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2019-05-20 00:39經濟日報 記者林子桓/台北報導
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銀行推出的房貸商品百百種,但很多是鎖定特定族群,例如穩定收入的公教人員、企業中高階主管,以及首購年輕人,各行庫比拚利率及優惠條件,其中青年安心成家貸款、公教人員房屋優惠貸款首期利率大多下殺1.6%以下。

不論公股、民營銀行都想搶穩定又高收入公教人員房貸這塊大餅,其中台銀築巢優利貸,凡是公營事業機構編制內的員工,不包括軍職、試用、約聘僱及非現職人員,就可享有機動利率1.56%的優惠。

民營行庫中信銀也祭出公教員工購屋優惠貸款,與台銀築巢優利貸一樣,祭出1.56%的機動利率,專供公教人員,且都是一段式利率,也就是說申辦後,即可享有長達30年1.56%優惠利率,不過,因採機動利率,會隨央行升降息有所變化。

針對首購族,由財政部主導八大公股銀行承作之青安貸款,今年起將延長兩年至2020年,現採「混合式固定利率」或「機動利率」二擇一,今年起機動利率中,新增一段式機動利率1.68%,提供更多方式讓首購族選擇。

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▲▼投資理財。(圖/Pixabay)

▲用房貸理財,投資人必須要保持理性、勿恐慌且能夠資金調度順暢,才能夠穩穩賺利差。(圖/Pixabay、示意圖)

記者吳靜君/台北報導

現在有不少銀行,提供房貸給予加值金或者是理財型房貸,以房貸多給予一些額度,作為資金周轉之用;或者透過返還的房貸作為額度,讓民眾有機會再借出來,作為資金的彈性運用。雖然房貸理財利率最低2%起,讓民眾有機會可以賺到利差財,但專家也建議,利用房貸理財的民眾必須保持穩定,避免追高殺低、以及注意投資標的的流動性兩大陷阱與風險。

加上現在房貸又相當蓬勃,根據央行的統計,至今年3月底銀行總體的房貸餘額(購置住宅)已經達到7.026兆元,3月份則增加219億元;今年首季五大銀行(台銀、合庫銀、土銀、華銀及一銀)合計新增房貸為1,305億元,創下八年來同期新高紀錄,顯見今年的房貸市場發展蓬勃。

 

每日成本30元好吸睛 壓力低又可隨時借

而房貸又相對銀行的其他貸款,利率又比較偏低,以房貸來說利率只有2%,相較於信貸利率可能高達7%~8%來看,利率負擔確實減少不少。因此銀行也紛紛提供房貸族一定的額度作為運用,例如凱基銀行是在一般房貸成數以外另加5%的加值金額度,提供客戶靈活運用,利率最低2%起,相較一般信用貸款、二胎房貸、信用卡循環利率相對吸引人,利率的確是相當低廉。

兆豐銀則是推出三年期循環專案,貸款利率2.17%起,動用方式可透過網路、ATM或臨櫃提領,隨借隨還,有動用才計息,且免每年續約作業,適合想要備用或靈活動用資金且有中期投資週轉需求的客戶。

舉例來說,以動用50萬元、利率2.17%來計算,每日的資金成本大約是30元,但是相較於信貸除了2.78到4%利息負擔外,每案尚需收取手續費新台幣7,000~9,000元不等,提前還款尚需收新台幣1萬7,000元~2萬元不等的違約金。

豪宅,房地產,景氣,奢侈稅(圖/記者張一中攝)

▲根據央行統計,今年的房貸市場增加情況驚人,房貸有回溫的跡象(圖/記者張一中攝、示意圖)

房貸利率2%  投資理財還可賺利差

而這種具有彈性、可以隨借隨還的房貸,除了拿來繳稅運用之外,還有就是會被投資人拿來投資賺取利差。舉例來說,如果一切順利的話,債券型基金的年化報酬率抓4%~5%、股票型的基金抓10%起跳,中間就有利差可賺。而房貸理財,銀行都會標榜,當有購買標的時,即可運用可隨借隨還的循環額度,透過網路、ATM或是臨櫃取得資金,利率又較信用貸款為低,為最便捷且資金成本最低的週轉方式。

但是想要用房貸理財,賺取利差,台灣財富管理顧問公司董事執行長陳宥綸提醒民眾,有兩大風險必須要注意,其一就是投資的穩定性;其次就是投資標的的流動性。

房貸理財 暗藏兩大風險不可忽略

陳宥綸指出,投資最重要的是理性且穩定性,而借錢投資不論是透過房貸還是信貸,總是會有心理壓力,只要市場有風吹草動,就極易出現恐慌的心理,容易追高殺低對於投資反而不利。尤其金融市場瞬息萬變,前一陣子因為美中貿易戰稍告段落,而使得市場有反彈的機會,然而又因為美國總統川普在推特發文,以及美中談判破局等因素,使得市場再面臨震盪的壓力,這也會使投資人恐慌。

另外,就是所投資工具的流動性風險,民眾如果借房貸每個月是必須計息、還款的,如果所投資的工具流動性差,或者提前贖回就有損失的風險的話,如果資金週轉失靈,易造成自己的信用損傷及風險。

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2019-04-23 00:28經濟日報 記者楊筱筠/台北報導
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報系資料照
報系資料照
 

 

 

銀行手中資金多,房貸市場競爭激烈。金融聯合徵信中心統計數據顯示,去年全年各地新增房貸平均利率幾乎都下滑,包括台北市、新北市、高雄市,去年底利率落在1.73%~1.74%,去年第4季台北市部分地區房貸利率甚至不到1.6%。國銀業者預估,今年房貸利率也有機會出現下殺空間。

 

經濟日報提供
經濟日報提供
 

根據聯徵中心資料顯示,去年國內各地新增的房貸平均利率幾乎都下滑。包括台北市的新增房貸平均利率,從前一年12月的1.77%,下滑到去年12月剩下1.73%;同一時間,台中市從前一年年底的1.75%下滑到1.74%、台南市從1.766%下滑到1.73%、高雄市從1.77%下滑到1.74%、新北市從1.76%下滑到1.73%。

 

銀行業者指出,一般民眾如果能提出還款能力證明、加上不動產位置坐落在捷運附近等地理位置良好,房貸利率還有機會殺到1.7%以下。假設自身工作又在百大企業服務、與銀行往來密切,或是申請公教人員房貸利率專案,房貸利率還有機會談到1.6%以下。

去年第4季,台北市信義區與萬華區都有地段的平均貸款利率出現1.58%水準,台中市清水區也出現平均1.57%的房貸利率。

央行今(23)日將公布3月五大銀行新承做放款平均利率,市場觀察平均利率是否走低。

國銀業者認為,央行持續凍息,房貸利率平穩,今年不動產主要行庫土銀、華銀都拉高自家的房貸餘額目標,大搶房貸業務,預期今年房貸市場利率仍然有殺價空間。

國銀業者指出,2月央行五大行庫的新承做購屋平均利率雖然回升到1.638%,寫下一年多新高紀錄,但國銀業者認為,主因來自低利率的青年安心成家優惠貸款比重減少導致。

央行統計,五大行庫今年前兩個月新承做房貸總額,仍比去年同期成長一成,顯示房地產市場正在回溫,北部不動產業者認為,加上台灣平均房價並沒有大幅上升,顯示投入房市的買家以自住客為主。

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2019/04/28 11:11 鉅亨網記者郭幸宜 台北
〈報稅看這裡〉房貸利息列舉扣除額 留意六大重點

5 月報稅季節進入倒數階段,為減輕民眾購屋負擔,在符合一定條件情況下,房貸利息可列舉扣除額,每戶以 30 萬元為限,但台北國稅局提醒,列報房貸利息列舉扣除額需留意六大注意事項,以免資格不符遭國順稅局剔除,白忙一場。

台北國稅局表示,每逢報稅季節,常有民眾詢問列報房貸利息扣除額的條件是什麼?又該準備什麼證明文件?台北國稅局特別整理六大注意事項,列報前務必備妥相關資料。

首先是,必須是自用住宅,也就是房屋必須登記在納稅義務人、配偶或受扶養親屬名下,並且必須符合「自用」規定,換言之,若名下登記房屋出租或供營業使用,就無法列報申請房貸利息扣除額。

第二、必須是跟金融機構借款所支付的利息,不含民間私人借貸,且如果是為了修繕房屋、消費性貸款,同樣不可申請列報,過去經常有民眾以房屋作為擔保借貸,因資金用途並非用來支付房貸,因而在列舉申報時遭國稅局剔除。

第三、非購屋的增貸金額產生的利息也不能申報,最常見的例子就是民眾房貸搬家,或是向另一家銀行辦理貸款,償還既有的房屋貸款,台北國稅局說明,民眾列報扣除額,僅限於原購屋房貸未償還額度的利息,換言之,新貸款部分如果超出原房貸未償還額度,還是會被歸類增貸,同樣不能列報扣除。

第四、每一個申報戶以一屋為限,如果是把原本分屬 2 個門牌號碼的房屋打通成一戶,並以 2 間房屋名義向金融機構借貸,還是只能選擇其中一屋的利息列報。

第五、購屋借款利息的扣除,以當年實際支付的該項利息支出減除儲蓄投資特別扣除額後的餘額,申報扣除,每年扣除額不得超過新臺幣 30 萬元。

最後、列報扣除額務必備妥相關文件,包括當年度的利息單據正本,如果單據上沒有載明申報房屋坐落地址、所有權人、房屋所有權取得日、借款人姓名或借款用途,必須要自行補註並簽章,並提示建物權狀及戶籍資料影本。

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2019-04-22 00:00文/ 黎詩彥
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房貸利率溜滑梯,挑戰歷史新低點。低利時代,房貸怎麼貸最划算?趁著各家銀行紛紛祭出房貸優惠專案,民眾選擇性更多,建議民眾可以多看多比較各家銀行貸款利率、年限、寬限期……,為自己省更多。同時,善用銀行轉增貸優惠方案,不僅可以為家庭經濟減壓,也能讓資金運用更靈活有彈性,輕鬆完成人生每個階段的夢想。

 

 

▲低利時代,民眾多看多比較,可望能爭取到更優惠房貸方案。圖片來源/iStock
▲低利時代,民眾多看多比較,可望能爭取到更優惠房貸方案。圖片來源/iStock
 

 

 

房貸省息 夢想零距離

 

房貸方案百百種,差一點,省很大!假設新貸款的利率比原本貸款優惠 0.25%,以貸款 100 萬元來試算,一年能省下 2500 元的利息,若以總貸款為 500萬元計算,一年下來共省下12500元利息。

 

在銀行擔任理財專員的王先生,結婚買了房子後,每月三分之一的薪水都用來繳房貸,已經好幾年沒有帶家人出國旅遊,生了兩個孩子後,更是縮衣節食,省錢省到懷疑人生……。

 

王先生看到台新銀行房貸轉增貸優惠方案後,認為台新銀行的房貸利率和年限,對他來說更划算、更有利,因此決定把房貸搬家,並順便增貸一筆旅遊基金。王先生很開心地發現,由於台新銀行提供他的利率比原銀行更優惠,所以即使增貸了一些額度,他每月繳款的金額也比原來更低。這不僅大大減輕他的經濟壓力,也讓全家人的生活更有品質。

 

 

▲房貸搬家省息有利,輕鬆實現帶家人出國旅行的夢想。圖片來源/iStock
▲房貸搬家省息有利,輕鬆實現帶家人出國旅行的夢想。圖片來源/iStock
 

 

 

像王先生這樣的案例不是少數,只要透過房貸搬家,找到最適合自己的優惠方案,就可以完成更多夢想清單。無論是五月報稅季來臨,或是母親節帶家人出國旅遊……等,許多願望都可以不用一延再延,現在就可以把握當下,輕鬆圓夢,讓您不只是有房子的「人生勝利組」,更是聰明理財的「人生省力組」。

 

台新銀行「三大好康貸您巢有利」

 

即日起至108年6月30日止,台新銀行推出「三大好康貸您巢有利」活動:民眾只要上網體驗「可貸額度試算」,就有機會抽中Dyson Pure Cool™二合一涼風空氣清淨機。若是申辦台新銀行房貸轉增貸成功,可享前六期優惠利率1.6%起,第七期後1.66%起。網路申辦再加碼,單筆手續費只要NT1,500元。多重好康貼心服務,就是要讓您轉貸省息,即刻減壓,肩膀不再硬扣扣!

 

現在立刻一分鐘試算,房屋的可貸額度>>

 

 

▲房貸搬家省息有利,輕鬆實現帶家人出國旅行的夢想。圖片來源/iStock
▲房貸搬家省息有利,輕鬆實現帶家人出國旅行的夢想。圖片來源/iStock

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工商時報
與房貸相關的理財周轉金三種提供方式
與房貸相關的理財周轉金三種提供方式
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看好房市落底,房價再掉跌幅有限,銀行承作房貸的風險明顯降低,不少銀行相繼推出「房貸加值金」方案,協助購屋者籌足自備款,尤以首購族最為受用。

 

目前已知在金融市場上,包括凱基、富邦等民營銀行,直接推出房貸加值金方案,為房貸申貸戶在為期30年的房貸貸款之外,另外再提供房貸加值金專案,讓購屋者補足包括自備款或是裝潢等所需資金。目前以凱基提出的利率、還款期間等條件最優惠。

 

凱基銀行指出,所提出的房貸加值金專案,不限資金用途,申辦房貸的客戶,除可補足自備款之外,亦可自由使用在包括投資、旅遊消費等其他用途。換言之,即使未用在購屋需求,多少也能透過這種周轉金支應,不致使資金調度受到房貸負擔而過於壓縮。在利率訂價上,「房貸加值金」將以2%起跳。

 

2018年第四季的國內的房貸申貸平均比重約72%,和過往貸款成數大多可達八成以上出現落差,許多民眾若以八成為目標向銀行簽約,往往會面臨自備款不足問題,再不然就是成交之後就成為不折不扣的「屋奴」,不僅手邊完全沒有剩餘資金可作裝潢、添購家具之用,甚至連其他諸如旅遊消費等休旅開銷都沒錢,凱基銀行所推的房貸加值金專案因資金運用具彈性,該產品具有競爭力。

 

凱基銀行消費金融處副總經理林毓棠表示,沒有長輩金援協助資金缺口的上班族,若申請一般信用貸款,通常得負擔5%至8%的高利率,且貸款額度大約只有50萬至100萬,房貸加上信貸,每月還款金額令貸款人備感壓力,更何況信貸還款期間一般多在七年以內。

 

凱基銀行之外,富邦銀行也有承作類似的專案,倘若房貸申貸戶有修繕裝潢的需求,最高可在八成房貸之上,再加一成到九成,還款期限最多也大約十年左右;台新銀則指出,對部分財資力還不錯的客戶,購屋自備款會搭配一定金額以下的信用貸款,信用貸款最長七年,但其利率是用信貸利率計算,約在3%左右,一年內不能解約。

 

因此建議民眾向銀行申辦房貸時,除了貸款成數、利率貨比三家之外,可以詢問各家銀行是否有信用貸款以外的增額貸款方案。凱基此次提出的方案,亦有別於一般信用貸款,提供自備款不足的購屋者於申辦房屋貸款時,在一般貸款成數以外,另外增加房貸金額的5%,作為彈性加值額度,利率計算方式則是以凱基銀房貸指數利率加碼,最低2%起,貸款最長期限達十年,較一般信貸五至七年更長,還款更加輕鬆。須注意的是,基於風控,這類加值金銀行多有設額度上限,如凱基銀就直接訂在200萬元。

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盧振池
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 你準備要下訂「這間房子」了嗎?首先除了你要有一點購屋自備款之外,更重要的是:你知道銀行對這間房子的鑑價是多少錢嗎?因為這個問題關係到你買這間房子會不會買貴了?銀行給你的貸款總額夠不夠?等問題。而銀行對房子的鑑價金額,與你的借貸信用好壞、還款能力高低都沒有關聯,只和這間房子的好壞有關而已,所以想要買房子之前,還是得先來看看銀行鑑定房價的重點。


▲銀行鑑價不動產的考量因素,正是你選屋、看屋的重點。

 首先,很多購屋民眾誤以為:「購屋成交價,就是房貸銀行認定的市價。」實際上是,銀行要把房貸借給你,第一步銀行要先鑑價這間房子值多少錢?才知道可以借給你多少,而不是你的購屋金額說了就算數!況且為了因應房價可能出現的波動、減少擔保品跌價的風險,銀行鑑價出來的價格通常會比你實際購屋的價格還低個10%左右。

 哪一種類型的房子,銀行鑑價岀來的價格會比較高?也就是可以讓購屋民眾申辦到足額的房屋貸款、比較會依照你的簽約價格、市價來核准房貸呢?幾個先決條件當然是「地段好」、「捷運站附近」、「近公園、綠地」、「屋齡新」等等,但是除此之外,還有以下幾個隱藏版、容易被民眾忽略的鑑價重點,值得民眾在看屋、選屋時一併納入考量因素:


▲房子的銀行鑑價金額想要拉高,好地段、好屋況已經是必備條件。

一、發現房子旁邊有高壓電塔、廟宇、墓地或特種行業場所的民眾,購屋的成交價當然會比一般市價還低個5~10%,沒發現這些嫌悪設施的民眾,房子就會買得貴多了,而銀行可不是省油的燈,這一類有嫌悪設施房屋的鑑價金額是會低一些的。

二、銀行對於特殊的房屋產品,例如陽光樓(即房子在地下一樓或地平線以下)、住辦混合大樓、有違建的房子等,鑑定岀來的房價也不會太高,因為民眾對這些特殊房屋的接受度會比一般房子差一點。


▲非特殊性、普羅大眾喜愛的房子,才能吸引比較多購屋者的青睞。

三、民眾在交通機能不佳、餘屋量又很大的偏遠重劃區買房子時,要知道銀行對這一類房子的鑑價會更嚴格一點、房貸成數可能少一點,因為將來房子若是淪為法拍屋,恐怕銀行難以拿回借岀去的房屋貸款,而不是只看重劃區房子的屋況好、屋齡新就隨便借給你足夠的房屋貸款。

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盧振池
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 雖然2月的營業天數比較少,使得民眾新申辦的房屋貸款總額比1月份大減1百多億元,不過並不影響今年以來房市緩步回溫的態勢,因為累計今年前兩個月的五大行庫新承辦房貸的總額,仍然比去年同期穩定成長了一成,再加上房屋買賣移轉量的回升,顯示近期首購族、自住型進場購屋的買氣依舊熱烈,連中央銀行的官員都認為國內房市已經脫離谷底、正逐步回溫中。


▲從各項官方發布的數據顯示,國內房市的景氣已經脫離谷底。

 由於銀行新增加的房屋貸款越多,代表購屋民眾在這段期間的買氣越強,再加上台灣銀行、第一銀行、合作金庫、土地銀行和華南銀行等五大行庫承辦的房屋貸款市占率,合計超過全國房貸市場的40%以上,因此五大行庫的這項數據就成為各界判斷房市買氣高低的重要指標。

 根據中央銀行公布2月份五大公營行庫新承辦房貸的數字,金額為345.7億元,比去年2月份的288億元大幅增加57億元,年增率達到19.8%,累計今年前兩個月的總額為840億元,比去年同期成長了10%,而去年同期也比更前一年同期的數據成長,代表最近一、兩年投入房市的購屋資金的確慢慢多了起來,但是平均房價卻沒有大幅上升、房市投資客也沒有現蹤,可見現階段的房市買家仍以首購族、自住型客層為主,這對於房市的穩健成長是相當有利的現象。



 光是看「新增房貸總額」的資金面成長,或許還不足以證明房地產的景氣已經悄悄復甦,但是如果加上今年1月、2月的六都房屋移轉棟數大多持續成長、平均年增率為3%,就可以視為房市的買氣、資金及成交量都明顯地逐步回升,而這也是為什麼中央銀行的官員會認為國內的房地產市場已經脫離谷底、持續回溫的原因。



 至於五大行庫2月份新増房貸的平均利率則是維持前一個月的上升走勢,這次繼續回升到1.638%,創下1年多來的新高紀錄,難道是房貸的利率要往上走的前兆嗎?其實民眾不必太過擔心,因為2月份新增房貸的平均利率上升,是因為享有較低利率的青年安心成家優惠貸款比重減少所致,而且中央銀行最近也沒有考慮升息,所以近期的房貸利率仍將處於平穩狀態。

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2019-03-19 20:51經濟日報 記者陳美君╱即時報導
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為吸引年輕族群申辦房貸,國銀紛紛推出線上申貸服務,除了隨時可試算貸款金額、還款金額與利率外,也大舉簡化申貸流程,節省購屋族群的等候時間,並隨時推出減免部分手續費用的優惠專案,為小資族節省荷包。

看準年輕族群的消費潛力與使用習慣,銀行推出的線上申貸機制,通常有幾種特色,例如隨時可試算貸款金額,讓民眾理解每月的還款金額,以及利率條件等,同時也可線上直接申貸、增轉貸並追蹤進度,核貸後還可直接線上調整還款金額、申請寬限期。

以永豐銀行推出的「豐雲房貸」為例,結合銀行資料庫與政府實價登錄推出「秒估房貸」平台,不僅輸入快速簡單,還能即時提供客戶房貸額度、期數、月付金期間等預估查詢資訊,滿足年輕族群追求效率的需求。

此外,使用者可透過網路平台,於線上自由調整房貸月付金,若需求資金時可降低至僅支付利息,資金充裕時,可拉高至三倍月付金加速還款。永豐銀行透過大數據與信用條件篩選分析,可讓使用者於額度內直接線上簽約增貸,協助客戶面對子女求學或理財投資等人生各階段的資金需求。

以中國信託銀行的線上申貸服務「i適貸」為例,主打線上申請3分鐘搞定,線上提供繳款資訊、增貸額度查詢,還能線上申請寬限期與貸款展延。

玉山銀行「e指房貸」,除主打結合大數據資料庫、讓客戶能掌握住家週邊資訊外,也強調透過網銀即可輕鬆償還房貸本金,使用玉山信用卡紅利還可折抵房貸利息。

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盧振池
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不動產開發商全聯會新任的理事長楊玉全日前表示,上任之後將加強與政府溝通,期盼政府降低自用住宅的持有稅(房屋稅、地價稅)、降低房貸利率為1.2%、延長房貸年限至40年,以便幫助年輕首購族早日購屋。在這三項「降稅、降率、升年限」的方案裡,前兩項可以有效減少民眾的稅金、利息成本等購屋支岀,但是最後一項「房貸年限拉長為40年」則是有優點、也有其顯著的缺點,因此引起正反兩面的熱烈討論。


▲増加自己購屋能力的方法有很多,延長房貸年限是其中之一。

 青年購屋優惠貸款從現行最長年限30年,拉長為40年的最大優點是:每個月負擔的房屋貸款可以大幅降低。以購買1,000萬元、房貸利率為1.6%、貸款七成共700萬元的本息平均攤還房貸方案為例,房貸年限是30年的每個月房貸金額是24,496元;如果把房貸年限延長為40年,每個月的房貸金額就會降低至19,754元。40年期房貸的每個月房貸金額比起30年期的每個月房貸金額足足降低了19.4%,房貸壓力減輕這麼多,的確可以增加不少年輕人購屋的意願。


▲每個月要繳多少錢?購屋之前得自己好好地算一算。第一銀行提供

 不過,40年期的房屋貸款也有一些缺點,其中最大的問題就是「總房貸利息支出高得嚇人」。以前面的房貸條件為例,30年到期之後,民眾付給銀行的總房貸利息是181.8萬元,如果申請的是40年期房屋貸款,那麼到期之後購屋者付給銀行的總房貸利息則高達248.2萬元,兩者相差66萬元(1.36倍),如果是和一般20年期的房屋貸款方案相比,總房貸利息的費用差距就更大了。

 40年期的房貸方案還有其他缺點,例如30歲才存到購屋自備款的話,房貸壓力就要從年少要背到70歲的老年才會結束、或是因為每個月房貸比較輕鬆而不小心買了總價太高或坪數太大的房子。但是平心而論,這些所謂「總利息費用高」、「背房貸到老」、「房子買過頭」的40年期房貸方案缺點,其實是「看個人性格」而定。


▲向銀行申請40年期的房貸方案之前,先仔細想想看這個方案適不適合自己的性格。

 例如申辦40年期房貸而省下來的每個月房貸金額,要懂得去投資理財,不懂的人至少要存起來、不過度消費,將來可以提早還款給銀行、沒有硬性規定一定要貸滿40年。所以40年期房貸方案比較適合「會省錢」、「會理財」的人,如果你不是屬於這一類性格的人,那麼最好不要申辦這麼長的房貸方案。

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胡兆陽
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 雖然業界預估1月的房貸平均利率繼續緩跌的走勢沒有持續下去,不過這並沒有影響首購族、自住型進場購屋的買氣,依舊有許多購屋族趕在今年春節之前完成申辦房貸的手續!根據中央銀行公布1月份五大公營行庫新承辦房貸的數字,金額達到494.8億元,創下近3年來的新高紀錄,可見今年初房市的交易情況仍然相當活絡!



 包括台灣銀行、土地銀行、合作金庫、第一銀行和華南銀行等五大行庫所承辦的房貸市占率,合計超過全國房貸市場的四成以上,所以這五大公營行庫每個月新承辦的房貸金額越高,就代表房市裡的購屋買氣越暢旺;反之,如果每個月新承辦的房貸金額越少,則顯示房市的買氣久佳。


▲今年1月六都的房屋移轉數量大幅成長,銀行承辦的房貸總額也跟著増加。

 去年12月五大行庫的新増房貸平均利率下降到歷史次低水準(1.617%),房市業者預估近期的房貸利率,可望因為銀行業者殺低利率、搶占優質客戶而下跌。沒想到中央銀行最新公布的1月份五大行庫新増房貸平均利率卻反而回升到1.629%,創下近9個月來的新高紀錄。中央銀行官員解釋原因,主要是房貸利率比較低的青年安心成家優惠貸款的比重減少所致。



 1月份五大行庫的首購族優惠購屋房貸比重減少,對照前面提到的1月份五大公營行庫新承辦房貸金額達到494.8億元,不但比前一個月増加35.6億元、比去年同期成長19億元,也創下近3年來的新高紀錄,可見今年開春以來的房市買氣大多來自其他換屋族、自住型以及少部分置產族的購屋者,而這一類的房市買家也是經驗比較豐富、更為精打細算型的買者,當這一型的買者都願意進場購屋了,某種程度也代表房地產市場回穩的現況更加顯著了。

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2019-03-03 21:42經濟日報 記者邱金蘭╱即時報導
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有金融機構的房貸契約,在提前清償房貸本金時的違約金收取上,竟然以「原借款本金」計...
有金融機構的房貸契約,在提前清償房貸本金時的違約金收取上,竟然以「原借款本金」計收,而不是用「借款餘額」來收,等於跟客戶多收了違約金。 聯合報系資料照/記者孫中英攝影
 

 

消費者買房跟金融機構貸款時,契約內容可要看清楚,有金融機構的房貸契約,在提前清償房貸本金時的違約金收取上,竟然以「原借款本金」計收,而不是用「借款餘額」來收,等於跟客戶多收了違約金。

金管會在去年下半年對金融機構的檢查中,發現有信合社的定型化契約書條款,有不符規定或對消費者顯失公平。

官員表示,根據「個人購屋貸款定型化契約應記載事項」第3點規定,金融機構提供「無限制清償期間」與「限制清償期間」二種方案,供借款人勾選。

如果是選「無限制清償期間」,借款人可以隨時償還貸款或結清帳戶,不用支付違約金。

如果是選擇「限制清償期間」,在一定期間內(不得超三年)不能提前償還部分或全部本金,如果提前清償時,必須支付違約金。

違約金的計收方式,應考量借款人的清償時間、貸款餘額等因素採遞減方式計收。

但金管會金檢時發現,有信合社辦理的房貸業務,對於提前清償的違約金計收方式,是以「原借款本金」而非「借款餘額」,做為計算標準,不符「個人購屋貸款定型化契約應記載事項」第3點規定。

舉例來說,小張跟銀行借房貸1,000萬元,選擇利率比較優惠的「限制清償期間」方式,但到了第二年時,小張手頭有一筆閒錢,把房貸還了400萬元,本金剩下600萬元。

依規定,應該是用600萬元來計收違約金,但這家金融機構卻以1,000萬元來計收違約金,明顯超收。

金管會已要求這家信合社,應依規檢討修正房貸定型化契約計算違約金計收標準,以符合規定;消費者買房子時,簽約時最好也要看清楚房貸契約內容。

除此,這家信合社也被發現,跟客戶簽訂的存款定型化契約條款中,訂有「本約定書如有未盡事宜,悉依貴社有關規定辦理」、「本約定書未盡事宜,本存戶同意依貴社其他規定、銀行慣例…辦理」等不確定的概括條款,都不利客戶清楚瞭解應負的責任,影響交易公平合理及客戶權益保護。

也被金管會要求改善,應注意檢視存款定型化契約條款內容,對涉有不確定概括條款內容,應檢討修正,以維消費者權益。

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2019-02-24 00:46經濟日報 記者陳美君/台北報導
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中央銀行明(25)日將公布1月五大銀行新增貸款金額與利率,其中購屋貸款利率是否持續創新低,購屋貸款金額是否因接近農曆新年而飆高,成為市場關注焦點。

五大銀行為台銀、土地銀行、合作金庫、第一銀行與華南銀行,合計房貸市占率約四成,新增房貸金額與利率,常常被市場視為房市景氣風向球。

央行上月公布,台灣銀行等五大銀行,去年12月新增房貸利率連兩降至1.617%,為歷史次低,且距離2010年5月締造的歷史低點1.616%僅半步之遙;央行未降息,房貸利率卻跌至谷底,顯示國銀房貸業務競爭激烈,利率持續「殺」很大。

銀行主管說,1月接近農曆新年,國人通常有年前購屋、趕著交屋的習慣,銀行主管預料,1月五大銀行新增房貸有機會續揚,另外,銀行積極促銷房貸,給予優質客戶更優惠的利率,很可能導致五大銀行新增房貸利率持續破底。

央行統計顯示,去年全年,五大銀行合計新增4,941.36億元的購屋貸款、連兩年上升。

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華南銀行主管分析,華銀自辦理房貸壽險以來,理賠件數達203件,理賠金額高達3.04億元,其中單件理賠最高額為3,700萬元,顯示房貸壽險可有效幫助房貸客戶於發生保險事故時減輕償債的壓力。

 

第一銀行分析,房貸壽險商品是保障借款人,避免其因意外發生而無法繳納貸款本息致不動產遭拍賣之風險,真正做到「留愛不留債」且響應企業社會責任的商品,且客戶投保時可以自由選擇以自有資金繳費或向銀行申貸保費融資,投保方式相當彈性。

一銀主管指出,銀行房貸壽險商品提供保障較完整的「平準型」或保障隨貸款餘額遞減(但保費較便宜)的「遞減型」房貸壽險,包括年期、額度、遞減方式皆可依借款人經濟狀況及保險需求來量身訂作,以提供自己及家人貼心保障。

土地銀行主管指出,土銀為不動產專業銀行,在提供客戶有關房屋貸款及相關周邊業務,包括住火地震險、房貸壽險等服務諮詢,能提供客戶「一條龍」服務,其中有關房貸壽險商品內容完整,可供客戶依自身需求,選擇最適合自己的商品。

合作金庫銀行指出,銀行的房貸壽險保險專案係為房貸客戶量身定作的保障型商品,包括九大保障11項給付項目,提供消費者最完整及全方位的保障;其中「超幸福貸」保險專案將大眾廣知的的重大疾病,如癱瘓、阿爾茲海默氏症、帕金森氏症與腦中風等四項疾病列入給付項目;2017年上架的「金幸福貸」保險專案則是將國人需求度最高的癌症納入給付項目,協助客戶獲得最完整保障。

華銀主管說,為讓房貸戶擁有更好保障,華銀與法國巴黎人壽合作推出三種分別涵蓋不同項目之保險商品供客戶滿足自身保障需求選擇。「希望滿貸」主打「意外」保障項目,保險架構較精簡,保費也相對便宜,「貸滿幸福」提供國人最關心的癌症給付,並創新加入因火災、地震、颱風的意外傷害給付,「全民福貸」專案則包含重大傷病保險項目,三種商品各具專屬特色外,也涵蓋一般身故、大眾運輸傷害身故(陸海空交通工具)等給付。

(工商時報)

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老行庫房貸餘額一覽

過去幾年行庫對於房貸業務多強調「維持平盤」即可,沒有訂出成長目標,今年各行庫則多數認為房貸全年可成長1~3%。土地銀行去年12月底房貸餘額約8,500億元,較2017年底成長約300億元,主要是土建融建案陸續興建完工交屋撥款,土銀認為,考量房市氛圍、業務成長性及授信品質,今年房屋貸款平均餘額可望再較2018年成長。

 

臺灣銀行去年12月底購置住宅餘額為5,600億元,較2017年底增加190億元,成長3.51%,主要原因包括房市回歸理性與基本面,自住(首購、換屋)型與長期置產型需求成為市場主力,台銀持續配合財政部辦理青年安心成家購屋優惠貸款,也讓房貸餘額持續成長。

第一銀行指出,去年12月底的房貸餘額約4,457億元,較2017年年底成長約310億元,主要原因除房市買氣回溫,全年買賣移轉棟數較2017年成長,一銀另針對優質客戶推展優惠房貸專案,有效提升房貸業務承作量,預期今年房貸餘額也會較去年微幅成長。

 

合作金庫銀行去年12月底個人房貸餘額約5,100多億元,同樣較2017年底餘額約成長3.6%,預期今年國內房市景氣仍處於修復階段可能性較高,但中美貿易戰未來若是趨於和緩,則房市有機會往盤整向上格局發展,有利房貸業務推展。合庫強調,個金一向以承作「房屋貸款」為重心,房貸業務仍是今年重點業務,有機會隨著房市回穩而增加業務量。

臺灣企銀統計,去年底房貸餘額較2017年底成長,目前國內不動產市場目前以自住需求為主,因今年經濟成長放緩,評估購屋需求與去年相當,而供給量卻創近年新高。審酌今年不動產市場仍未復甦,為控管不動產授信風險,今年房貸放款仍採穩健作法,以自住需求為主,穩定成長。

比較特別的是彰銀去年12月底房貸較前年底略減1.3%,彰銀分析主要是國銀以利率競價方式搶攻房貸市場,至去年底,彰銀房貸餘額約3,700億元,今年目標也是房貸餘額將穩定成長。

(工商時報)

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呂清郎╱台北報導

工商時報【呂清郎╱台北報導】

中央銀行公布2018年12月全體銀行購置住宅款(房貸)餘額及建築貸款(土建融)餘額,各為6.98兆元及1.86兆元,續雙創歷史新高紀錄,且房貸全年增加3,296億元,年增率4.96%、創8年來新高,土建融年增1,197億元,年增率6.89%、為4年新高,代表房市延續溫和復甦步調不變。

根據央行統計,2018年12月房貸餘額續創新高,為2017年2月以來,連續23個月刷新歷史最高紀錄,尤其在2018年2月之後,餘額年增率更全部達4.5%以上的相對高水準。在去年10月出現了暌違6年半後首次衝破5.0%大關,11月續航,12月雖略跌破,但仍極為接近5.0%。央行官員表示,主要反應近年來賣方讓利,受到自住購屋人的認同,房市買氣也趨於溫和向上。

央行官員指出,第四季一向是全年中的購屋旺季,房貸餘額增加明顯,但12月年增率略下滑,主要是受到11月「九合一」選舉的影響。由於房屋交易過戶,約需費時1個月時程,因此反應在12月年增率低於5.0%,但選舉結合出爐後,新任首長紛紛主打經濟及內需消費新政策,將有助刺激房市買氣,加上11月遞延的交易量,可預見2019年1月房貸年增將更明顯。

土建融餘額2018年12月的年增率也略降至6.87%,但已連續9個月創歷史新高,及連續26個月均為正成長,整體市場氣氛熱絡。銀行房貸主管認為,目前建商看法仍趨正向,2019年新推案及新成屋銷售信心不至反轉,因此週轉金需求仍可望增加,2019年1月餘額續成長可期。

根據近十年來的統計數據,顯現房貸及土建融各在2016及2015年落底,其間呈現正常的1年落差,儘管各界對2019年的整體景氣預測,普遍認為不如2018年,但可能是房市具關鍵性的一年。

銀行房貸主管預期,「全看賣方是否展現更高讓利誠意,因為目前房貸利率還是位在低檔不變,加上銀行強推優惠低利率貼近1.5%,如無意外,成長可能趨緩,但差距不會太大」。

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2019/01/20 14:30 時報資訊

 

【時報-台北電】中央銀行25日將公布2018年12月全體銀行購置住宅款(房貸)餘額及建築貸款(土建融)餘額,預料將雙創新高紀錄,主要因第四季一向是房市旺季,自住購屋人進場積極,及建商推案相對樂觀的結果。

 根據央行統計,至2018年11月,房貸餘額來到6兆9,414億元,土建融餘額為1兆8,321億元,均為歷史新高。其中房貸餘額從2017年2月開始,連續22個月創歷史新高,尤其2018年2月之後,餘額年增率更全部達4.5%以上的相對高水準,10月更是睽違6年半之後,首次衝破5.0%大關。

 央行官員指出,年底購屋旺季,房貸餘額增加明顯,但2018年11月受選舉影響,買氣略低於10月,餘額年增率維持5.01%相對高水位,預料遞延交易至12月,增幅將續居較高水準。

 土建融餘額11月年增率也衝至7.05%、創近4年新高,且已連續8個月創歷史新高,及連續25個月均為正成長,整體市場氣氛熱絡,建商的看法也趨於正向,在建商新推案及新成屋銷售信心提升下,週轉金需求同步增加,12月餘額也可望續增。

 銀行房貸主管認為,房市買氣近年來穩定向上,但由於2019年整體景氣預測,普遍認為2019年不如2018年,更將是房市具關健性的一年。如果賣方續展現讓利誠意,加上市場房貸利率仍位在低檔,優惠低利率甚至貼近1.5%,應可維持小幅成長趨勢,畢竟房價居高一直是買氣不振主因,賣方讓利才能刺激購屋需求進場。(新聞來源:工商時報─呂清郎/台北報導)

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2019-01-09 15:46聯合報 記者沈婉玉╱即時報導
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中國信託商業銀行今(9)天宣布提供公教員工優利房屋貸款優惠不減,凡中央及地方各機關、公立學校、公營事業機構編制內員工,優惠房貸利率依中華郵政2年期定期儲金機動利率加碼0.465%(目前貸款年利率為1.56%),最高核貸成數達擔保品鑑價價值之8成,貸款期限最長30年,本金寬緩期限最長5年,並提供免收開辦費(僅徵信查詢費100元/人)、免收提前清償違約金,配偶持有房屋同享優惠。

中國信託銀行表示,自2015年1月起承辦「築巢優利貸」公教員工房屋貸款專案以來,處理超過2.5萬件房貸需求,且根據中信銀行客戶滿意度調查,辦理「築巢優利貸」公教員工房屋貸款專案客戶中,超過9成客戶表示滿意。

中信銀行宣布,將持續提供公教員工房屋貸款優惠,更貼心提供信用卡消費加碼活動,即日起至今(2019)年3月31日止,凡成功新申貸公教房貸之客戶,自撥貸日起次月至今年6月30日止,享中信卡新增一般消費加碼刷卡金回饋1%,活動期間最高回饋新臺幣1,000元。

中信銀行表示,除承辦公教優利房貸帶來穩定業績增量,推出之「i適貸」數位房貸平臺屢獲創新與服務大獎,讓中國信託銀行躍升為國內房貸授信金額第二大銀行。

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列舉房貸利息,須留意貸款目的。國稅局官員表示,在列舉自用住宅購屋借款利息扣除時,只能以「購屋」目的的部分貸款為限。如果是因貸款銀行變動或換約者,僅針對原始購屋貸款的未償還部分的利息支出列舉扣除,不能涵蓋增額貸款的利息支出。

 

隨著近幾年房貸利率走低加上台股交投熱絡,不少民眾向原貸款銀行償還購屋借款、並轉向其他金融機構辦理轉貸以增加貸款金額,試圖用更多銀彈在資本市場中獲利。不過,官員提醒,如果是非購屋相關的增貸、換約等利息支出,都不得列舉為房貸利息支出。

依我國所得稅法第17條規定,如果要以房屋貸款利息申報列舉扣除額,該貸款應是以「購屋」為目的且為自用住宅,每戶一屋為限、上限額度為30萬元。官員表示,房屋必須為納稅義務人、配偶或受扶養親屬所有,納稅義務人、配偶或受扶養親屬於已辦妥戶籍登記,且無出租、供營業或執行業務使用,向金融機構借款購屋支付利息。

在申報列舉房屋貸款利息扣除額時,民眾的證明文件須有當年度繳納利息單據正本,利息單據上如未載明該房屋的坐落地址、所有權人、房屋所有權取得日、借款人姓名或借款用途,以證明自住宅的購屋貸款金額。

官員舉例,曾有民眾向原貸款銀行償還購屋借款1,000萬元,再以房屋向其他金融機構辦理轉貸、貸款金額增加到1,400萬元,並以該金額的年利息1.9%列舉扣除26.6萬元,但遭國稅局駁回,因其中400萬元並非最初「購屋」貸款。最後民眾還是只能列舉原1,000萬元貸款額度內所生利息19萬元。

(工商時報)

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▲房地產成民眾避險投資標的首選。(圖/記者張瑞傑攝)

 

▲房地產逐漸回溫,各銀行也審慎樂觀看好房地產市場。(圖/記者張瑞傑攝)

記者吳靜君/台北報導

近期房市買氣有回暖的現象,各家銀行開始在房貸上祭優惠,大打利率戰,希望可以吸引優質的客戶上門。銀行推出低利房貸,永豐銀推出1.58%來吸引客戶;渣打銀行「轉動幸福房貸優惠專案」同樣以1.58%的低利房貸吸睛。

渣打銀顯示,凡渣打優先理財客戶,或申貸房屋經本行鑑價金額達台北市、新北市2,000萬或其他地區1,500萬,即可享有最低1.58%起優惠利率。成功申辦「溫馨成家組合」即可享有免帳管費、審查費優惠。房屋轉貸、原屋融資再享最高8,000地政設定規費補貼。

 

永豐銀行挺國人過好年住好屋,推出「豐雲房貸」利率符合條件最低1.58%起。永豐銀行個人金融處處長江靜美表示,豐雲房貸結合線上房貸試算、增貸與彈性繳款等多重服務,打造兼具安全與便利性的數位平台,;永豐持續為國人量身打造最優質的房貸服務,除優惠利率外,最長可貸30年、最高可貸八五成。玉山銀則推出「e指房貸」,只要在108年1月底之前試算,就有機會享受1.6%的機會,手續費八折;玉山信用卡紅利還可以折抵房貸利息,但實際房貸利率還是得看擔保品座落地點、申貸者個人資產與信用狀況。

一銀也針對優質客群,推出金鑽客群優惠房貸專案,符合「自用住宅貸款」定義者,利率i+0.54%起(目前為1.62%)機動計息;若未符合「自用住宅貸款」定義者,利率i+0.60%起(1.68%)機動計息。

▲▼房地產。(圖/記者吳靜君攝)

▲年輕人買房,公股銀行也有青年安心成家貸款,輕鬆擁有自己的家。(圖/記者吳靜君攝)

除了優質客戶可以享受低利之外,台銀、土銀、一銀、合庫、華銀、彰銀、兆豐銀與台企銀等公股銀行也辦理青年安心成家貸款,讓首購族可以享受低利好康。青年安心成家有三種方案;一,按郵局2年期定期儲金額度未達500萬元機動利率固定加0.585%(目前為1.68%)機動計息;二,前2年按基準利率固定加0.345% (目前為1.44%)機動計息,第3年起按基準利率固定加0.645%(目前為1.74%)機動計息。

三,前2年採固定利率,第1年按「撥貸當時」基準利率固定加0.525%(目前為1.62%)固定計息,第2年按「撥貸當時」基準利率固定加0.625%(目前為1.72%)固定計息,第3年起按基準利率固定加0.645%(目前為1.74%)機動計息,青年首購族可以依據自己的需求選擇。

各銀行董事長又如何看待明(108)年的房地產市場呢?合庫董事長雷仲達認為,房地產市場還是審慎樂觀;房貸龍頭土銀董事長凌忠嫄則認為,要看地區,有些地區還是有很好的物件,民眾仍可入場替自己養的家。不過銀行業者表示,想要買房的購屋族,不宜只看到銀行的首年低利就被誘惑,應該實際計算過每個月負擔多少,以及未來利率調整是否能夠負荷,避免房貸成為最沉重的負擔。

▼各銀行低利房貸比較表。(製表/記者吳靜君,資料來源各銀行,以各銀行公告為主)

▲▼各銀行低利房貸比較表。(製表/記者吳靜君,資料來源各銀行,以各銀行公告為主)

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