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華南銀行主管分析,華銀自辦理房貸壽險以來,理賠件數達203件,理賠金額高達3.04億元,其中單件理賠最高額為3,700萬元,顯示房貸壽險可有效幫助房貸客戶於發生保險事故時減輕償債的壓力。

 

第一銀行分析,房貸壽險商品是保障借款人,避免其因意外發生而無法繳納貸款本息致不動產遭拍賣之風險,真正做到「留愛不留債」且響應企業社會責任的商品,且客戶投保時可以自由選擇以自有資金繳費或向銀行申貸保費融資,投保方式相當彈性。

一銀主管指出,銀行房貸壽險商品提供保障較完整的「平準型」或保障隨貸款餘額遞減(但保費較便宜)的「遞減型」房貸壽險,包括年期、額度、遞減方式皆可依借款人經濟狀況及保險需求來量身訂作,以提供自己及家人貼心保障。

土地銀行主管指出,土銀為不動產專業銀行,在提供客戶有關房屋貸款及相關周邊業務,包括住火地震險、房貸壽險等服務諮詢,能提供客戶「一條龍」服務,其中有關房貸壽險商品內容完整,可供客戶依自身需求,選擇最適合自己的商品。

合作金庫銀行指出,銀行的房貸壽險保險專案係為房貸客戶量身定作的保障型商品,包括九大保障11項給付項目,提供消費者最完整及全方位的保障;其中「超幸福貸」保險專案將大眾廣知的的重大疾病,如癱瘓、阿爾茲海默氏症、帕金森氏症與腦中風等四項疾病列入給付項目;2017年上架的「金幸福貸」保險專案則是將國人需求度最高的癌症納入給付項目,協助客戶獲得最完整保障。

華銀主管說,為讓房貸戶擁有更好保障,華銀與法國巴黎人壽合作推出三種分別涵蓋不同項目之保險商品供客戶滿足自身保障需求選擇。「希望滿貸」主打「意外」保障項目,保險架構較精簡,保費也相對便宜,「貸滿幸福」提供國人最關心的癌症給付,並創新加入因火災、地震、颱風的意外傷害給付,「全民福貸」專案則包含重大傷病保險項目,三種商品各具專屬特色外,也涵蓋一般身故、大眾運輸傷害身故(陸海空交通工具)等給付。

(工商時報)

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老行庫房貸餘額一覽

過去幾年行庫對於房貸業務多強調「維持平盤」即可,沒有訂出成長目標,今年各行庫則多數認為房貸全年可成長1~3%。土地銀行去年12月底房貸餘額約8,500億元,較2017年底成長約300億元,主要是土建融建案陸續興建完工交屋撥款,土銀認為,考量房市氛圍、業務成長性及授信品質,今年房屋貸款平均餘額可望再較2018年成長。

 

臺灣銀行去年12月底購置住宅餘額為5,600億元,較2017年底增加190億元,成長3.51%,主要原因包括房市回歸理性與基本面,自住(首購、換屋)型與長期置產型需求成為市場主力,台銀持續配合財政部辦理青年安心成家購屋優惠貸款,也讓房貸餘額持續成長。

第一銀行指出,去年12月底的房貸餘額約4,457億元,較2017年年底成長約310億元,主要原因除房市買氣回溫,全年買賣移轉棟數較2017年成長,一銀另針對優質客戶推展優惠房貸專案,有效提升房貸業務承作量,預期今年房貸餘額也會較去年微幅成長。

 

合作金庫銀行去年12月底個人房貸餘額約5,100多億元,同樣較2017年底餘額約成長3.6%,預期今年國內房市景氣仍處於修復階段可能性較高,但中美貿易戰未來若是趨於和緩,則房市有機會往盤整向上格局發展,有利房貸業務推展。合庫強調,個金一向以承作「房屋貸款」為重心,房貸業務仍是今年重點業務,有機會隨著房市回穩而增加業務量。

臺灣企銀統計,去年底房貸餘額較2017年底成長,目前國內不動產市場目前以自住需求為主,因今年經濟成長放緩,評估購屋需求與去年相當,而供給量卻創近年新高。審酌今年不動產市場仍未復甦,為控管不動產授信風險,今年房貸放款仍採穩健作法,以自住需求為主,穩定成長。

比較特別的是彰銀去年12月底房貸較前年底略減1.3%,彰銀分析主要是國銀以利率競價方式搶攻房貸市場,至去年底,彰銀房貸餘額約3,700億元,今年目標也是房貸餘額將穩定成長。

(工商時報)

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呂清郎╱台北報導

工商時報【呂清郎╱台北報導】

中央銀行公布2018年12月全體銀行購置住宅款(房貸)餘額及建築貸款(土建融)餘額,各為6.98兆元及1.86兆元,續雙創歷史新高紀錄,且房貸全年增加3,296億元,年增率4.96%、創8年來新高,土建融年增1,197億元,年增率6.89%、為4年新高,代表房市延續溫和復甦步調不變。

根據央行統計,2018年12月房貸餘額續創新高,為2017年2月以來,連續23個月刷新歷史最高紀錄,尤其在2018年2月之後,餘額年增率更全部達4.5%以上的相對高水準。在去年10月出現了暌違6年半後首次衝破5.0%大關,11月續航,12月雖略跌破,但仍極為接近5.0%。央行官員表示,主要反應近年來賣方讓利,受到自住購屋人的認同,房市買氣也趨於溫和向上。

央行官員指出,第四季一向是全年中的購屋旺季,房貸餘額增加明顯,但12月年增率略下滑,主要是受到11月「九合一」選舉的影響。由於房屋交易過戶,約需費時1個月時程,因此反應在12月年增率低於5.0%,但選舉結合出爐後,新任首長紛紛主打經濟及內需消費新政策,將有助刺激房市買氣,加上11月遞延的交易量,可預見2019年1月房貸年增將更明顯。

土建融餘額2018年12月的年增率也略降至6.87%,但已連續9個月創歷史新高,及連續26個月均為正成長,整體市場氣氛熱絡。銀行房貸主管認為,目前建商看法仍趨正向,2019年新推案及新成屋銷售信心不至反轉,因此週轉金需求仍可望增加,2019年1月餘額續成長可期。

根據近十年來的統計數據,顯現房貸及土建融各在2016及2015年落底,其間呈現正常的1年落差,儘管各界對2019年的整體景氣預測,普遍認為不如2018年,但可能是房市具關鍵性的一年。

銀行房貸主管預期,「全看賣方是否展現更高讓利誠意,因為目前房貸利率還是位在低檔不變,加上銀行強推優惠低利率貼近1.5%,如無意外,成長可能趨緩,但差距不會太大」。

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2019/01/20 14:30 時報資訊

 

【時報-台北電】中央銀行25日將公布2018年12月全體銀行購置住宅款(房貸)餘額及建築貸款(土建融)餘額,預料將雙創新高紀錄,主要因第四季一向是房市旺季,自住購屋人進場積極,及建商推案相對樂觀的結果。

 根據央行統計,至2018年11月,房貸餘額來到6兆9,414億元,土建融餘額為1兆8,321億元,均為歷史新高。其中房貸餘額從2017年2月開始,連續22個月創歷史新高,尤其2018年2月之後,餘額年增率更全部達4.5%以上的相對高水準,10月更是睽違6年半之後,首次衝破5.0%大關。

 央行官員指出,年底購屋旺季,房貸餘額增加明顯,但2018年11月受選舉影響,買氣略低於10月,餘額年增率維持5.01%相對高水位,預料遞延交易至12月,增幅將續居較高水準。

 土建融餘額11月年增率也衝至7.05%、創近4年新高,且已連續8個月創歷史新高,及連續25個月均為正成長,整體市場氣氛熱絡,建商的看法也趨於正向,在建商新推案及新成屋銷售信心提升下,週轉金需求同步增加,12月餘額也可望續增。

 銀行房貸主管認為,房市買氣近年來穩定向上,但由於2019年整體景氣預測,普遍認為2019年不如2018年,更將是房市具關健性的一年。如果賣方續展現讓利誠意,加上市場房貸利率仍位在低檔,優惠低利率甚至貼近1.5%,應可維持小幅成長趨勢,畢竟房價居高一直是買氣不振主因,賣方讓利才能刺激購屋需求進場。(新聞來源:工商時報─呂清郎/台北報導)

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2019-01-09 15:46聯合報 記者沈婉玉╱即時報導
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中國信託商業銀行今(9)天宣布提供公教員工優利房屋貸款優惠不減,凡中央及地方各機關、公立學校、公營事業機構編制內員工,優惠房貸利率依中華郵政2年期定期儲金機動利率加碼0.465%(目前貸款年利率為1.56%),最高核貸成數達擔保品鑑價價值之8成,貸款期限最長30年,本金寬緩期限最長5年,並提供免收開辦費(僅徵信查詢費100元/人)、免收提前清償違約金,配偶持有房屋同享優惠。

中國信託銀行表示,自2015年1月起承辦「築巢優利貸」公教員工房屋貸款專案以來,處理超過2.5萬件房貸需求,且根據中信銀行客戶滿意度調查,辦理「築巢優利貸」公教員工房屋貸款專案客戶中,超過9成客戶表示滿意。

中信銀行宣布,將持續提供公教員工房屋貸款優惠,更貼心提供信用卡消費加碼活動,即日起至今(2019)年3月31日止,凡成功新申貸公教房貸之客戶,自撥貸日起次月至今年6月30日止,享中信卡新增一般消費加碼刷卡金回饋1%,活動期間最高回饋新臺幣1,000元。

中信銀行表示,除承辦公教優利房貸帶來穩定業績增量,推出之「i適貸」數位房貸平臺屢獲創新與服務大獎,讓中國信託銀行躍升為國內房貸授信金額第二大銀行。

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列舉房貸利息,須留意貸款目的。國稅局官員表示,在列舉自用住宅購屋借款利息扣除時,只能以「購屋」目的的部分貸款為限。如果是因貸款銀行變動或換約者,僅針對原始購屋貸款的未償還部分的利息支出列舉扣除,不能涵蓋增額貸款的利息支出。

 

隨著近幾年房貸利率走低加上台股交投熱絡,不少民眾向原貸款銀行償還購屋借款、並轉向其他金融機構辦理轉貸以增加貸款金額,試圖用更多銀彈在資本市場中獲利。不過,官員提醒,如果是非購屋相關的增貸、換約等利息支出,都不得列舉為房貸利息支出。

依我國所得稅法第17條規定,如果要以房屋貸款利息申報列舉扣除額,該貸款應是以「購屋」為目的且為自用住宅,每戶一屋為限、上限額度為30萬元。官員表示,房屋必須為納稅義務人、配偶或受扶養親屬所有,納稅義務人、配偶或受扶養親屬於已辦妥戶籍登記,且無出租、供營業或執行業務使用,向金融機構借款購屋支付利息。

在申報列舉房屋貸款利息扣除額時,民眾的證明文件須有當年度繳納利息單據正本,利息單據上如未載明該房屋的坐落地址、所有權人、房屋所有權取得日、借款人姓名或借款用途,以證明自住宅的購屋貸款金額。

官員舉例,曾有民眾向原貸款銀行償還購屋借款1,000萬元,再以房屋向其他金融機構辦理轉貸、貸款金額增加到1,400萬元,並以該金額的年利息1.9%列舉扣除26.6萬元,但遭國稅局駁回,因其中400萬元並非最初「購屋」貸款。最後民眾還是只能列舉原1,000萬元貸款額度內所生利息19萬元。

(工商時報)

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▲房地產成民眾避險投資標的首選。(圖/記者張瑞傑攝)

 

▲房地產逐漸回溫,各銀行也審慎樂觀看好房地產市場。(圖/記者張瑞傑攝)

記者吳靜君/台北報導

近期房市買氣有回暖的現象,各家銀行開始在房貸上祭優惠,大打利率戰,希望可以吸引優質的客戶上門。銀行推出低利房貸,永豐銀推出1.58%來吸引客戶;渣打銀行「轉動幸福房貸優惠專案」同樣以1.58%的低利房貸吸睛。

渣打銀顯示,凡渣打優先理財客戶,或申貸房屋經本行鑑價金額達台北市、新北市2,000萬或其他地區1,500萬,即可享有最低1.58%起優惠利率。成功申辦「溫馨成家組合」即可享有免帳管費、審查費優惠。房屋轉貸、原屋融資再享最高8,000地政設定規費補貼。

 

永豐銀行挺國人過好年住好屋,推出「豐雲房貸」利率符合條件最低1.58%起。永豐銀行個人金融處處長江靜美表示,豐雲房貸結合線上房貸試算、增貸與彈性繳款等多重服務,打造兼具安全與便利性的數位平台,;永豐持續為國人量身打造最優質的房貸服務,除優惠利率外,最長可貸30年、最高可貸八五成。玉山銀則推出「e指房貸」,只要在108年1月底之前試算,就有機會享受1.6%的機會,手續費八折;玉山信用卡紅利還可以折抵房貸利息,但實際房貸利率還是得看擔保品座落地點、申貸者個人資產與信用狀況。

一銀也針對優質客群,推出金鑽客群優惠房貸專案,符合「自用住宅貸款」定義者,利率i+0.54%起(目前為1.62%)機動計息;若未符合「自用住宅貸款」定義者,利率i+0.60%起(1.68%)機動計息。

▲▼房地產。(圖/記者吳靜君攝)

▲年輕人買房,公股銀行也有青年安心成家貸款,輕鬆擁有自己的家。(圖/記者吳靜君攝)

除了優質客戶可以享受低利之外,台銀、土銀、一銀、合庫、華銀、彰銀、兆豐銀與台企銀等公股銀行也辦理青年安心成家貸款,讓首購族可以享受低利好康。青年安心成家有三種方案;一,按郵局2年期定期儲金額度未達500萬元機動利率固定加0.585%(目前為1.68%)機動計息;二,前2年按基準利率固定加0.345% (目前為1.44%)機動計息,第3年起按基準利率固定加0.645%(目前為1.74%)機動計息。

三,前2年採固定利率,第1年按「撥貸當時」基準利率固定加0.525%(目前為1.62%)固定計息,第2年按「撥貸當時」基準利率固定加0.625%(目前為1.72%)固定計息,第3年起按基準利率固定加0.645%(目前為1.74%)機動計息,青年首購族可以依據自己的需求選擇。

各銀行董事長又如何看待明(108)年的房地產市場呢?合庫董事長雷仲達認為,房地產市場還是審慎樂觀;房貸龍頭土銀董事長凌忠嫄則認為,要看地區,有些地區還是有很好的物件,民眾仍可入場替自己養的家。不過銀行業者表示,想要買房的購屋族,不宜只看到銀行的首年低利就被誘惑,應該實際計算過每個月負擔多少,以及未來利率調整是否能夠負荷,避免房貸成為最沉重的負擔。

▼各銀行低利房貸比較表。(製表/記者吳靜君,資料來源各銀行,以各銀行公告為主)

▲▼各銀行低利房貸比較表。(製表/記者吳靜君,資料來源各銀行,以各銀行公告為主)

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本報記者連線╱台北報導

中國時報【本報記者連線╱台北報導】

多項元旦新制上路!

財經方面,減稅、對獎、房貸新制最吸睛。財政部一舉調高4大項扣除額,包括標準扣除額由9萬元調高至12萬元,薪資所得及身心障礙特別扣除額由每人12.8萬提高到20萬元,幼兒學前特別扣除額由2.5萬提高至12萬元;同時將稅率級距從6級簡化為5級,稅率上限從45%調降至40%。新制今年上路,2019年報稅時首度適用。

統一發票兌獎地點從郵局改為第一銀行、彰化銀行、全國農業金庫、農漁會信用部、信用合作社、統一超商、全家便利商店、全聯、美廉社等地;並推出官方版本統一發票APP,無紙本印出的雲端發票,可直接線上兌獎,使用APP綁定帳戶,中獎獎金還可直接轉入帳戶。

青年安心成家購屋貸款延長辦理2年,並祭出一段式、利率1.68%方案,適用分20、30年償清的長貸戶。

另為導引優質台商回台,加速如5+2產業創新領域等重要產業政策發展以促進結構轉型,行政院院會通過「歡迎台商回台投資行動方案」,元旦起實施至110年12月31日止。

交通方面,交通違規檢舉實名制、新型式機車須加裝ABS、機車路邊停車不得超過40公分等;大型重機車友爭取已久的停車格,也將放寬規定,路邊的小型停車格,元旦起可停放1輛以上大型重機,但須由主管機關自行訂定後公告實施。

健保住院部分負擔方面,元旦起上限將由現行單次3萬7千元漲為3萬8千元,全年上限則從6萬2千元提升至6萬4千元。

外界關注的C肝新藥給付,元月起不再只限肝纖維化第三期(F3)以上C肝病患健保才給付口服新藥,只要確認感染慢性C肝,不論有無肝纖維化,均可成為給藥對象。另以往腎臟捐贈僅限5親等,1月下旬起兩個有意換腎的家庭可以「一腎換一腎」。

勞動部新制中最重要的是基本工資調漲,每月由新台幣2萬2000元調整至2萬3100元,每小時基本工資由140元調整為150元,但勞保費率也調升至11%。健保署連動修正投保金額分級表,健保投保金額第1、2級將合併,從現行2萬2000元調整為2萬3100元。

環保署則提醒民眾,淘汰二行程機車的申請補助,2019年是最後一年,每輛金額約500元。

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2018-12-14 15:12聯合報 記者沈婉玉╱即時報導
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根據中央銀行統計,截至今年10月底,國人購置住宅貸款餘額為6.90兆、年增率5.03%,顯示購屋需求仍在。可農曆年前多為購屋需求旺季,民眾可善用房貸優惠利率一圓有家夢想。永豐銀今天宣布,即日起豐雲房貸利率符合條件最低1.58%起。

永豐銀行個人金融處處長江靜美表示,永豐持續為國人量身打造最優質的房貸服務,豐雲房貸結合線上房貸試算、增貸與彈性繳款等多重服務,打造兼具安全與便利性的數位平台,除優惠利率外,最長可貸30年、最高可貸85成。

為了讓民眾有屋過好年,永豐銀行表示,特別推出房貸早鳥回饋專案,只要新申貸並於明(2019)年1月31日前完成撥款者即贈百貨公司禮券3000元。

此外,新承作房貸或增貸完成撥款以及線上成功申辦彈性繳款、線上增貸、好房卡等豐雲房貸服務,還有機會獲得dyson空氣清淨機或吸塵器;同時,於豐雲房貸「秒估房貸」線上試算房貸即可再抽dyson吹風機,專案活動自即日起至明年3月31日止。

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主 (1)
▲年底購屋旺季強攻 銀行新增房貸暴衝。(圖/公關照片)

房市回溫與否,從銀行端的房貸新增餘額就可以看出端倪。根據中央銀行公布的最新數據,截至10月底止,5大銀行新增房貸金額已達460.74億元,為近9個月最高,房貸利率則仍維持在1.7%以內的歷史低水位。專家分析,由於接下來到農曆年前是房市旺季,預料在選後情勢穩定助攻下,新增房貸餘額仍有機會再創新高。

 

根據中央銀行公布的最新數據,10月5大銀行(台銀、合庫銀、土銀、華銀及一銀)新增房貸460.74億元,為近9個月新高,月增73.94億元,在房貸利率部分,因利率較低的青年安心成家方案承作比重降低,使房貸利率略有回升,但仍維持在1.627%、不到1.7%的超低水位。

台經院副研究員劉佩真分析,建商在今年928與雙十檔期主推總價低的小坪數產品,加上鬼月以來的買盤遞延,使得新成屋交屋數量較多、買賣移轉棟數大增,再加上銀行為達成業務目標,積極爭取房貸優質客戶,同時也承作整批的分戶貸款,均使得銀行新增房貸明顯增加。

除了房市本身的因素之外,由於國內經濟成長率從上半年的3%以上,到了下半年因受到美中貿易戰影響,美國升息帶動強勢美元影響製造業出口,科技業普遍保守看待後市,隨著房市回溫,銀行資金找不到其餘貸款出口,便轉往相較穩定的新承作房貸,並提供多項低利率房貸優惠。

至於政府,為了減輕民眾居住負擔,財政部日前也宣布,由8大公股銀行承作的「青年安心成家購屋優惠貸款」,確定將延長2年,至2020年底。此外,為提供民眾多元化的選擇,在參酌房市現況後,也新增一段式機動利率1.68%的方案。

而根據財政部公布的數據,8家公股銀行所承作的「青安貸款」金額,每年新承作量均達到千億元規模,顯示民眾購屋自住的需求仍相當穩定,統計至2018年10月底為止,已協助多達26萬9617戶無自有住宅家庭購屋,核貸金額也正式突破1兆元,達1兆809億元。

財政部國庫署分析,青安貸款現行利率採混合式固定利率或機動利率擇一,兩段式機動利率因現行前2年利率僅1.44%,比市場水準還要低,對於規劃短期還款者較為有利;若規劃30年的長年期還款者,平均利率為1.70%,則選擇新增的一段式機動利率1.68%較優惠,但一經選定即不得要求變更。

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2018-11-27 00:22經濟日報 記者陳美君╱台北報導
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中央銀行昨(26)日公布,全體國銀10月房貸餘額為6兆9,052億元,較今年9月暴增346億元,較去年10月增加5.03%,為2010年7月央行啟動首波房市管制措施以來、七年四個月新高。央行官員分析,時序進入第4季為房市傳統旺季,華人通常有過年前買屋習俗,因此房貸餘額飆高。

經濟日報/提供
經濟日報/提供
 

 

央行資料顯示,10月不只房市買氣熱絡,代表建商推案信心指標「建築貸款餘額」,也增至1兆8,145億元,同步締造新猷,年增率6.53%,創三年八個月新高,且連續兩月,建築融資增加金額都在百億元以上,顯示建商對房市前景仍具信心、積極推案。

央行昨日公布最新統計,10月房貸餘額、建築貸款餘額分別增至6兆9,052億元與1兆8,145億元,雙雙刷新歷史新高紀錄。其中,象徵房市買氣的房貸餘額月增346億元,為今年最高,年增率5.03%,為七年四個月新高。央行指出,10月公股行庫承做的青年安心成家方案餘額為6,504億元,月增11億元,占整體房貸的比重為9.42%,與9月相去不遠,央行官員指出,房貸市場仍以自住客為主。

央行日前公布,10月五大銀行新增房貸460.74億元,創九個月新高,月增73.94億元,官員當時便說,第4季為傳統購屋旺季,是銀行房貸業務量大增的主因。

在房貸利率部分,因利率較低的青年安心成家方案承作比重降低,使房貸利率落底回升,10月上漲0.7個基本點至1.627%、為五個月高點。

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由於聯準會不斷升息導致房貸利率升高,加上美國經濟成長預估減速,對於房市帶來不小壓力。受此影響,美國多家中小型房貸公司紛紛裁減人力、甚至宣布倒閉,與先前多年來的繁榮景象形成強烈對比。

 

據美國州銀行公會(CSBS)數據顯示,從2017年底至今年年中,中小型非銀行貸款機構數量減少約3.5%。而這些企業在這段時間裁員逾1.1萬名房貸部門員工,約占全體員工的7%。

事實上,過去多年來,這些中小型貸款機構的業務成長驚人,他們憑藉靈活的營業手法與熟知在地需求等優勢,從傳統大型銀行手中搶走不少貸款客戶。

房市研究機構Inside Mortgage Finance指出,今年前9個月,美國新增貸款約1.26兆美元,其中52%來自於這類非銀行的房貸機構。

但業內專家表示,這些小型房貸公司未來幾個月的業務量恐持續萎縮,原因在於美國房貸利率不斷升高,導致消費者再融資與購屋需求雙雙下滑。

此外,根據美國房貸機構房地美(Freddie Mac)上周三公布的數據顯示,迄21日最近1周的30年期平均固定房貸利率為4.81%,不僅高於去年底的3.99%,亦比金融危機時期的水平高出許多。

此外,近來美國經濟前景蒙塵,市場擔憂「美國史上最長景氣擴張期」恐難以為繼,加上房市今年以來不斷降溫,導致小型房貸機構生存陷入困難。

以房貸業者Freedom Mortgage為例,該公司今年前9個月的房貸業務量較去年同期銳減31%。Freedom Mortgage表示,房貸利率升高與再融資活動減少已影響到整個產業發展。

部分房貸業者表示,他們如今不得不與信用分數低的房貸客戶往來,這些人過去是他們的拒絕往來戶,足以證明美國房市降溫、生意更加難做。

(工商時報)

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2018-11-15 23:15經濟日報 記者邱金蘭/台北報導
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報系資料照
報系資料照
 

房貸逾放比率攀升警訊解除?金管會昨(15)日公布最新房貸逾放,9月底房貸及建築融資逾放比率同步下降,金管會銀行局表示,主要跟銀行打銷掉及處分擔保品回收有關,也顯示房市表現平穩。

 

最近一、二年來房貸逾放比率不斷升高,引發市場關注,更有學者示警,國內不動產放款比重偏高,要小心房地產價格。

若持續探底、國內利率反轉上升,可能引發的危機。金管會也緊盯個別銀行房貸逾放,並清查房貸寬期到期情況。

 
 

 

金管會昨天公布最新房貸逾放比率,9月底房貸及建築融資逾放比率,都同步下降,房貸逾放比率攀升現象似已暫時止跌。

金管會表示,到9月底止,銀行辦理購置住宅貸款逾放金額160億2,500萬元,雖比8月略增300萬元,但逾放比維持在8月的0.23%,已連續兩個月低於7月的0.24%。

購置住宅貸款逾放比率0.23%,也是去年12月以來新低。

至於建築融資貸款,9月底逾放金額44億3800萬元,低於8月45億5200萬元,逾放比率也跟8月一樣維持在0.21% ,同樣連續兩個月低於7月的0.25%。

金管會資料顯示,建築融資貸款的逾放比率0.21%,則是今年以來新低。

至於9月購置住宅貸款餘額有6兆8,596億元,比8月增加0.48%;建築融資貸款餘額2兆945億元,比8月成長0.96%。

金管會銀行局副局長莊琇媛表示,本國銀行8月及9月逾放比率為0.27%及0.26%,房貸及建築融資逾放比率,也都低於國銀的逾放比率,顯示資產品質穩健。

對於購置住宅及建築貸款逾放比率雙雙下降的原因,莊琇媛表示,主要是有些打銷掉,以及部分處分擔保品回收。她說,有些銀行逾放一直未打銷,如果跟法院申請法拍,仍顯現在逾放,拍賣掉回收,逾放就不見了。

莊琇媛表示,逾放比率的下降,顯示銀行資產品質很好,且這一、二個月房市也表現平穩。

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2018-11-06 21:15經濟日報 住展雜誌/住展房屋網
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最近兩次央行理監事會議後接任還不滿一年的央行新任總裁楊金龍都特別針對房地產市場提出看法(或說警告):「(房貸)利率不會永遠在低檔」;特別是接下來將有大量體的房貸寬限期到期,不光是央行,連金管會都繃緊神經,密切注意國銀不動產放款部位的可能風險。

 

 

其實不光是楊金龍,前任總裁彭淮南,卸任前也一再提出類似警告;當時,外界多預期央行將升息,結果幾屆理監事會議開完,基準利率還是維持不動。原因則除了當時美國未啟動升息外,也和國內經濟雖稍復甦,但力道依舊疲軟有關。

 

當然,今年美國FED不甩川普,已開始升息,估計明年還有好幾波,這當然對台灣央行目前固守利率的操作產生壓力。然而,現在經濟展望也出現狀況;在美中貿易戰為首的利空衝擊下,明年景氣並不樂觀,近期民眾消費信心也持續下探。因此外界預估,央行最快可能也是明年下半年,才有可能考慮升息。

 

不過,一旦央行真的開始升息,對房貸戶來說一定會造成影響。以目前房貸利率約1.6-1.7%來說,如果房貸利率提高1%,每月負擔就會多出將近一成,以1千萬房貸來估算就是三、四千塊之譜;說多不多,但其實也不少。

 

當然,基準或房貸利率不可能一下子拉高0.5至1%。在低利條件短期內不會有太大變化的情況下,房市業者當然抓緊良機;畢竟不但操作三低促銷策略更容易,融資購地蓋屋壓力也較小。況且一旦升息,對整體經濟、物價都有影響,不只是房貸和房市而已。

 

不過對一般受薪階級來說,如想趁現在低利進場,則住展房屋網企研室要提醒,您得先好好秤秤自己的斤兩。到各行庫索取相關資料或上網站查詢都會發現,目前多數房貸商品都是指數型或採浮動利率,因此雖然一開始還款時利率看似低,但爾後房貸利率會跟著基準利率跑。

 

還有,不少房貸商品是所謂分段式,也就是貸款生效、開始還款的頭一、兩年,利率還會鎖在低水位。但請注意,無論期間基準利率有無變化,利率都會逐年拉高;以目前承作量最大的土銀為例,第二年後利率就會開始往上加(機動計息)。

 

因此,現在固然還有低利誘因,但住展房屋網企研室仍要奉勸消費者,應回歸基本面,以自身經濟力及穩定度為最主要考量,申辦房貸時更一定要先弄清楚產品明細、充分了解各年度,特別是中後段房貸負擔額增加的情況;更切記最好是以最平穩的本息平均攤還方式,回推自己可負擔之房屋總價,如非必要,千萬不要動用寬限期。

 

如需轉載請註明資料來源:住展雜誌,更多資料請上住展房屋網

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2018-10-25 00:24經濟日報 記者楊筱筠/台北報導
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雖然國內央行利率政策已連九凍,重貼現率維持在1.375%,但央行仍提醒國內房貸族,利率不會永遠不變,必須警覺未來利率的變動風險,也要注意寬限期到期後,還款負擔增加的壓力。

國內利率持續凍漲,連帶房貸利率愈來愈低,下半年多家銀行房貸利率都有破1.6%專案,但央行提醒一般民眾,跟銀行貸款,仍必須注意未來利率可能攀升風險,例如歐洲央行利率正在逐步正常化。

假設央行升息半碼(增加0.125個百分點),對房貸利率影響約0.07個百分點到0.08個百分點,房貸壓力不至於太有感,不過寬限期一到,本金與利息就必須一起攤還,每貸款1,000萬元,原本1.3萬元到~1.5萬的每月繳款房貸,有可能增加到逾4萬元,即使對夫妻雙薪的家庭,都是不小的壓力。

央行認為,目前銀行不動產授信呆帳率比一般授信低,情況不嚴重,不過,寬限期到期後,民眾負擔增加,是中長期必須密切觀察的現象。

金管會也提醒銀行,房貸授信要落實嚴謹流程,並且要加強管理房貸寬限期,注意客戶還款能力,假設銀行同意給予客戶展延或是接受其他銀行房貸客戶轉貸,也必須注意相關風險。

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2018-10-24 01:04經濟日報 記者陳美君╱台北報導
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根據金管會資料,8月房貸市占率前五大銀行,依序為土地銀行、中國信託、台灣銀行、合庫銀行與台北富邦銀行,合計房貸市占率為41%。

對於房貸市占前五大裡,只有三家為公股銀行,中央銀行官員分析,明年起公教人員房貸專案「築巢優利貸」改由台銀承辦,很可能讓房貸市占排名重新洗牌。

金管會資料顯示,房貸前五大銀行,依序為土銀的8,134億元、中信銀的5,490億元、台銀的5,450億元、合庫的4,893億元以及台北富邦銀的4,111億元。

至於中央銀行每月固定公布的五大公股銀行新承作房貸,分別是台銀、土銀、合庫、一銀和華銀,合計市占率37%。央行解釋,雖然這五大公股銀行的房貸市占率並非最大,但觀察其他類的放款,仍以這五家公股為最多。

公股銀行在房貸市場裡排名下滑,除授信政策較嚴、利率不如民營銀行「殺」,加上民營銀行行銷手法較為靈活之外,最大關鍵還是中信銀在2015年1月,拿下為期四年公教人員房貸專案「築巢優利貸」所致。

銀行主管分析,公教房貸專案一直是銀行衝刺房貸市占率捷徑,主因是公教人員待遇好且收入穩定,屬於銀行眼中風險較低的客群,而自明年起,台銀接棒承辦為期三年的公教房貸專案,預計釋出高達4,000億元的房貸額度,利率也維持目前的超低水準1.56%,預料台銀明年很快就能重返房貸「二哥」寶座。

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人事總處對外招標的公教人員築巢優利房貸專案由台銀得標,據悉,人事總處已正式去函通知台銀,台銀也已承諾人事總處,將在未來三年內合計供應至少2千億元的公教人員房貸部位。

 

過去台銀長年是房貸市占第二名,僅次於土銀,但前幾年中信銀透過公教人員優惠房貸大舉擴張市占,已超越台銀拿下第二名,現在台銀成功奪標「築巢優利貸」,台銀內部已訂出發展策略,希望在短期內就能超越中信銀,重回房貸市占第二大地位。

本次人事總處的公教人員優惠房貸專案,由台銀、土銀,以及彰銀、一銀、兆豐、上海商銀合組的三大團隊一起競標,在正式遞標近二周後確定花落台銀。台銀也將自明年起正式接下築巢優利貸專案,而在人事總處招標時,已劃定利率「不得超過1.56%」的紅線,未來台銀承作公教人員房貸優惠專案,也將以1.56%的現行利率續作。

熟知內情人士透露,其實台銀在投標的時候,向人事總處所提出的三年內胃納量不僅2千億元,而是高達4千億元,主要是台銀的存款量高達4兆元,對照台銀目前約接近5,500億的房貸業務量,比重僅占總存款量的13%,成長空間大有可為。

即使以先前台銀所開出的4千億元額度來看,也僅占總存款量的23%,這使得台銀即使也和其他銀行一樣受銀行法第72條之2的規範,但由於存款水位實在太大,使台銀在公教人員優惠房貸能放膽承作,不致發生去年一度「斷炊」,曾發生公教人員貸不到款的窘境,這也是人事總處最後選定台銀的最主要原因。

台灣金控暨台銀董事長呂桔誠,在今年初就曾對業務訂出「四千金」目標,其中今年要新承作房貸1千億元,也是「四千金」目標之一;如今台銀已承諾人事總處,未來三年內要吃下2千億元的業務量,一年等於得作超過650億元的公教人員房貸,對於其房貸業務推展可說有穩定的案源。

台銀高層指出,公教人員都是優質客戶,而且台銀的公教人員客戶量原本就很龐大,如今再由台銀承作人事總處的優惠房貸專案,可以滿足對公教族群客戶的「一條鞭」服務。

(工商時報)

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朱漢崙╱台北報導

工商時報【朱漢崙╱台北報導】

部分地區新屋房價跌逾2成,牽動銀行房貸成數跟著「打折」。行庫私下透露,近來新北市、桃園不少隨著機場捷運興建、通車崛起的新市鎮,由於新成屋價格相較2年前預售屋價格暴跌逾2成,使得2年前原本建商向客戶承諾的銀行8成房貸現在「給不出來」,建商只好自掏腰包補足至少1成的貸款,否則可能無法完成交屋。

銀行主管指出,這種情況以近2年有機場捷運題材的地區最為嚴重;至於淡水供過於求的情況已持續多年,近5、6年價格持續低迷,因此預售屋、新成屋的價格落差反而不大。

銀行指出,最嚴重的是2年前因為機場捷運而炒過一波題材的預售屋,現在要交屋時因「利多出盡」,加上地區人潮移入不如預期,使得價格重跌。

以新莊副都心某建案為例,兩年前市場成交價是每坪65萬元,但現在每坪成交價僅剩48萬元,使銀行根本「給不起」原本建商允諾客戶的8成房貸,迫使建商只好自掏腰包,自己扮演「金主」來借錢給客戶。

銀行主管也無奈表示,並非銀行鐵石心腸,是因為給8成已超過擔保品本身價值。銀行主管分析,倘若是以每坪65萬的價格來計算8成,那麼必須擔保品本身的每坪價格在52萬,但現在當預售屋2年之後變新成屋,每坪成交價僅剩48萬元,已跌破8成的防線,這時只能由建商出面想辦法。

銀行主管也直指,建商前幾年都賺飽了,這時出資協助客戶交屋,資金負擔上也是九牛一毛而已。

銀行主管指出,銀行作房貸,雙北市總價800∼1,500萬元、走兩房路線的房貸案目前最被看好,主要是這類案件坪數小,符合現在少子化、小家庭的特質,更重要的是總價低,換言之,比起每坪單價,行庫主管直言:「現在更重視的是總價高低」。

銀行主管分析,新北市有些機場捷運經過的區域,儘管每坪單價大約30萬元上下,但若是百坪以上大坪數,房屋總價仍超過3千萬元,加上坪數大,倘若未來貸款戶繳不起房貸,銀行要處分這些物件反而更不容易,因此這類型物件目前銀行一般頂多只願貸款6成。

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財經中心 / 綜合報導
 
▲利差不再,政府優惠房貸已非最佳選項(圖/信義房屋提供)

國內五大行庫的新承做房貸利率持續維持低檔,加上時近年底,銀行競相以優惠條件爭取新的房貸戶,時間稍為拉長,不少民營銀行的房貸利率甚至比政府優惠房貸還要低。專家指出,當利差優勢不再,政府優惠房貸已非購屋族首選,民眾想替房貸減壓不如靠自己,多看多談多比較,民營銀行或許是更省息的選項。

 

根據中央銀行最新公布的數據,五大行庫新承做房貸加權平均利率為1.626%,不僅是歷年次低紀錄,更是自2009年以來連續115個月在2%以下,近來民營銀行為爭取新的房貸業務,市場上更有業者祭出最低1.58%起的超低房貸利率專案,時間拉長四、五年來看,條件反而比政府的政策房貸更優惠。

 

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示,過去民眾購屋都會以政府優惠房貸為首選,但在長期低利率環境下,政策房貸與一般銀行房貸的利差已愈來愈不明顯。當民營銀行的房貸專案,不論是利率或整體貸款條件都比政策房貸更優惠時,民眾購屋就不一定非政策房貸不可。

 

曾敬德指出,以最多首購族申請的政策房貸青年安心成家方案為例,額度最高800萬、貸款資格限制也不多,前2年的利率1.44%看似很低,但自第3年起就會調高至1.74%。由於房貸的貸款金額高、還款年期長,若將時間拉長來看,政策房貸就不一定是最省息的選項。

 

相較之下,一些民營銀行,近期推出的首購與自住房貸專案,一段式利率都僅有1.58%起跳,雖然前2年利率比政策房貸高一些,但第3年起的利率就會低於政策房貸,幾年下來,民眾的利息支出就會少於政策房貸,也使得近來申請政策房貸的民眾不如過去踴躍。

 

曾敬德建議,若想幫房貸減壓,靠政府不如靠自己,只要記得平常多與幾家銀行往來,並顧好自身的信用狀況,購屋前再多比較往來銀行的房貸專案,一般都能談到還不錯的條件。若購屋地點位處雙北市都會區之外,則不妨可以考慮壽險房貸,條件甚至可能比民營銀行更好。

 

至於未來若央行啟動升息,民眾該如何因應?曾敬德指出,因目前利率已相當低,即便明年起每季都升息半碼,也要連續升息8次、約2年時間才會增加1%,短期內影響不至於太大,建議民眾可以自行做房貸壓力測試,用「目前利率加1%」的利率來估算還款能力,就不必擔心升息帶來無法預期的房貸負擔。

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2018-09-28 22:00經濟日報 住展雜誌/住展房屋網
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眾所皆知,台灣正快速朝超高齡社會邁進,人口年齡層老化之下,長期照護就成了需求急迫的重大政策。不過政府長期經費有限,得把有限資源放在相對弱勢者身上,因此對於經濟能力相對稍佳,或者說『窮到只剩自宅』的這一個族群,政府就想到透過國外行之有年的逆向抵押房貸,來補其不足,也就是一般所謂的商業型以房養老。

 

 

而要做到這點,當然需要銀行方面的配合;因此我們去年就已看到,公股行庫大力推動逆向房貸業務,最近甚至連央行都傳出打算跳下來協助推動之。

 

然而,銀行還是以營利為先,基於在商言商的大原則下,目前實際推行的逆向抵押房貸商品,最後精算下來,得利者通常還是銀行這一方;這樣一來,其實就已不利整體以房養老政策的推廣。

再者,東西方觀念畢竟大不同;西方養兒防老,或後代繼承財產的觀念非常淡薄於是在西方社會,子女成年後多會離家自立門戶,高齡者的自宅,自然就是拿來處分,或向銀行逆抵押取得養老金。

 

但在東方,特別是華人社會,卻恰恰相反;財產傳給子嗣的觀念甚強,房地產又幾乎是最重要的家富形式,這樣的傳統觀念,就足以讓房子拿去逆抵押、領固定年金的形式難以普及。再者,近年房價飆高,年輕人根本買不起房,很多財力足夠的上一代甚至會幫下一代買房;如此這邊,哪有可能拿自己的房子去逆抵押?只要屋況尚且許可,肯定是留給下一代繼續住。

 

以上種種現實條件,本來就讓台灣的以房養老制度不易執行,加上銀行更不可能做賠本生意,最後自然導致商業型逆向抵押房貸難以推廣的結果。

 

因此住展房屋網企研室認為,如果政府真的想要透過以房養老或類似制度,做為長照政策的支援系統,恐怕還是得從社會福利的角度切入;也就是透過編列若干預算為補助,類似現在的優惠政策房貸或租金補貼,才有可能達到。否則,只想靠銀行單方面推動商業型逆向房貸,說好聽點是曲高和寡、叫好不叫座,實際點說,就是根本沒有市場可言!

 

如需轉載請註明資料來源:住展雜誌,更多資料請上住展房屋網

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