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2018-12-14 15:12聯合報 記者沈婉玉╱即時報導
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根據中央銀行統計,截至今年10月底,國人購置住宅貸款餘額為6.90兆、年增率5.03%,顯示購屋需求仍在。可農曆年前多為購屋需求旺季,民眾可善用房貸優惠利率一圓有家夢想。永豐銀今天宣布,即日起豐雲房貸利率符合條件最低1.58%起。

永豐銀行個人金融處處長江靜美表示,永豐持續為國人量身打造最優質的房貸服務,豐雲房貸結合線上房貸試算、增貸與彈性繳款等多重服務,打造兼具安全與便利性的數位平台,除優惠利率外,最長可貸30年、最高可貸85成。

為了讓民眾有屋過好年,永豐銀行表示,特別推出房貸早鳥回饋專案,只要新申貸並於明(2019)年1月31日前完成撥款者即贈百貨公司禮券3000元。

此外,新承作房貸或增貸完成撥款以及線上成功申辦彈性繳款、線上增貸、好房卡等豐雲房貸服務,還有機會獲得dyson空氣清淨機或吸塵器;同時,於豐雲房貸「秒估房貸」線上試算房貸即可再抽dyson吹風機,專案活動自即日起至明年3月31日止。

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▲年底購屋旺季強攻 銀行新增房貸暴衝。(圖/公關照片)

房市回溫與否,從銀行端的房貸新增餘額就可以看出端倪。根據中央銀行公布的最新數據,截至10月底止,5大銀行新增房貸金額已達460.74億元,為近9個月最高,房貸利率則仍維持在1.7%以內的歷史低水位。專家分析,由於接下來到農曆年前是房市旺季,預料在選後情勢穩定助攻下,新增房貸餘額仍有機會再創新高。

 

根據中央銀行公布的最新數據,10月5大銀行(台銀、合庫銀、土銀、華銀及一銀)新增房貸460.74億元,為近9個月新高,月增73.94億元,在房貸利率部分,因利率較低的青年安心成家方案承作比重降低,使房貸利率略有回升,但仍維持在1.627%、不到1.7%的超低水位。

台經院副研究員劉佩真分析,建商在今年928與雙十檔期主推總價低的小坪數產品,加上鬼月以來的買盤遞延,使得新成屋交屋數量較多、買賣移轉棟數大增,再加上銀行為達成業務目標,積極爭取房貸優質客戶,同時也承作整批的分戶貸款,均使得銀行新增房貸明顯增加。

除了房市本身的因素之外,由於國內經濟成長率從上半年的3%以上,到了下半年因受到美中貿易戰影響,美國升息帶動強勢美元影響製造業出口,科技業普遍保守看待後市,隨著房市回溫,銀行資金找不到其餘貸款出口,便轉往相較穩定的新承作房貸,並提供多項低利率房貸優惠。

至於政府,為了減輕民眾居住負擔,財政部日前也宣布,由8大公股銀行承作的「青年安心成家購屋優惠貸款」,確定將延長2年,至2020年底。此外,為提供民眾多元化的選擇,在參酌房市現況後,也新增一段式機動利率1.68%的方案。

而根據財政部公布的數據,8家公股銀行所承作的「青安貸款」金額,每年新承作量均達到千億元規模,顯示民眾購屋自住的需求仍相當穩定,統計至2018年10月底為止,已協助多達26萬9617戶無自有住宅家庭購屋,核貸金額也正式突破1兆元,達1兆809億元。

財政部國庫署分析,青安貸款現行利率採混合式固定利率或機動利率擇一,兩段式機動利率因現行前2年利率僅1.44%,比市場水準還要低,對於規劃短期還款者較為有利;若規劃30年的長年期還款者,平均利率為1.70%,則選擇新增的一段式機動利率1.68%較優惠,但一經選定即不得要求變更。

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2018-11-27 00:22經濟日報 記者陳美君╱台北報導
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中央銀行昨(26)日公布,全體國銀10月房貸餘額為6兆9,052億元,較今年9月暴增346億元,較去年10月增加5.03%,為2010年7月央行啟動首波房市管制措施以來、七年四個月新高。央行官員分析,時序進入第4季為房市傳統旺季,華人通常有過年前買屋習俗,因此房貸餘額飆高。

經濟日報/提供
經濟日報/提供
 

 

央行資料顯示,10月不只房市買氣熱絡,代表建商推案信心指標「建築貸款餘額」,也增至1兆8,145億元,同步締造新猷,年增率6.53%,創三年八個月新高,且連續兩月,建築融資增加金額都在百億元以上,顯示建商對房市前景仍具信心、積極推案。

央行昨日公布最新統計,10月房貸餘額、建築貸款餘額分別增至6兆9,052億元與1兆8,145億元,雙雙刷新歷史新高紀錄。其中,象徵房市買氣的房貸餘額月增346億元,為今年最高,年增率5.03%,為七年四個月新高。央行指出,10月公股行庫承做的青年安心成家方案餘額為6,504億元,月增11億元,占整體房貸的比重為9.42%,與9月相去不遠,央行官員指出,房貸市場仍以自住客為主。

央行日前公布,10月五大銀行新增房貸460.74億元,創九個月新高,月增73.94億元,官員當時便說,第4季為傳統購屋旺季,是銀行房貸業務量大增的主因。

在房貸利率部分,因利率較低的青年安心成家方案承作比重降低,使房貸利率落底回升,10月上漲0.7個基本點至1.627%、為五個月高點。

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由於聯準會不斷升息導致房貸利率升高,加上美國經濟成長預估減速,對於房市帶來不小壓力。受此影響,美國多家中小型房貸公司紛紛裁減人力、甚至宣布倒閉,與先前多年來的繁榮景象形成強烈對比。

 

據美國州銀行公會(CSBS)數據顯示,從2017年底至今年年中,中小型非銀行貸款機構數量減少約3.5%。而這些企業在這段時間裁員逾1.1萬名房貸部門員工,約占全體員工的7%。

事實上,過去多年來,這些中小型貸款機構的業務成長驚人,他們憑藉靈活的營業手法與熟知在地需求等優勢,從傳統大型銀行手中搶走不少貸款客戶。

房市研究機構Inside Mortgage Finance指出,今年前9個月,美國新增貸款約1.26兆美元,其中52%來自於這類非銀行的房貸機構。

但業內專家表示,這些小型房貸公司未來幾個月的業務量恐持續萎縮,原因在於美國房貸利率不斷升高,導致消費者再融資與購屋需求雙雙下滑。

此外,根據美國房貸機構房地美(Freddie Mac)上周三公布的數據顯示,迄21日最近1周的30年期平均固定房貸利率為4.81%,不僅高於去年底的3.99%,亦比金融危機時期的水平高出許多。

此外,近來美國經濟前景蒙塵,市場擔憂「美國史上最長景氣擴張期」恐難以為繼,加上房市今年以來不斷降溫,導致小型房貸機構生存陷入困難。

以房貸業者Freedom Mortgage為例,該公司今年前9個月的房貸業務量較去年同期銳減31%。Freedom Mortgage表示,房貸利率升高與再融資活動減少已影響到整個產業發展。

部分房貸業者表示,他們如今不得不與信用分數低的房貸客戶往來,這些人過去是他們的拒絕往來戶,足以證明美國房市降溫、生意更加難做。

(工商時報)

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2018-11-15 23:15經濟日報 記者邱金蘭/台北報導
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報系資料照
報系資料照
 

房貸逾放比率攀升警訊解除?金管會昨(15)日公布最新房貸逾放,9月底房貸及建築融資逾放比率同步下降,金管會銀行局表示,主要跟銀行打銷掉及處分擔保品回收有關,也顯示房市表現平穩。

 

最近一、二年來房貸逾放比率不斷升高,引發市場關注,更有學者示警,國內不動產放款比重偏高,要小心房地產價格。

若持續探底、國內利率反轉上升,可能引發的危機。金管會也緊盯個別銀行房貸逾放,並清查房貸寬期到期情況。

 
 

 

金管會昨天公布最新房貸逾放比率,9月底房貸及建築融資逾放比率,都同步下降,房貸逾放比率攀升現象似已暫時止跌。

金管會表示,到9月底止,銀行辦理購置住宅貸款逾放金額160億2,500萬元,雖比8月略增300萬元,但逾放比維持在8月的0.23%,已連續兩個月低於7月的0.24%。

購置住宅貸款逾放比率0.23%,也是去年12月以來新低。

至於建築融資貸款,9月底逾放金額44億3800萬元,低於8月45億5200萬元,逾放比率也跟8月一樣維持在0.21% ,同樣連續兩個月低於7月的0.25%。

金管會資料顯示,建築融資貸款的逾放比率0.21%,則是今年以來新低。

至於9月購置住宅貸款餘額有6兆8,596億元,比8月增加0.48%;建築融資貸款餘額2兆945億元,比8月成長0.96%。

金管會銀行局副局長莊琇媛表示,本國銀行8月及9月逾放比率為0.27%及0.26%,房貸及建築融資逾放比率,也都低於國銀的逾放比率,顯示資產品質穩健。

對於購置住宅及建築貸款逾放比率雙雙下降的原因,莊琇媛表示,主要是有些打銷掉,以及部分處分擔保品回收。她說,有些銀行逾放一直未打銷,如果跟法院申請法拍,仍顯現在逾放,拍賣掉回收,逾放就不見了。

莊琇媛表示,逾放比率的下降,顯示銀行資產品質很好,且這一、二個月房市也表現平穩。

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2018-11-06 21:15經濟日報 住展雜誌/住展房屋網
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最近兩次央行理監事會議後接任還不滿一年的央行新任總裁楊金龍都特別針對房地產市場提出看法(或說警告):「(房貸)利率不會永遠在低檔」;特別是接下來將有大量體的房貸寬限期到期,不光是央行,連金管會都繃緊神經,密切注意國銀不動產放款部位的可能風險。

 

 

其實不光是楊金龍,前任總裁彭淮南,卸任前也一再提出類似警告;當時,外界多預期央行將升息,結果幾屆理監事會議開完,基準利率還是維持不動。原因則除了當時美國未啟動升息外,也和國內經濟雖稍復甦,但力道依舊疲軟有關。

 

當然,今年美國FED不甩川普,已開始升息,估計明年還有好幾波,這當然對台灣央行目前固守利率的操作產生壓力。然而,現在經濟展望也出現狀況;在美中貿易戰為首的利空衝擊下,明年景氣並不樂觀,近期民眾消費信心也持續下探。因此外界預估,央行最快可能也是明年下半年,才有可能考慮升息。

 

不過,一旦央行真的開始升息,對房貸戶來說一定會造成影響。以目前房貸利率約1.6-1.7%來說,如果房貸利率提高1%,每月負擔就會多出將近一成,以1千萬房貸來估算就是三、四千塊之譜;說多不多,但其實也不少。

 

當然,基準或房貸利率不可能一下子拉高0.5至1%。在低利條件短期內不會有太大變化的情況下,房市業者當然抓緊良機;畢竟不但操作三低促銷策略更容易,融資購地蓋屋壓力也較小。況且一旦升息,對整體經濟、物價都有影響,不只是房貸和房市而已。

 

不過對一般受薪階級來說,如想趁現在低利進場,則住展房屋網企研室要提醒,您得先好好秤秤自己的斤兩。到各行庫索取相關資料或上網站查詢都會發現,目前多數房貸商品都是指數型或採浮動利率,因此雖然一開始還款時利率看似低,但爾後房貸利率會跟著基準利率跑。

 

還有,不少房貸商品是所謂分段式,也就是貸款生效、開始還款的頭一、兩年,利率還會鎖在低水位。但請注意,無論期間基準利率有無變化,利率都會逐年拉高;以目前承作量最大的土銀為例,第二年後利率就會開始往上加(機動計息)。

 

因此,現在固然還有低利誘因,但住展房屋網企研室仍要奉勸消費者,應回歸基本面,以自身經濟力及穩定度為最主要考量,申辦房貸時更一定要先弄清楚產品明細、充分了解各年度,特別是中後段房貸負擔額增加的情況;更切記最好是以最平穩的本息平均攤還方式,回推自己可負擔之房屋總價,如非必要,千萬不要動用寬限期。

 

如需轉載請註明資料來源:住展雜誌,更多資料請上住展房屋網

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2018-10-25 00:24經濟日報 記者楊筱筠/台北報導
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雖然國內央行利率政策已連九凍,重貼現率維持在1.375%,但央行仍提醒國內房貸族,利率不會永遠不變,必須警覺未來利率的變動風險,也要注意寬限期到期後,還款負擔增加的壓力。

國內利率持續凍漲,連帶房貸利率愈來愈低,下半年多家銀行房貸利率都有破1.6%專案,但央行提醒一般民眾,跟銀行貸款,仍必須注意未來利率可能攀升風險,例如歐洲央行利率正在逐步正常化。

假設央行升息半碼(增加0.125個百分點),對房貸利率影響約0.07個百分點到0.08個百分點,房貸壓力不至於太有感,不過寬限期一到,本金與利息就必須一起攤還,每貸款1,000萬元,原本1.3萬元到~1.5萬的每月繳款房貸,有可能增加到逾4萬元,即使對夫妻雙薪的家庭,都是不小的壓力。

央行認為,目前銀行不動產授信呆帳率比一般授信低,情況不嚴重,不過,寬限期到期後,民眾負擔增加,是中長期必須密切觀察的現象。

金管會也提醒銀行,房貸授信要落實嚴謹流程,並且要加強管理房貸寬限期,注意客戶還款能力,假設銀行同意給予客戶展延或是接受其他銀行房貸客戶轉貸,也必須注意相關風險。

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2018-10-24 01:04經濟日報 記者陳美君╱台北報導
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根據金管會資料,8月房貸市占率前五大銀行,依序為土地銀行、中國信託、台灣銀行、合庫銀行與台北富邦銀行,合計房貸市占率為41%。

對於房貸市占前五大裡,只有三家為公股銀行,中央銀行官員分析,明年起公教人員房貸專案「築巢優利貸」改由台銀承辦,很可能讓房貸市占排名重新洗牌。

金管會資料顯示,房貸前五大銀行,依序為土銀的8,134億元、中信銀的5,490億元、台銀的5,450億元、合庫的4,893億元以及台北富邦銀的4,111億元。

至於中央銀行每月固定公布的五大公股銀行新承作房貸,分別是台銀、土銀、合庫、一銀和華銀,合計市占率37%。央行解釋,雖然這五大公股銀行的房貸市占率並非最大,但觀察其他類的放款,仍以這五家公股為最多。

公股銀行在房貸市場裡排名下滑,除授信政策較嚴、利率不如民營銀行「殺」,加上民營銀行行銷手法較為靈活之外,最大關鍵還是中信銀在2015年1月,拿下為期四年公教人員房貸專案「築巢優利貸」所致。

銀行主管分析,公教房貸專案一直是銀行衝刺房貸市占率捷徑,主因是公教人員待遇好且收入穩定,屬於銀行眼中風險較低的客群,而自明年起,台銀接棒承辦為期三年的公教房貸專案,預計釋出高達4,000億元的房貸額度,利率也維持目前的超低水準1.56%,預料台銀明年很快就能重返房貸「二哥」寶座。

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人事總處對外招標的公教人員築巢優利房貸專案由台銀得標,據悉,人事總處已正式去函通知台銀,台銀也已承諾人事總處,將在未來三年內合計供應至少2千億元的公教人員房貸部位。

 

過去台銀長年是房貸市占第二名,僅次於土銀,但前幾年中信銀透過公教人員優惠房貸大舉擴張市占,已超越台銀拿下第二名,現在台銀成功奪標「築巢優利貸」,台銀內部已訂出發展策略,希望在短期內就能超越中信銀,重回房貸市占第二大地位。

本次人事總處的公教人員優惠房貸專案,由台銀、土銀,以及彰銀、一銀、兆豐、上海商銀合組的三大團隊一起競標,在正式遞標近二周後確定花落台銀。台銀也將自明年起正式接下築巢優利貸專案,而在人事總處招標時,已劃定利率「不得超過1.56%」的紅線,未來台銀承作公教人員房貸優惠專案,也將以1.56%的現行利率續作。

熟知內情人士透露,其實台銀在投標的時候,向人事總處所提出的三年內胃納量不僅2千億元,而是高達4千億元,主要是台銀的存款量高達4兆元,對照台銀目前約接近5,500億的房貸業務量,比重僅占總存款量的13%,成長空間大有可為。

即使以先前台銀所開出的4千億元額度來看,也僅占總存款量的23%,這使得台銀即使也和其他銀行一樣受銀行法第72條之2的規範,但由於存款水位實在太大,使台銀在公教人員優惠房貸能放膽承作,不致發生去年一度「斷炊」,曾發生公教人員貸不到款的窘境,這也是人事總處最後選定台銀的最主要原因。

台灣金控暨台銀董事長呂桔誠,在今年初就曾對業務訂出「四千金」目標,其中今年要新承作房貸1千億元,也是「四千金」目標之一;如今台銀已承諾人事總處,未來三年內要吃下2千億元的業務量,一年等於得作超過650億元的公教人員房貸,對於其房貸業務推展可說有穩定的案源。

台銀高層指出,公教人員都是優質客戶,而且台銀的公教人員客戶量原本就很龐大,如今再由台銀承作人事總處的優惠房貸專案,可以滿足對公教族群客戶的「一條鞭」服務。

(工商時報)

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朱漢崙╱台北報導

工商時報【朱漢崙╱台北報導】

部分地區新屋房價跌逾2成,牽動銀行房貸成數跟著「打折」。行庫私下透露,近來新北市、桃園不少隨著機場捷運興建、通車崛起的新市鎮,由於新成屋價格相較2年前預售屋價格暴跌逾2成,使得2年前原本建商向客戶承諾的銀行8成房貸現在「給不出來」,建商只好自掏腰包補足至少1成的貸款,否則可能無法完成交屋。

銀行主管指出,這種情況以近2年有機場捷運題材的地區最為嚴重;至於淡水供過於求的情況已持續多年,近5、6年價格持續低迷,因此預售屋、新成屋的價格落差反而不大。

銀行指出,最嚴重的是2年前因為機場捷運而炒過一波題材的預售屋,現在要交屋時因「利多出盡」,加上地區人潮移入不如預期,使得價格重跌。

以新莊副都心某建案為例,兩年前市場成交價是每坪65萬元,但現在每坪成交價僅剩48萬元,使銀行根本「給不起」原本建商允諾客戶的8成房貸,迫使建商只好自掏腰包,自己扮演「金主」來借錢給客戶。

銀行主管也無奈表示,並非銀行鐵石心腸,是因為給8成已超過擔保品本身價值。銀行主管分析,倘若是以每坪65萬的價格來計算8成,那麼必須擔保品本身的每坪價格在52萬,但現在當預售屋2年之後變新成屋,每坪成交價僅剩48萬元,已跌破8成的防線,這時只能由建商出面想辦法。

銀行主管也直指,建商前幾年都賺飽了,這時出資協助客戶交屋,資金負擔上也是九牛一毛而已。

銀行主管指出,銀行作房貸,雙北市總價800∼1,500萬元、走兩房路線的房貸案目前最被看好,主要是這類案件坪數小,符合現在少子化、小家庭的特質,更重要的是總價低,換言之,比起每坪單價,行庫主管直言:「現在更重視的是總價高低」。

銀行主管分析,新北市有些機場捷運經過的區域,儘管每坪單價大約30萬元上下,但若是百坪以上大坪數,房屋總價仍超過3千萬元,加上坪數大,倘若未來貸款戶繳不起房貸,銀行要處分這些物件反而更不容易,因此這類型物件目前銀行一般頂多只願貸款6成。

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財經中心 / 綜合報導
 
▲利差不再,政府優惠房貸已非最佳選項(圖/信義房屋提供)

國內五大行庫的新承做房貸利率持續維持低檔,加上時近年底,銀行競相以優惠條件爭取新的房貸戶,時間稍為拉長,不少民營銀行的房貸利率甚至比政府優惠房貸還要低。專家指出,當利差優勢不再,政府優惠房貸已非購屋族首選,民眾想替房貸減壓不如靠自己,多看多談多比較,民營銀行或許是更省息的選項。

 

根據中央銀行最新公布的數據,五大行庫新承做房貸加權平均利率為1.626%,不僅是歷年次低紀錄,更是自2009年以來連續115個月在2%以下,近來民營銀行為爭取新的房貸業務,市場上更有業者祭出最低1.58%起的超低房貸利率專案,時間拉長四、五年來看,條件反而比政府的政策房貸更優惠。

 

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示,過去民眾購屋都會以政府優惠房貸為首選,但在長期低利率環境下,政策房貸與一般銀行房貸的利差已愈來愈不明顯。當民營銀行的房貸專案,不論是利率或整體貸款條件都比政策房貸更優惠時,民眾購屋就不一定非政策房貸不可。

 

曾敬德指出,以最多首購族申請的政策房貸青年安心成家方案為例,額度最高800萬、貸款資格限制也不多,前2年的利率1.44%看似很低,但自第3年起就會調高至1.74%。由於房貸的貸款金額高、還款年期長,若將時間拉長來看,政策房貸就不一定是最省息的選項。

 

相較之下,一些民營銀行,近期推出的首購與自住房貸專案,一段式利率都僅有1.58%起跳,雖然前2年利率比政策房貸高一些,但第3年起的利率就會低於政策房貸,幾年下來,民眾的利息支出就會少於政策房貸,也使得近來申請政策房貸的民眾不如過去踴躍。

 

曾敬德建議,若想幫房貸減壓,靠政府不如靠自己,只要記得平常多與幾家銀行往來,並顧好自身的信用狀況,購屋前再多比較往來銀行的房貸專案,一般都能談到還不錯的條件。若購屋地點位處雙北市都會區之外,則不妨可以考慮壽險房貸,條件甚至可能比民營銀行更好。

 

至於未來若央行啟動升息,民眾該如何因應?曾敬德指出,因目前利率已相當低,即便明年起每季都升息半碼,也要連續升息8次、約2年時間才會增加1%,短期內影響不至於太大,建議民眾可以自行做房貸壓力測試,用「目前利率加1%」的利率來估算還款能力,就不必擔心升息帶來無法預期的房貸負擔。

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2018-09-28 22:00經濟日報 住展雜誌/住展房屋網
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眾所皆知,台灣正快速朝超高齡社會邁進,人口年齡層老化之下,長期照護就成了需求急迫的重大政策。不過政府長期經費有限,得把有限資源放在相對弱勢者身上,因此對於經濟能力相對稍佳,或者說『窮到只剩自宅』的這一個族群,政府就想到透過國外行之有年的逆向抵押房貸,來補其不足,也就是一般所謂的商業型以房養老。

 

 

而要做到這點,當然需要銀行方面的配合;因此我們去年就已看到,公股行庫大力推動逆向房貸業務,最近甚至連央行都傳出打算跳下來協助推動之。

 

然而,銀行還是以營利為先,基於在商言商的大原則下,目前實際推行的逆向抵押房貸商品,最後精算下來,得利者通常還是銀行這一方;這樣一來,其實就已不利整體以房養老政策的推廣。

再者,東西方觀念畢竟大不同;西方養兒防老,或後代繼承財產的觀念非常淡薄於是在西方社會,子女成年後多會離家自立門戶,高齡者的自宅,自然就是拿來處分,或向銀行逆抵押取得養老金。

 

但在東方,特別是華人社會,卻恰恰相反;財產傳給子嗣的觀念甚強,房地產又幾乎是最重要的家富形式,這樣的傳統觀念,就足以讓房子拿去逆抵押、領固定年金的形式難以普及。再者,近年房價飆高,年輕人根本買不起房,很多財力足夠的上一代甚至會幫下一代買房;如此這邊,哪有可能拿自己的房子去逆抵押?只要屋況尚且許可,肯定是留給下一代繼續住。

 

以上種種現實條件,本來就讓台灣的以房養老制度不易執行,加上銀行更不可能做賠本生意,最後自然導致商業型逆向抵押房貸難以推廣的結果。

 

因此住展房屋網企研室認為,如果政府真的想要透過以房養老或類似制度,做為長照政策的支援系統,恐怕還是得從社會福利的角度切入;也就是透過編列若干預算為補助,類似現在的優惠政策房貸或租金補貼,才有可能達到。否則,只想靠銀行單方面推動商業型逆向房貸,說好聽點是曲高和寡、叫好不叫座,實際點說,就是根本沒有市場可言!

 

如需轉載請註明資料來源:住展雜誌,更多資料請上住展房屋網

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2018/09/23 17:00 時報資訊 

 

【時報-台北電】隨著國人保險普及率與日俱增,到現在每人已平均至少超過2張保單,連帶在買房子向銀行借房貸時,對房貸壽險的接受度也越來越高,但在選擇房貸壽險時,也有相當的學問,特別對於「遞減型」和「平準型」兩種選項,倘若事先未考慮周延而「選錯了」,恐將無法收到預期的功效,因此在投保之前,房貸借款人必須先對兩種選項所帶來的效益、限制等,都必須事先考慮清楚,一旦到了發生保險給付時,才能盡收投保房貸壽險之效。

 合庫金旗下合庫人壽目前可說是國內房貸壽險業績名列前茅的壽險公司,包括合庫、土銀、淡水一信、台中二信,都與合庫人壽有銷售通路合作。合庫人壽主管針對房貸壽險的兩種不同選項說明,所謂的「平準型」房貸壽險,簡單來說就是投保保額固定,從房貸一開始到最後清償完房貸,保額都不會改變。

 而「遞減型」房貸,則是如同房貸本息攤還試算表一樣,遞減型房貸的保額是從「本利均攤」的概念出發,會根據保險公司所提供的試算表逐年遞減,倘若前者、後者相比,前者的好處在於由於保額從頭到尾都固定,因此保障更為完整,後者則是較能為投保人省下保費負擔。

 舉例來說,以某甲向銀行作房貸500萬元、分二十年期繳納並投保房貸壽險,另房貸利率2%為例,倘若某甲在房貸繳款第十九年身故,並剩下5萬元房貸尚未繳納,合庫人壽主管指出,此時倘若某甲投保的是「平準型」房貸壽險,那麼某甲的身故保險受益人,將在保險公司為某甲還完剩餘的5萬房貸之後,得到495萬元的理賠金。

 但倘若是「遞減型」房貸壽險,由於保額是隨著貸款戶向銀行的房貸本息攤還金額而遞減,因此除非貸款戶提前清償,否則的話保險公司為貸款戶還完剩餘房貸之後,通常不會再有其他的理賠金給受益人。

 綜觀房貸戶在投保房貸壽險時對於上述的兩種選擇,合庫人壽主管表示,其實平準型或遞減型的房貸壽險都各有支持的保戶群,其中,倘若原本並未多買身故險,希望透過房貸壽險多取得身故保險給付的投保戶,就會選擇平準型保險。

 合庫人壽主管也特別提醒,在投保房貸壽險時,最好投保金額就是全部的房貸金額,不要僅將部分的房貸金額納保,因為如此一來,即使投保了房貸壽險,也會產生「保險缺口」,不但使得保障「缺了一角」,而且一旦事故發生時,還得自行籌資貼錢來還房貸,並不划算。(新聞來源:工商時報─記者朱漢崙/台北報導)

 

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金管會放寬銀行法第72條之2「住宅建築及企業建築放款」的認定標準及排除項目內容後,讓公股行庫壓力大減,衝刺房貸實力有如吃下大補丸,除投標公教員工房貸,下半年房貸策略也將轉為積極。

 

第一銀行指出,預估下半年房市交易量持平或微幅成長,購屋主要客層仍以自住客為主,將持續針對優質客戶推展優惠房貸。

土地銀行指出,目前房市投機需求減少,在辦理房貸業務上,土銀將持續推展優質房貸客源,深耕以自用住宅為主的房貸對象,並配合政策貸款,如財政部「青年安心成家購屋優惠貸款」及內政部「自購、修繕住宅貸款」,以固守房貸市占率及穩定獲利來源。

另外,土銀鑒於台灣走向高齡化社會,不動產逆向抵押貸款金融商品將逐漸成熟,具市場需求商機,因此推出商業型「樂活養老」貸款,擴大服務年長者,使以房養老產品多元化,預估未來具成長動力。

合作金庫銀行分析,下半年的房貸業務重心仍是首購房貸,但考量銀行法第72條之2規定,會考量優先保留額度供首購房貸使用,另財政部青年安心成家貸款將於今年底屆期,財政部如評估續辦,合作金庫銀行也將積極配合。

華南銀行指出,因目前房市尚未明顯成長,房貸授信仍維持現有策略,主要以收入穩定等優質客群為主,預估房貸業務成長率持平或微幅成長。臺灣企銀也認為,不動產整體買氣仍未回溫,價格仍處於修正階段,房貸目標客群將鎖定自住客群,整批房貸則以臺企銀辦理的土建融資案件為主。

彰化銀行表示,為加強風險管理,並提升授信品質,房貸推展重點將鎖定理財型房貸。

(工商時報)

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2018-09-10 00:10:40經濟日報 記者楊筱筠╱台北報導
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報系資料照片
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中央銀行8月23日公布五大行庫新承作房貸利率加權平均利率為1.62%,續創歷史次低紀錄,銀行第3、4季房貸利率大作戰,勢不可免, 金融業者建議,民眾可找經常往來且熟悉的銀行商談房貸條件,應有機會取得合理的房貸利率、貸款金額。

 

目前市場上有銀行喊出最低1.58%起跳的房貸利率,另外,也有些銀行不主打最低利率,而是訴求最長貸款年限可延到40年;一般銀行多半設定房貸還款年限20年左右、貸款成數也多半在八成以下。

根據金融機構慣例,銀行房貸業務較為旺盛時間點,多落在第4季,許多手腳動作快的業者已經出手搶市,開始提前布局新一季的房貸專案,民眾可以多比較,近幾年銀行手中濫頭寸多,只要有正當職業或信用良好的人,想跟銀行貸款買房,銀行都很歡迎。

 

經濟日報提供
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細部研究,民營銀行與公股行庫近期房貸走向出現差異,民營銀行撒大網,希望可以網羅包括首購族、換屋族,甚至是高端理財客戶,推出利率最低不到1.6%起跳,殺很低。

 

以永豐銀行為例,最新房貸專案利率1.58%起,貸款成數最高八成五,貸款期限最長30年,滿足購屋、轉貸、融資、增資等需求。渣打銀的房貸利率1.58%起跳,貸款成數最高也是八成五,鎖定高端理財客戶,或是申貸經鑑價金額達2,000萬、但僅限雙北市客群。

王道銀行則推出最長40年房貸,最低利率1.6%起,且貸款成數最高能到八成五。而星展銀行利率可到1.65%,也打出40年的還款長期限,但此專案限原本往來的豐富理財客戶,申請日也到本(9)月底。

中國信託商銀更推出融資房貸方案,提供有資金周轉的客戶房貸融資需求,貸款利率1.75%起跳,貸款期間最長20年,貸款額度八成,寬限期最長三年。

至於公股行庫,則偏好千大企業員工、醫生等職業,即便衝刺放款,還是希望以穩定為上,例如一銀近期推出醫護人員優惠房貸與金鑽客群優惠房貸專案,鎖定任職醫學中心、區域醫院以上規模醫院滿半年以上正式員工,或是全球500大企業在台分公司等企業,貸款利率最低目前1.62%起跳,購置住宅用不動產最長貸款期限可以長達30年。

 

 

 

優惠條件…非人人適用

 

部分銀行業者爭相推出低率房貸,還款時間也從一般20年,往後延到30、40年,甚至祭出可貸到房價八成五的額度等優惠條件,各家銀行各自不同的誘人條件,並非每個人可以享用;年薪或全年收入不到百萬元,個人信用不佳,或年紀過大(例如近65歲退休年紀)的貸款人,擁有的房屋不在銀行認定的都會精華區,都可能影響到個人從銀行貸到的房貸金額、利率及還款年限等條件。

一般銀行業者承接房屋貸款,會先看屋況,若是台北市精華區中古屋,或許還能享有不錯條件,但如果是新北以外的房屋,銀行可能要經過嚴格的鑑價,或像渣打銀行以鑑價後估值2,000萬元的新北房屋優先。

銀行主管解釋,除地點會影響成數,貸款人條件也是評估關鍵之一,例如年薪未到百萬,想貸到八成以上較不容易。

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2018/09/03 07:45 時報資訊 

 

【時報-台北電】房貸風控除引發金管會、央行兩大主管機關關注,銀行董事會最近也高度關切。據了解,不動產放款龍頭土地銀行董事會月前已通過新規定,對於房貸評分卡位列「末段班」的客戶,採取加碼利率及減少成數兩大措施,這也是近一年來土銀董事會對於房貸風控祭出最明確的管控措施。

 土銀的房貸評分卡制度已行之數十年,且為目前市場上不少銀行所借鏡、參考。所謂「房貸評分卡」分成十級,土銀同意受理的為1~9級,至於第10級,即所謂的D級,申貸者將被拒絕受理房貸。

 至於房貸評分卡的項目,包括了擔保品座落地點、借款戶所得能力、負債比、貸款金額等多重指標放入系統,最後得出評分卡的總分,並在十級分類中歸類評級。

 根據土銀董事會月前所通過的決議內容,房貸評分卡中,歸類6~7級的借款案,將降低成數0.5成,例如,原本雙北市精華區光是看擔保品條件可借到八成,但若因借款人負債比太高、或借款金額太高,使該案歸類為第6級,適用成數就會降至七成五。

 第二個措施,就是針對評分卡中位列「末三分之一」的7至9級,即可承作房貸業務的後段三分之一,將加碼利率0.25~0.375個百分點,即採取「以價制量」。

 根據土銀最新統計,土銀目前房貸逾放比僅0.223%,但由於房貸業務量龐大,因此經營高層對此相當謹慎,除了上述新規定,土銀是整批分戶房貸的承作大宗,但對此土銀也根據自行、非自行的不同,仍採取差異化的「總量管制」。

 其中,自行土建融,整個土銀可作的該土建融案衍生的分戶房貸業務量,最高以總銷量八成為限,而非自行的比重則僅給三成的空間。(新聞來源:工商時報─記者朱漢崙/台北報導)

 

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2018-08-27 01:22經濟日報 記者楊筱筠╱台北報導
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國銀搶食房貸業務戰況激烈,不過,民營銀行與公股行庫雖然都以低利搶市,在客層選擇上卻出現差異;有別於民營銀行撒大網,希望網羅多數的首購與換屋族,公股行庫基於風險控管,僅鎖定公教人員與一千大企業員工,或醫師等專業人士,祭出超優惠的專案價格。

國銀提前布局新一季房貸專案,利率最殺不到1.6%,搶客大戰鑼鼓已經開響。據了解,民營銀行與公股行庫近期房貸走向出現差異,民營銀行將餅做大,希望可以網羅包括首購族、換屋族,甚至是高端理財客戶,推出利率最低不到1.6%,堪稱房貸利率地板價。

永豐銀行為例,最新房貸專案利率1.58%起,貸款成數最高八五成,貸款期限最長30年,滿足購屋、轉貸、融資、增資等客戶需求。渣打銀的房貸利率也1.58%起跳,貸款成數最高八五成,鎖定指定高端理財客戶,或是申貸經鑑價金額達2,000萬、但僅限雙北市客群。

中國信託商銀推出融資房貸方案,提供有資金周轉的客戶房貸融資需求,貸款利率1.75%起跳,貸款期間最長20年,貸款額度八成,寬限期最長三年。

至於公股行庫,則偏好一千大企業員工、醫生等專業人士,即便衝刺放款,還是希望以穩定為上。 例如第一銀行推出醫護人員優惠房貸與金鑽客群優惠房貸專案,鎖定任職醫學中心、區域醫院以上規模醫院滿半年以上正式員工,或是全球500大企業在台分公司等企業,貸款利率最低目前1.62%起跳,購置住宅用不動產最長貸款期限可以長達30年,專案僅到今年底。

這顯示,比起民營銀行,公股銀行雖然願意降低利率搶客戶,但還是鎖定收入較為穩定的公教人員,或是大企業員工,避免放款品質下降。

根據金融機構統計,銀行房貸業務較為旺盛時間點,多落在第4季,許多手腳動作快的業者已經出手搶市,提前布局新一季的房貸專案,雖然民眾可以多比較,但金融業者也建議,民眾可以選擇常往來熟悉銀行談房貸利率,談判利率會比較有優勢。

加上央行遲遲未宣布升息,銀行手中資金壓力大急需增加放款量,利率談判空間大。

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朱漢崙╱台北報導

工商時報【朱漢崙╱台北報導】

銀行搶客戶,讓房貸戶找到寬限期大限的「避難所」。大型行庫主管透露,多家大型行庫近來不約而同接到旗下分行通報客戶遭其他銀行「轉檯」,其中還有半年就到寬限期滿的客戶轉貸情況更不在少數,這將使金管會及央行目前最關心的房貸寬限期問題恐將暫時「地下化」。

據了解,這些遭轉貸的行庫房貸舊貸案件,絕大部分是以利率1.56%比照公教人員房貸低利的客戶遭其他民營銀行搶客成功,其中更有多位客戶還差半年房貸寬限期屆滿後開始還本。

行庫主管指出,除了房貸寬限期快要到期,有不少客戶當初採取的是分段式利率,已將進入第二段或第三段的利率,目前利率水準大約在1.7%或1.9%左右,如今經過其他民營銀行的「引渡」,不僅利率直接降到1.56%,連寬限期都能「重新開始」計算。

例如該客戶在原本銀行的寬限期兩年,但經過轉貸,對新的往來銀行而言視同「新案」,重新給兩年寬限期讓該客戶繼續「繳息不還本」,把原本即將面臨的本金還款壓力繼續延後。

目前大型行庫對於房貸寬限期普遍從嚴管理。若以房貸業務量最大的土銀、台銀、合庫等三大行庫為例,除了首購族還能拿到3年寬限期,其他非首購族倘若貸款成數超過7成或7成5的,頂多只能拿到2年,甚至有些只能拿到1年寬限期。

不過對於寬限期問題的拿捏其他銀行則鬆緊不一,很多銀行由於對擔保品的座落區位有信心,就願意多給予轉貸來的借款戶寬限期。

房貸寬限期大限對銀行業者而言的確有逾放風險升高的問題,且金管會近來也高度關注房貸及土建融等不動產放款逾放上升的問題,令人意外的是,由於銀行同業之間上演「搶客大作戰」,竟讓主管機關最擔心的寬限期滿問題可能大量「地下化」,這顆「未爆彈」也因此可能延後引爆。

行庫高層指出,這種情況對於被代償及獲得轉貸的銀行會造成不同影響,對房貸遭代償的行庫而言,雖然房貸業務流失,因為寬限期屆期而導致的逾放風險也降低;至於對透過轉貸而拉到新客戶的銀行,表面上因為重新給予寬限期,暫時看不出影響,且房貸業務量增加,但對主管機關而言將增加整個金融體系房貸風險管理難度。

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2018-08-13 01:09經濟日報 記者邱金蘭/台北報導
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房貸逾放攀升,金管會盯上逾放比率1%以上銀行,並考慮祭出增提準備的撒手鐧,以強化風險承擔能力,逾放偏高銀行若不改善,被要求增提準備後,恐影響獲利,甚至面臨增資壓力,目前被緊盯的銀行有三、四家。

據了解,幾年前,金管會也採取增提準備方式,促使銀行改善不動產放款品質,當時對不動產放款過度集中的銀行,要求額外增提0.5%到1%的損失準備。

前中央銀行副總許嘉棟上周示警,國內不動產放款比重偏高,要小心房地產價格若持續探底、國內利率反轉上升,可能引發危機。

金管會資料統計到今年5月底止,建築貸款逾放金額47億元,逾放比率0.23%,為2013年來新高,購置住宅貸款的逾放金額172億元,逾放比率0.26%,則是2012年來新高。

金管會官員表示,金管會持續關注不動產放款情況,除研議是否對房貸做壓力測試外,對房貸逾放偏高銀行也採取個別監理措施,並考慮對逾放偏高未改善的銀行,祭出增提備抵呆帳準備措施。

 

經濟日報提供
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金管會對房貸逾放比率在1%以上的銀行,已採取個別監理措施,目前被盯上的銀行有三、四家,多為不動產放款集中度較高、信合社改制的中小型銀行。

 

官員表示,金管會會要求這些銀行自提改善計畫,如果未依進度改善者,就可能被要求增提準備,「這樣銀行才會痛」,銀行一旦被要求增提準備,就可能影響銀行獲利,甚至面臨增資的壓力。

過去金管會也曾要求銀行針對不動產放款增提損失準備,這次要求增提多少?知情官員表示,個案情況不同,而檢查人員金檢時若發現損失準備未依規定提列時,也會要求增提準備。

金管會官員強調,房貸逾放比率上升現象,確實值得關注,但整體情況還好,因此先採取個別監理措施,而未對全體銀行採取一致性的監理措施。

銀行業者表示,不動產放款比重上升,也凸顯國內投資不振,政府雖力推5+2產業,但不易在短期間內見效,銀行大量資金無去處,不動產放款至少是有擔保品的授信,所以不動產放款才會不斷增加。

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2018-08-02 12:22:19經濟日報 記者游智文╱即時報導
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商總理事長賴正鎰 記者游智文/攝影
商總理事長賴正鎰 記者游智文/攝影
 

 

商總理事長賴正鎰今(3)日表示,內政部長徐國勇提出的九成房貸,對年輕人購屋置產是激勵鼓舞的政策,希望政府能提供更優惠的利率補貼,比如1.3%或者更優惠的寬鬆期,也能讓低迷的房地產燃起希望。

徐國勇日前接受媒體專訪時表示,為了減輕年輕人購屋壓力,政府打算比照危老重建專案,由信保基金提供一成的融資保證,加上銀行貸款七至八成,年輕人只要有一成的自備款就能買房,並稱這項構想「應該是有機會」落實。

賴正鎰表示,目前政府雖提供年滿20歲,名下沒有房產的人,到今年底可以申辦「青年安心成家購屋優惠貸款」,最高800萬元。

多數年輕人認為就算有低利貸款,但因為自備款成數太高,需要兩、三成,以總價1,200萬元來說,二成自備款就要240萬元,甚至更高,所以不少有購屋念頭的年輕人,就算存到了人生第一桶金,還是望之卻步。

賴正鎰表示,這項九成貸款的政策構想提出後,引起網友們正反意見,但給了多數有購屋企圖的年輕人燃起希望,因為現有貸款成數僅七成,自備款需要三成,真的太高了,若只要一成自備款就能購屋,離置產圓夢就更近了。

賴正鎰表示,金融行庫目前有12兆濫頭寸,若能讓年輕人可辦到九成貸款,對想購屋年輕人是很大的鼓舞。

外界質疑九成購屋貸款只會好到那些口袋深的有錢人,擔心貸款最後被那些有錢人申請,佔走名額,用來炒作地產。賴正鎰認為,真正的有錢人,不會這樣做,他們買房都是用現金比較多,辦貸款的話也都只要六、七成左右,這點倒是不用顧慮,政府應該可以有些機制,可以真正落實照顧需要買房的年輕人。

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