高雄國稅局表示，貸款買下相鄰的房產並打通隔間，在每年綜合所得稅申報時，卻不能二間都列舉扣除房貸借款利息，只能從二個門牌選擇其一，作為申報列舉扣除的標的。
官員表示，每年申報綜所稅時，每個申報戶可以列舉當年度30萬元以內的購屋借款利息，包括納稅義務人本人、配偶或受扶養親屬所購買的自用住宅，相關房貸利息都可以適用，但每戶以一屋為限。
官員舉例，民眾可能買下某條路上22號、24號相鄰的房產，向銀行申貸時也是一併辦理房貸，申報綜所稅時，由於二間房已打通，國稅局會依據這二間房的房屋稅課稅現值占比，認定可以列扣的房貸利息比例，建議民眾可以選擇占比較高的房產作申報，有利於列扣更多金額。
房貸市場殺到見血，大型行庫主管表示，我國住宅市場多數為自住宅，基本上都是十足擔保，以房屋作為抵押品，承作風險能降到最低，但受限於銀行法72-2條有天花板限制，除了要隨時控制比例之外，也要加強吸收存款或發債券，盡量讓比例維持在可控範圍內。
我國銀行競爭激烈，為衝刺房貸業務，多數銀行都釋出相關優惠專案給予特定族群，譬如：軍公教房貸專案、專屬菁英族群的優惠利率等，最低首期利率甚至不到1.6%，藉此吸引有穩定收入的族群，前往銀行申辦房貸業務。
行庫主管說，房貸市場仍以北部最為熱絡，且保值率高，儘管偶爾會受到景氣影響，房價會稍微下滑，但整體趨勢來看，仍維持在一定的水準，足以因應未來房貸戶付不出貸款的風險。
同時，優惠利率吸引菁英族群申辦房貸，可以為銀行增加數據庫，因該族群有穩定的收入，有些甚至是高收入族群，未來可以加以推銷其他財富管理商品。
行庫主管建議，民眾申辦房貸時，可以再加保定期壽險，若借款人在長達20年的貸款期間，不幸發生意外，無法工作甚至身故，若有加保定期壽險，可避免家人流離失所。
不過，在衝刺房貸時，銀行還是需要注意銀行法72-2條，房貸及土建融資餘額不可高於銀行存款及金融債券總額30%天花板限制，多數行庫落在27%至28.5%區間，行庫主管說，隨時都在緊盯天花板的限制，且會透過積極吸收存款或是發債來擴充分母，讓行庫水位能維持在一定水準中。
好房網News記者王惠琳／台北報導
買房成交價800萬，申請房貸銀行鑑價卻只估700萬，還只給貸7成，等於自備款就要掏出310萬，房價「被低估」，恐怕是許多購屋者心中的痛，更想問為何有人買房就能估到成交價？我卻不行？
想要讓銀行心甘情願借錢給你買房，首先就要以銀行立場來思考，對於銀行而言，房屋是擔保品，當借款人無法正常還款時，可以拍賣收回借款。因此「好不好賣」、「價格好不好」就是銀行最重要的考量。買房時這3件事做對了，就越容易讓銀行鑑價接近成交價。
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房貸鑑價如何才能接近成交價？地段、屋況、金流決定鑑價高低。示意圖／摘自Pixabay
1.地段好
「買房子是買地段」是房地產投資的老話，地段不只決定房價，也決定銀行鑑價的高低。蛋黃區的房子房價平穩，甚至有更好的上漲空間，對銀行而言就是個易脫手、好回收借款的擔保品。
不過即使是蛋黃區內的物件，也要留意周圍是否有嫌惡設施，如加油站、宮廟等，若是有過多的嫌惡設施，影響房價與脫手難易度，銀行在鑑價時就會較為保守。
2.屋況佳
屋況與地段一樣，都會影響房屋交易速度與價格，一般而言，老屋最不受銀行青睞，即使有重新裝修，但銀行無法確知使用的裝修材料好壞、結構加強到什麼程度，即使外觀看起來漂亮，對銀行來說也與一般老屋無異。
另外，房屋格局也會影響鑑價高低，最受銀行青睞的格局必須方正、無暗房、少稜角、少樑柱，擁有兩面以上採光，再加上坐北朝南的格局最好，通風良好的格局也是加分條件。
3.金流透明
對銀行而言，承作房貸最重要的就是要降低風險，因此若是房屋買賣交易過程的金流不夠透明，對銀行來說就是有風險的物件，例如私人買賣合約、自備款來源不明確等，銀行很可能因為擔心價格不真實、金流不透明而不願意承作。
因此買房時最好要有履約成交，提供履保入款明細，同時提出明確的自備款來源，例如：股票買賣、保單解約、贖回基金、定存解約等等，讓銀行可以確認金流。更保險的作法是直接找有信譽的房仲業者交易，許多銀行都會有跟房仲配合的合約專案，在申請房貸時，相對更容易得到與成交價接近的鑑價結果。
為了使民眾能更容易買房，部分銀行推出40年長年限房貸產品，日前高雄市都發局更與高雄銀行合作推出「安居高雄市民首購優惠房貸專案」，以設籍於高雄市的青年、新婚及婚育家庭首購高雄宅為對象，最高房貸年限達40年，吸引購屋民眾目光。不過，專家提醒，40年房貸延長了還款年限，但利息支出將翻倍，民眾申貸前仍應多評估試算。
自由時報報導，目前市場常見有20、30、40年房貸，不同年期房貸無絕對優劣，主要是讓民眾可依不同經濟條件與需求有更彈性調整。屋比房屋總監陳傑鳴指出，目前市場狀況雖以20年房貸最常見，但房價居高不下，每月還款金額可能就佔據薪資一半，購屋壓力大，因此，現在多數銀行已有提供30年房貸專案，部分銀行更提供40年房貸，藉以降低每月房貸壓力。
相較20、30年期房貸，40年房貸最大優點為每月負擔房屋貸款可大幅降低。陳傑鳴舉例，以購買總價2,000萬元、房貸利率1.7%、貸款8成共1,600萬元的本息平均攤還房貸方案為例，房貸年限20年的每月還款金額為7萬8,688元；若將房貸年限延長為40年，每月房貸金額即降至4萬5,964元，每月房貸金額僅20年期的58%，明顯降低房貸壓力。
不過，40年期房屋貸款最大缺點為總房貸利息支出高，以同樣1,600萬的房貸條件為例，40年到期後，民眾付給銀行的總房貸利息約606.3萬；若申請的是20年期房屋貸款，到期後購屋者付給銀行的總房貸利息則僅288.5萬，相差317.8萬、2.1倍，民眾申貸前仍應多方評估試算。
如需轉載請註明資料來源：住展雜誌，更多資料請上住展房屋網。
房貸市場競爭激烈，銀行商品也逐漸多元化，為吸引更多族群申辦，八大公股銀行新承作平均利率落在1.6%至1.7%，公股金融機構總經理昨（2）日在立法院財委員會答覆立委質詢時明確表示，應該不會下殺到1.5%以下。
立委曾銘宗昨日於立法院財委會上詢問八大公股金融機構總經理，「各家的新承作房貸利率平均多少？」八大公股銀行表示，新承作平均利率差異不大，大致上都落在1.6%至1.7%左右。
而青年房貸的利率則為特例，2010年起，財政部開辦青年安心成家貸款，由八大公股銀行承辦，其中一項方案就是兩段式利率，前兩年僅1.44%，讓初期手頭不寬裕的民眾也能申辦。
這些房貸利率看似優惠，但還是要注意，大致上都只是貸款前期的優惠利率，或是機動利率，一旦時間拉長，或市場利率變動時，民眾應付的利息就會增加，公股銀行主管建議，民眾想要申辦房貸，還是要親洽銀行理財專員，除了有機會議價，還能詳細了解各項方案。
對銀行來講，儘管價格殺到見骨，還是要搶房貸客戶拚承作量，究竟圖的是什麼？負責房貸業務的銀行主管表示，房貸利差看似微薄，但商品的擔保幾乎百分之百，呆帳成本低，且客戶較為優質，讓銀行可放心放貸，就算客戶無法繳本息，打呆的機率也較高。
另外，公股銀行高層說，鎖定「共同行銷」商機，藉由房貸累積的資料庫，待一段時間後，可以向這些客戶推銷其他銀行商品，達到綜效。
根據金管會的資料統計，7月房貸放款餘額前五大國銀分別為土地銀行、台灣銀行、中國信託商銀、合庫銀行、台北富邦銀行，五家銀行占整體國銀房貸放款餘額逾四成，為國內主力房貸放款銀行。
台灣銀行7月持續擠下中國信託，坐穩國銀第二大寶座，比中國信託多了176億元左右，台銀房貸放款餘額達6,100逾億元，僅次於土銀8,660億元。去年底中國信託商銀仍是國內第二大房貸放款銀行。
台銀去年底取得政府釋出的公教人員築巢優利貸，又坐擁逾4兆元存款，可承作房貸空間相當大，喊出三年要達到4,000億元額度，平均一年就要承作1,000多億元，今年全年達到目標機會相當高。
除了大型銀行與公股行庫，中型銀行今年也積極衝刺房貸市場，玉山銀以及永豐銀上半年房貸相關新增貸款都超過12％，其中永豐銀今年更成功擠進第十大房貸放款銀行，僅次於第九名的玉山銀。
永豐銀去年起積極承作中小型企業的存款，以擴大手中的房貸承作空間，玉山銀也鴨子滑水默默耕耘，仍坐穩國銀第九大房貸銀行。
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摩根大通台灣金融產業分析師黃聖翔指出，台灣銀行業的利率敏感性資產（RWA）密度遠比亞洲鄰近市場來得高，因此金管會新消息接軌巴賽爾協定，實施點比預期的2022年早，對台灣銀行業者無疑是利多。
他以在台主要研究的銀行舉例，相關銀行普通股權益第一類資本（CET 1）比率至少提升30至97個基點，更有利創造有機式成長和擴大配息彈性。
黃聖翔進一步說，根據巴賽爾協定，房貸成數的計算以未償還貸款金額為基礎，而非初始貸款；近年台灣新抵押房貸的成數約落在56%至61%，他預期接下來成數將降至50%以下，另外是部分中小零售企業的房屋權利會否重新歸類為非自用貸款並採用30%的風險權數，也牽動政策效果。
他表示，最佳模擬情境下，台灣銀行業的CET 1、第一類資本（tier 1）和資本適足率（CAR）將分別提升48至147個基點、48至151個基點和53至187個基點。
而若金管會政策較保守，認定貸款成數以未償還金額為基準，中小零售企業的風險權數仍採用較高的75%、而非30%，摩根大通估計，銀行業前述兩大比率將改善30至97個基點，第三項的資本適足率則提升34至116個基點，幅度依舊不小。
黃聖翔指出，如以個別銀行看，富邦金、中信金和新光金房貸占貸款業務比重又相對其他銀行高，受惠程度將領先。
2019-08-26
〔記者廖千瑩／台北報導〕葉姓老翁向銀行借款670萬，由於借款年限僅一年、且貸款成數也不高，銀行還是核貸，結果被家屬罵太誇張。行庫業者表示，銀行沒有設限高齡貸款幾歲就不能貸，不過65歲、70歲以上的借款，確實會特別審慎看待，會視資金用途而定。
葉姓老翁的女兒前往銀行抗議，銀行派人出面說明。（記者王冠仁翻攝）
行庫業者說，通常高齡貸款不會特別設定幾歲不能貸，還是要看資金用途，實務上高齡貸款大部分都是短期資金需求，且多以一年為限，一年到了可再跟銀行申請展期，但展期與否的權限在銀行。
至於高齡購屋貸款則比較少見，若申貸者年紀已經65歲，假設還款30年，貸款者還完貸款則已經95歲，這類狀況就需要審慎評估。
行庫業者也說，高齡貸款除了看資金用途，也會看收入跟借款的比例，即支出所得比，但一般沒有設定幾歲就不能放貸，畢竟有設年齡上限等於是歧視高齡者，因此不會設限，多靠內部審核來決定是否核貸。
陽信銀行解釋，通常高齡者貸款，銀行內部沒有規定年齡大就不能借款，但年紀比較大的長者來銀行借款，銀行不希望借款年限很長，但若老人家臨時上有資金的需求，拿房子來做短期抵押貸款，這種狀況還是會評估借款給他，但若一借就是20年的房屋貸款，銀行就需要多方評估才會借。
國內大型民營銀行表示，銀髮族若向銀行申請房貸，還是要看核貸的成數跟房屋地點，一般來說高齡貸款銀行確實會有年齡上的考慮，但還是要視個案狀況而定。若以陽信銀此例，比較像是家屬不甘心，乾脆推給銀行怪銀行核貸。
2019-09-02 05:30
記者陳梅英／專題報導
台商回流帶動房市買氣熱潮，中央銀行上週發布7月房貸與土建融餘額，雙雙創下歷史新高；國發會發布7月景氣燈號也因內需轉熱，抵銷出口與機器設備進口下滑影響，對策信號分數維持21分高檔，燈號續亮黃藍燈。
央行發布7月全體銀行購置住宅貸款（房貸）餘額7兆1,991億元、土建融餘額1兆9,652億元，雙雙創下歷史新高。其中，房貸餘額已連續30個月創新高，年增3,817億元、5.6％，連續4個月增幅超過5％；土建融餘額則年增1896億元或10.67％，連續2個月出現雙位數成長。
且根據統計，今年前7月，六都買賣移轉棟數13.3萬棟，為近5年新高，加上房貸與土建融資餘額成長幅度擴大，台灣整體房市不僅是溫和成長，更有「轉熱」跡象。其中，商用及工業用不動產成長趨勢更為顯著。
央行官員表示，土建融表現亮麗，除建商看好房市、增加土建融資，新建案銷售也需要周轉金；台商回流，企業有購置廠房、土地需求，更帶動今年土建融持續飆增。
另外，國發會上週發布7月景氣燈號續亮黃藍燈，對策信號分數與上月持平，維持21分；國發會景氣燈號由9項指標構成，7月海關出口值由綠燈轉黃藍燈；機器及電機設備進口值由紅燈掉到黃紅燈，各減少1分。
不過，股價指數由黃藍燈轉綠燈，批發、零售及餐飲營業額由藍燈轉黃藍燈，共增加2分，內需轉強抵銷外貿下滑，整體信號分數不變。
