理債容易網

匯通資產管理顧問有限公司

地址：新北市永和路二段147號12樓之8  

公司統一編號：80540319

公司電話：(02)2929-3368 # 214

行動電話：0932-388-928 吳孟寰先生

公司FAX：(02)2929-3369

 

第一錯、錯把修繕貸款、私人借貸利息也列報

國稅局提醒，必須是因「購買自用住宅而向「金融機關」借款所支付的利息，才可列報，不包含私人之間的借貸；而像是修繕貸款、消費性貸款等，也無法列報。

另外一種情況是，若以房屋作為擔保借款，雖以「購屋借款」為名義，實際用途並非用來支付買屋款項，同樣不能列報這項扣除。

第二錯、錯把增貸利息也列報

北區國稅局表示，房貸族為了減少房貸利息支出，常透過「借新還舊」的理財方式來因應，不過所得稅法規定，列報自用住宅購屋借款利息時，只能就原始購屋借款未償還額度內所支付之利息列報，增貸部分利息不得列報。

舉例說明，甲君在2009年購買自用住宅時，向A銀行貸款600萬元，2014年底（貸款餘額尚欠400萬元）轉向B銀行貸款500萬元（也就是增貸100萬元）。

若2015年度支付B銀行借款利息為20萬元，也僅能以原始借款餘額400萬元占新借款金額500萬元比例來計算，因此，當年度購屋借款利息扣除額=20萬元×400萬元/500萬元=16萬元，而非20萬元。

北區國稅局表示，由於近年利率走低，常有民眾將原房貸轉貸至其他金融機構，但在歷經多次轉貸及時間久遠等因素下，未保存相關資料，導致稽徵機關難以認定該貸款為原始購屋時所借，而未予採認，提醒民眾記得妥善保存相關證明文件，以免為了減輕利息負擔，反而影響報稅時列舉扣除購屋借款利息的權益。

企金利差空間變小，銀行轉拚房貸，不過，房貸利率也是愈殺愈低，銀行業者普遍預期，央行每月例行公布的五大銀行房貸平均利率，跌破1.6%恐是預料中事，不過，房貸業務由客戶提供可控風險的擔保品，銀行承作房貸意願仍高。

銀行主管分析，一方面是因為房地產市場經歷一段修正後，銀行評估此刻衝房貸的風險已經相對降低，另一關鍵則是因為企金業務難做，風險升高、利差日薄，因此不論是高調宣傳的專案，或是私下給予個別客戶優惠，房貸戶申貸利率低於1.6%，已經不像過去那樣困難。

市場資金浮濫，從央行公布的銀行存放比創新低即可窺知，企金業務經歷一年多來的美中貿易戰衝擊，現在又有新冠肺炎疫情肆虐，授信風險大幅升高，政府又有各項紓困政策，銀行的資產品質與獲利，今年恐怕是「提升不易、退步有餘」。

對於房貸還沒達到法規天花板的銀行業者來說，積極衝刺房貸，收益率不會比企業金融來得差，風險也更可控，自然要「衝、衝、衝」。

一家民營大型銀行個金主管分析，企金風險升高之下，銀行在業務策略上自然有所調整，而且就房貸業務本身來說，房貸部位本來就較大的銀行，每個月房貸還款的減少部位就可能達數十億元以上，新增房貸要能填補這些還掉的房貸，以維持房貸餘額淨增加，其實壓力很大，所以房貸業務動能必須維繫。

此外，大企業企金放款利率，不少比房貸1.56%水準更低，相較之下，擴張房貸對銀行自然有利。

保障型房貸保險是房貸借款人為了保全房子透過銀行投保的定期保險，萬一借款人在房屋貸款期間內，遭逢意外導致無力繼續償還房貸時，保險公司會將理賠金給付給銀行，替借款人償還房貸，避免房屋遭法拍，如果還有剩餘的保險金，會給付予指定受益人。

保障型房貸保險在國外頗為盛行，國內這幾年隨著國人風險意識抬頭，民眾對保障型房貸保險的接受度也逐漸提高。

各家銀行推出的「保障型房貸保險」保障內容各有不同，除了一般身故或完全失能保障之外，還涵蓋指定意外傷害事故身故（火災、地震、颱風）、重大燒燙傷、特定意外傷害身故（海上、陸上、空中）、完全失能扶助、重大傷害失能安養、初次罹患癌症（初期）保險金、初次罹患癌症（輕度） 保險金、初次罹患癌症(重度) 保險金、重大傷病（與健保重大傷病卡相同疾病定義）等保障，給付項目更多元，保障更齊全。

目前市面上保障型房貸保險以商品型態區分可分為「平準型」與「遞減型」兩大類，其中足額平準型是指，保險期間保額固定不變，若發生保險事故，清償房貸後，除可完整保留房屋外，還能多留一筆錢給家人，讓家人安心生活。

至於足額遞減型，保額會隨著保險期間逐年遞減，因此一旦發生保險事故，保額在償還房貸餘額後，通常較無剩餘的保險金可以留給家人，但相對的，遞減型的保費會比平準型較為便宜。

此保險是以償還房貸為主，挑選時要看房貸借款人的壽險保障是否足夠，建議客戶可先檢視自己經濟及家庭狀況來選擇適合商品。

舉例來說，若保險保障充足，家中有其他經濟來源，而且想省點保費，可選擇足額遞減型；若是想替家人增加保障，可考慮足額平準型，但無論購買平準型或遞減型，「足額投保」是最重要考量前提。

由於房子登記的所有權人並不一定是繳貸款的人，有時是先生為借款人，但房子登記在太太名下，或是夫妻共同持有房子；或是子女貸款買房子給父母、父母以子女的名義買房子等，因此將誰列為被保險人又是一個必須思考的問題。

投保時的被保險人應是「付房貸的人」，也就是借款人，此保險是用來預防支付房貸的人發生意外事故、家人無法接續繳出房貸的情況，簡單來說，發生事故時會導致房貸繳不出來而造成家庭財務出狀況的人就應該投保，也就是借款人。

在選擇保險型房貸保險時，要仔細確認其涵蓋的保障範圍外，最重要的考量是「究竟多少的保障，才足夠應付房貸風險」，建議可以在「足額投保」+「足期投保」這兩大原則下，依照每月需償還銀行的貸款月付金計算出足夠的保額後足額購買，除了可掌握每月應負擔金額外，也可以避免保額不足所產生的保障缺口。

與傳統壽險一樣，繳費方式分為期繳型與躉繳型兩種。

銀行搶占房貸市場三路出擊，除推出優惠專案吸客，也與異業結盟行銷，更讓銀行自身的企、消金跨部門合作，讓民眾能在這低利時代，申辦房貸能有更多的選擇與管道可以取得資金需求，更有望拿到更寬鬆房貸條件，減輕未來還本繳息負擔。

 

除了優惠專案外，銀行也積極與異業結盟推房貸，藉此達到行銷效果，譬如：建商興建某建案時，通常都會有資金需求，向銀行申請土建融貸款，新屋落成開始銷售時，建商也能與銀行合作，讓購屋族到該行申辦房貸。

銀行主管坦言，透過建商引薦到銀行申辦房貸的民眾，通常銀行也會依照借款戶的條件，給予較為優惠、寬鬆的條件，普遍來講，民眾有望拿到比市面上一般房貸利率更加優惠的價格，因此建議民眾，若買新屋或預售屋時，可以先向建商洽詢。

另外，銀行推房貸的行銷管道百花齊放，瞄準新世代族群都喜歡先上網看房，與房屋交易平台合作，例如第一銀行與591房屋交易平台合作，民眾若對平台上某一建物有興趣，且完成成交，591平台就會引薦客戶到一銀申辦房貸，且主打利率1.56%起，對民眾而言，也是一項優惠管道。

台灣企銀日前也宣布，推出專屬小微企業主及薪資轉帳戶的「真優貸」個人房屋貸款，利率1.60%起，也就是說，若民眾是資本額3,000萬元以下的小微企業及薪轉戶，就能申辦該貸款方案，這就是銀行內部企金與消金跨部門的合作。

銀行搶占房貸市場三路出擊，除推出優惠專案吸客，也與異業結盟行銷，更讓銀行自身的企、消金跨部門合作，讓民眾能在這低利時代，申辦房貸能有更多的選擇與管道可以取得資金需求，更有望拿到更寬鬆房貸條件，減輕未來還本繳息負擔。

 

除了優惠專案外，銀行也積極與異業結盟推房貸，藉此達到行銷效果，譬如：建商興建某建案時，通常都會有資金需求，向銀行申請土建融貸款，新屋落成開始銷售時，建商也能與銀行合作，讓購屋族到該行申辦房貸。

銀行主管坦言，透過建商引薦到銀行申辦房貸的民眾，通常銀行也會依照借款戶的條件，給予較為優惠、寬鬆的條件，普遍來講，民眾有望拿到比市面上一般房貸利率更加優惠的價格，因此建議民眾，若買新屋或預售屋時，可以先向建商洽詢。

另外，銀行推房貸的行銷管道百花齊放，瞄準新世代族群都喜歡先上網看房，與房屋交易平台合作，例如第一銀行與591房屋交易平台合作，民眾若對平台上某一建物有興趣，且完成成交，591平台就會引薦客戶到一銀申辦房貸，且主打利率1.56%起，對民眾而言，也是一項優惠管道。

台灣企銀日前也宣布，推出專屬小微企業主及薪資轉帳戶的「真優貸」個人房屋貸款，利率1.60%起，也就是說，若民眾是資本額3,000萬元以下的小微企業及薪轉戶，就能申辦該貸款方案，這就是銀行內部企金與消金跨部門的合作。