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政府推出「房貸利率多減1碼（0.25個百分點）」紓困措施9月落幕，10月新增房貸利率恐將谷底翻揚；中央銀行昨（22）日公布，五大銀行9月新增房貸利率1.359%，連四月持平，外界預料，10月反彈上漲機率很高。

 

央行昨日公布，台灣銀行、土地銀行、合作金庫、第一銀行與華南銀行等五大銀行，9月新承做房貸為553.46億元，月減21.44億元，央行經研處副處長吳懿娟指出，減少主因是9月銀行整批分戶貸款較8月減少。

對於五大銀行新增房貸利率連四月持平在1.359%，未來是否因紓困措施落幕而上漲？吳懿娟表示，房貸市場競爭激烈，且目前利率位於相對低點，未來走勢還要再觀察。

因應新冠肺炎疫情，公股銀行對房貸戶在千萬元額度內，利率多降1碼，自4月起為期半年，9月底落幕，銀行主管認為，10月起新承做房貸利率將微幅走高。

房市交易熱呼呼，9月六都買賣移轉棟數較去年同期相比，全是二位數成長，六都合計年增36.1%。今年前九月，六都買賣移轉棟數年增5.2%。吳懿娟解釋，8月因有農曆民俗月因素，房市交易趨淡，9月則在疫情過後、房市比較穩定時轉趨回溫。

對於六都買賣移轉棟數明顯增長，9月五大銀行新增房貸卻逆勢減少，吳懿娟分析，央行統計的新增房貸僅限五大公股銀行，主要是反映整批分戶貸款較8月減少。

 

銀行搶攻房貸市場，銀行辦理住宅建築及企業建築放款比率26.62%，已連續三年攀升，個別銀行在28%以上者多達十家，金管會昨（8）日表示，多年前曾採取監控措施並見效，未來將持續注意市場變化，再採取適當措施。

 

金管會昨天公布銀行辦理住宅貸款及建築融資最新資料，金管會銀行局副局長林志吉表示，到8月底，34家國銀（不含土銀及輸銀）辦理住宅貸款及建築融資餘額比率為26.62%。

其中，28%以上的有十家，包括一家在29%以上，及九家在28%-29%。

根據金管會近三年資料，2017年比率為26.24%，2018年增至26.28%、2019年26.58%，呈現持續上升趨勢。

在住宅貸款及建築融資逾放比方面，8月底購置住宅貸款餘7兆7,162億元，逾放比0.14%，均低於去年同期的0.2%、前年同期0.23%。

至於建築融資餘額2兆6,187億元、逾放比率0.12%，同樣低於比去年期的0.14%、前年同期的0.21%。

林志吉表示，從不動產放款的逾放比率來看，不僅低於去年、前年，也比銀行整體逾放比率0.24%低，顯示資產品質良好，金管會會持續觀察資產品質變化，採取適當措施。

至於可採取那些適當措施？林志吉表示，多年前金管會曾針對不動產放款採取監控措施，達到效果後就回復由銀行自行控管，未來會持續注意市場變化，再提出適當因應措施。

2011年時，金管會曾採取監控指標，對銀行辦理不動產授信集中度進行監控，偏高者會依個案要求銀行增提準備。

監控指標包括第一，「購置加計修繕貸款餘額占放款總額比重」，不能超過40% ，前十大銀行不能超過30%。

第二，「建築貸款餘額占放款總額比重」不能超過15%，前十大銀行則不能超過10%。

至於是否會針對房貸做壓力測試？林志吉說，會密切注意不動產市場變化，評估是否採行必要措施；他強調，金管會已要求對不動產放款要提列1.5%的備抵呆帳，到8月底各銀行都達標，平均提列比率則有1.56%。

 

購屋貸款利率位處歷史低檔，房市交易熱呼呼，但銀行主管提醒，公股銀行千萬元以內房貸利率額外降1碼（0.25個百分點）的政策，確定在本（9）月底落幕，這代表10月起，房貸利率將落底反彈，投資人購屋時要衡量自身的還款能力、做好財務規畫。

行政院發言人丁怡銘昨日表示，當初規劃公股銀行房貸額外降1碼的方案，就是到本月底結束，目前沒有計畫延長。公股銀行主管補充說，回歸正常市場利率後，平均房貸利率將上漲0.1至0.15個百分點。

新冠肺炎疫情衝擊國內外經濟，央行3月降息1碼後，行政院緊接著宣布個人紓困方案，公股銀針對1,000萬元以內且符合自用住宅的房貸客戶，會再額外降息1碼，為期半年至9月底。

受此影響，五大銀行新增房貸利率5月降至1.349%的歷史新低，之後連三個月維持在1.359%。

 

公股銀行房貸額外降1碼方案將於本月底結束，目前政府並無規劃延續，也讓公股銀能鬆一口氣，預計回歸正常市場利率後，平均房貸利率約上升0.1至0.15個百分點。除此，受惠房市景氣升溫，各家公銀房貸承作量估能達成，但房貸利息收入仍較堪憂。

 

央行3月降息1碼後，行政院緊接著宣布，公股銀針對額度千萬元以下且符合自用住宅的房貸客戶，會再額外降息1碼，為期半年至9月底。

如今方案將到期，市場預估，目前疫情趨緩、國內經濟數據也有所回升，應不會延續。相關官員昨（2）日表示，目前尚未有延長規劃，不清楚是否會延長加碼活動。

公股銀主管稱，除了需足額反映央行降息1碼之外，房貸商品自4月起至9月底止，還需額外降息1碼，青年安心成家貸款等房貸商品首期利率更不到1%，各家平均利率約1.35%至1.4%間，房貸利收目標恐較難達成。

不過，其他家公股銀行主管表示，額外降息之後，加上疫情趨緩，詢問房貸數量確實有比較高，對銀行而言，房貸商品風險低、承做量也能順勢拉升，部分銀行更在逆境中求生存，激發多元商品維持利率，都是降息後帶來的益處。

從統計數字看出，公股銀行今年新承做房貸均為正成長。銀行主管分析，主要原因仍為利率低迷、游資過多，帶動房市回溫，價格也維持小漲趨勢，自住客的需求相對較高，使得今年房貸業務量相當亮眼。

大型行庫高層主管坦言，額外降息1碼的方案只為期半年，對銀行只是小傷，若再延長，恐對銀行造成影響，因此不建議政府將該方案再延續下去。

對銀行而言，足額反映央行降息1碼傷害較深，也讓房貸利率下探，這也讓行庫改變房貸政策，增加多元房貸政策，譬如：前低後高房貸商品、階段式利率方案等，防範未知的利率風險，但也因不是所有銀行都跟進，導致部分銀行的承做新件數，略遜一籌。

房市交投熱，中央銀行今（25）日公布，7月房貸、建築融資餘額分別增至7兆6,701億元與2兆2,688億元，續創歷史新高紀錄。

央行資料顯示，象徵房市需求面的房貸餘額，7月大增562億元，增加金額為七個月新高，不過年增率並未持續上漲，而是由6月的6.59%下滑至6.54%。

房貸餘額締造歷史新高，央行官員分析，主要是7月六都買賣移轉棟數續增，除台中和台南比較基期偏高、與去年同期相較為衰退外，其餘四都，包括台北市、新北市、高雄市與桃園市，7月不論月增或年增率均持續走揚，六都合計月增19.3%、年增2.8%。

至於建商推案信心指標—建築融資，7月餘額續飆新高，月增227億元，年增率15.45%，為2011年10月以來、近九年新高。

央行官員指出，建築融資續增，主要是「近期危老、都更貸款滿多的」，另外，社會住宅也持續推案，建商若包下工程、有資金需求，必須動用銀行借款運用。

央行也觀察到，政府推動台商回台投資，帶動土地開發、倉儲、商辦等需求明顯升溫，因此，最近土建融資確實比較多、建商推案也愈來愈熱絡。

「建商若進行餘屋促銷，人事、管銷費用都會算在建築融資裡」，央行官員補充說。

央行數據顯示，象徵首購族購屋需求的青年安心成家房貸，7月餘額為6,197億元，月增僅1億元，占全體房貸的比重下滑至8.08%，為2016年5月以來、逾四年新低。

對此，央行官員指出，主要是青安貸款除了必須符合相關條件外，還設有貸款上限800萬元，而目前市面上的房貸利率水準普遍很低，青安的利率相對變得不太吸引人，又有800萬元的額度限制，在銀行積極推動房貸業務下，房貸族轉投其他銀行專案的懷抱，青安的承作量、占比自然也隨之下滑。

央行日前公布7月五大銀行新承做房貸547.53億元，創七個月新高，月增22.81億元，央行經研處副處長吳懿娟分析，主要是房市交易熱絡、六都建物買賣移轉棟數成長，以及銀行整批分戶貸款增加所致。

台灣銀行、土地銀行、合作金庫、華南銀行與第一銀行等五大銀行，7月新承做房貸利率與6月持平，均為1.359%。

央行資料顯示，新增房貸利率5月跌至1.349%，為歷史新低，6、7月反彈至1.359%。吳懿娟說，目前房貸利率表現穩定、平均利率約在1.35%~1.36%、差異不大。

調查顯示過半民眾在央行降息後有意買房，其中逾兩成想再買第二間房，迎合民眾買房意願，銀行也順勢推出前期本金攤還較少的30年期「前低後高」房貸，概算在房貸前十年的每月期付金約當一般房貸的六成，甚至還不到20年期房貸期付金的五成，為年輕族群買房的不錯選擇。

 

一銀與台灣房屋共同舉辦「2020房貸大調查」昨（3）日發布調查結果，在央行3月降息後，51.8%民眾增加購屋或換屋意願，其中22%有房民眾想再買第二間房。

受訪者有七成以上年收入在100萬元以下，而在房貸期付金占月收入比重上，有房貸的受訪者中，45.9%的每月期付金在月收入的三成之下，超過10.5%的人期付金占月收入的一半以上。

一銀指出，考量民眾買房意願提高，且對房貸期付金占月收入比重過高，恐影響生活品質，一銀特別針對年輕族群設計，推出前十年減少攤還期付金的「前低後高」30年期房貸，貸款年齡限40歲以下，前十年僅須攤還本金的10%，且仍有寬限期，幫助年輕人初入社會、薪資收入較低時，可以負擔較低的房貸期付金，輕鬆買房。

一銀主管指出，若以目前房屋首購利率水準、房貸額度500萬元概算，傳統一般30年期房貸，每月期付金本息攤大約1.8萬元上下，但如降低本金攤還比重，期付金就可大幅壓低到1萬多元，使每月可支配所得增加，對年輕人想再投資理財或維持理想生活品質，大有幫助。

不過，一銀主管指出，該前低後高房貸，只針對年輕族群，且寬限期最長限三年，並附違約機制，另外，相較部分銀行針對年輕人推40年房貸，一銀的30年期前低後高房貸，同樣兼具前期每月期付金較低的優點，但不必背40年房貸，就整體利息負擔、貸款天期與負荷能力綜合來說，對年輕族群買房應是各項優點與風險兼顧的優選。

 

國內房貸、建築貸款餘額持續締造新猷。中央銀行昨（27）日公布6月消費者貸款，象徵房市買氣的購屋貸款餘額增至7兆6,138億元、建築貸款漲至2兆2,462億元，雙雙締造歷史新高紀錄。

國內疫情控制得宜，房市交易回溫，央行統計顯示，象徵房市買氣的房貸餘額月增455億元，餘額7兆6,138億元續創新高紀錄，不過，年增率由5月的6.6%下滑至6.59%。

對於年增率下滑，央行官員解釋，「目前房貸餘額的年增率大概就是在6.5%~6.6%之間波動，未來還要再觀察」。

 

央行官員解釋，建築貸款熱，主要是建商積極推動危老、都更案件所致。

在其他消費性貸款部分，受到銀行大量承做勞工紓困貸款影響，其他個人消費性貸款6月激增至1兆824億元，月增318億元，不僅餘額創下2006年3月以來、逾14年新高，年增率漲至15.38%，也同步刷新2006年2月以來、逾14年最高紀錄。

在汽車貸款部分，6月餘額為1,568億元，為2015年1月以來、五年半新高，月增16億元。央行官員說，新冠肺炎疫情的防疫概念影響，汽車銷量不減反增，近期則在車商持續祭出促銷活動下，車市買氣不減。

央行日前公布台灣銀行、土地銀行、合作金庫、第一銀行、華南銀行等五大銀行新增放款，6月購屋貸款524億元，月增82億元，利率則是上漲0.01個百分點至1.359%，呈現落底反彈。

五大銀行5月新增房貸利率下滑至1.349%，為歷史新低紀錄，6月房貸利率上漲0.01個百分點。

對房貸利率是否已落底，央行經研處副處長吳懿娟說，近兩個月房貸利率介於1.35%~1.36%，未來會小小波動，但差異不大。

因應新冠肺炎疫情，政府降息紓困，我國政策性房貸利率最低不到百分之一，五大銀行新增房貸利率也創史上新低，使民眾房貸負擔、購屋成本大降，也支撐了房貸市場。隨著疫情趨緩，各銀行都力拚房貸業務。大型房貸銀行分析，未來房貸市場有三大趨勢：房貸利率將會「躺平」一段時間，銀行將針對不同客群推出差異化的房貸方案，房貸產品將加速數位化。

「利率短期恐怕回不去了」，大型房貸銀行主管表示，國外疫情仍嚴峻，全球低利環境短期難回頭，加上相較於深受國外終端市場需求影響的產業，不動產放款有擔保品相對風險低，房貸利潤雖低但逾放也低，因此各銀行都搶攻房貸市場，積極推出房貸優惠利率專案，「大家搶很凶」。

大型房貸銀行主管指出，在激烈競爭下，各銀行為殺出重圍，紛紛推出差異化方案。市場上至少五家銀行針對換屋族、置產族等菁英人士提供菁英房貸，如兆豐銀針對銀行往來總資產三百萬元以上的客戶，推出房貸利率百分之一點三一、目前市場最低的房貸專案。以貸款一千萬元、貸款三十年來計算，每月房貸金額約三點三萬元。

「身分」也是成為爭取優惠房貸條件的加分項目，如台銀、土銀、中國信託銀行就針對公教人員提供利率最低百分之一點三一的房貸方案。收入高的牙醫成為上海銀行爭取房貸業務的首選標的，也提供百分之一點三一的房貸利率。永豐銀行房貸專案則鎖定往來企業的薪資轉帳用戶，雖利率不是做低，但最高可貸八五成，還款期限最長為四十年、寬限期三年。

針對青年首購族，土銀推出「前低後高」階梯式房貸，前十年除寬限期外，可依能力規畫不同階段的還款金額，最低只要還百分之○點一五的本金。一銀也跟進推出前低後高的彈性房貸方案，採本金比例分段償還，前十年只要攤還一成的本金。華銀則鎖定短期間可償還貸款的客戶，擬規畫推出二段式房貸。

房貸數位化趨勢在後疫情時代更為明顯，各大銀行都搶攻數位房貸業務。中國信託銀行「i適貸」房貸平台，提供房貸試算、線上申請房貸及線上調降房貸月付金等服務，今年一至四月線上申請房貸件數為去年同期的四點七倍。兆豐銀去年三月推出「房貸e把兆網站」，到今年五月底止，使用人次年成長一點七三倍，透過此網站辦理房貸核准額度合計已近五十億元。

永豐銀「豐雲房貸」不但可線上申貸，還可增貸，線上簽約、當日撥款；永豐銀數位整合帳戶「大戶ＤＡＷＨＯ」則推出「大戶輕房貸」，利率百分之一點四起、最高可貸八五成。

玉山銀行「e指房貸」結合大數據及政府實價登錄資料，想要買房、增貸、轉貸，可隨時隨地三分鐘線上立即取得房屋可貸額度利率年限，分段式利率百分之一點三一起。

 

房貸利率直直落，5月再寫歷史新低紀錄。中央銀行昨（23）日公布，五大銀行5月新增購屋貸款442.77億元，為四個月低點，月減50.48億元；此外，五大銀行房貸利率連四跌，5月下滑至1.349%，月減0.032個百分點，締造歷史新低紀錄。

央行昨日發布台灣銀行、土地銀行、合作金庫、華南銀行與第一銀行等五大銀行5月新增放款，在購屋貸款部分，新承做金額減少、利率也續創新低。

 

房貸利率方面，吳懿娟指出，央行3月下旬降息1碼後，銀行陸續調整指數型房貸利率，加上部分銀行積極推出房貸優惠利率專案，使房貸利率跌至央行統計以來的歷史最低水準。

央行提供資料顯示，台北市、新北市、台中市、台南市、高雄市、桃園市等六都，5月買賣移轉棟數月減2.2%、年減21.7%，5月本為房市交易旺季，但今年受到疫情影響，房市觀望氣氛濃厚、買氣縮手。

即使房市交易量降溫，但大台北地區房價仍居高不下；央行提供資料顯示，象徵中古屋價格的信義房價指數，5月與4月相比微幅上漲，但與去年同期相較呈小幅下跌。其中，台北市房價月增0.32%、年減0.06%；新北市房價月增0.7%、年減1.52%。

對於房市未來景氣，吳懿娟分析，5月以後國內疫情控制相對較好，但房市未來表現還是要看全球疫情的發展情況，目前房市還是以自住需求為主，不論是首購族或換屋族，買方都會針對自己的需求，看看房價是否合理，再決定是否進場交易，「目前不確定性還是滿大的」。

另外，聯徵中心統計顯示，全體銀行房貸餘額的自住占比連兩月維持在87.5%的高水準，顯示自住剛性需求為房市購買主力。