金管會宣布調降台灣國內銀行的房貸風險權數，今天(1日)成為立法院財政委員會立委質詢焦點，質疑此舉是否可能助漲台灣房價。金管會主委顧立雄答詢時表示，台灣房市已呈現軟著陸，調降風險權數是和國際接軌，至於台灣國內資金本來就很充沛，利率也不會再低到那去，因此不至於助漲房價。

金管會宣布調降國銀的房貸風險權數，自用住宅由45%下調為35%，非自用住宅則從100%下調為75%，預估今年底上路。由於房貸風險權數調降，也代表銀行可以針對不動產釋出更多的資金，讓立委質疑此舉是否可能助漲台灣房價。

國民黨立委盧秀燕1日在立法院財委會質詢時指出，政府在2011年調高非自用住宅的房貸風險權數至100%，是為了打擊投資客以及抑制房價，如今房貸風險權數調降，是代表政府政策改變了嗎？國民黨立委賴士葆也質疑，此舉是否可能助漲房價？

對此，金管會主委顧立雄答詢時表示，台灣房市已呈現軟著陸，調降風險權數是和國際接軌，與國內資金是否因此變得充沛也沒有關係。顧立雄說：『(原音)主要原因是因為我們這次放寬風險權數，讓資本計提放寬，主要是跟國際接軌，讓它的資本適足率的計算和國際是一致的。至於資金本身的充沛，我覺得和放寬與否沒有關係，資金本來就充沛，利率水平也已在很低的點，所以資本計提放寬後，對於資本成本降低是事實，但利率也不見得再低到那裏去。』

根據金管會的計算，以住宅用的房貸風險權數調降後，銀行的資本適足率可提高0.18至1.38個百分點，平均提高0.59個百分點，將更能反映國銀的實際風險承擔能力，有利於本國銀行對外籌資及業務發展。

工商時報【朱漢崙╱台北報導】

兆豐房貸業務最新統計顯示，截至9月底，兆豐銀國內放款成長超過200億元，其中房貸業務占成長量的37.38％，可說是近10年來兆豐銀房貸業務量增幅最大的一次；截至9月底止，兆豐銀100家國內分行的消金放款餘額已達3,799億元，相較去年同期成長百億元。

兆豐銀主管指出，內部分析最主要原因是來自於房仲通路的結盟。其中，新增房貸業務量至少超過8成5的案源，是由兆豐銀所結盟的主力房仲通路永慶房屋提供。

除了進件量的合作，據了解，雙方合作的項目，還包括「履約保證」，即房屋成交後，買屋者必須先存一筆資金進入履約保證專戶，這筆資金通常會在專戶裡一個月，直到付清所有款項為止，對銀行而言，可說是另類的「活存」收入來源，也有助於降低資金成本及調度，雙方已進行該業務合作超過10年。

兆豐銀主管分析，近四年兆豐銀來自永慶房屋推薦的房貸業務承作量已超過380億元；提到永慶旗下通路對兆豐房貸業務量擴張的貢獻，兆豐銀主管認為，最重要的應在於穩定的案源。

兆豐銀指出，除了房貸業務量激增在全體放款量成長之勢最為明顯，房貸業務量去年同期佔整個國內放款量比重僅接近23％，但最新的房貸業務佔總放款量餘額比重，也已由接近23％，大幅成長9個百分點。

兆豐金董事長張兆順今年上半年即對內部下達指令，要求相關部門擴張房貸為首的消金業務量，以改善過去較為失衡的消企金業務分布比重。

工商時報【朱漢崙╱台北報導】

房市回春，土銀今年的房貸業務成長量將創近6年來新高。根據土銀估計，今年全年的房貸淨增量將達500億元，成長幅度將超過6％，可說是近六年來最大的增幅，由於土銀房貸市佔率為國銀之冠，上述房貸業務的成長量，對於整體房市具有高度指標意義，顯示房市的確已開始回春。

土銀董事長凌忠嫄表示，房屋移轉棟數去年為25萬棟，今年底可望破30萬棟，此外，全國的土建融業務量較去年同期成長16％，這些均為房市已從谷底反轉的契機。

截至8月底止，土銀累計房貸餘額已增加300億元，目前房貸餘額已有8,000億元，預估今年底前，在「分戶貸款」加持下，餘額還將淨增加200億元，若以土銀每月的房貸還款約100億元來看，等於今年第4季將再增500億元新房貸業務量。

土銀7月10日實施房貸所得門檻鬆綁等新措施，對於近三個月來房貸業務量明顯發揮助揚效果，尤以台中、高雄兩地的成長情況最明顯，房貸合計7、8、9 等三個月共增加近150億元，這種增幅等於每月都有超過200億元的新案量進來，近三個月約已增加600億元新房貸業務承作量。

針對銀行推出 40 年房貸，房仲業者今 (25) 日發表調查結果指出，在受訪的民眾中，有 33.6% 的民眾有意願申請，其中以年齡層在 30-39 歲之間的民眾意願最高；以區域來分析，台北市、新北市、台中市及台南市的申請意願較高。

中信房屋今天發表的第 3 季「宅指數」調查報告，分析接受 40 年房貸民眾的心理，以「房價太高，20 年期房貸本息太高，無法負擔」排名第一位、其後為「買屋同時維持生活品質」，以及「可以保留現金做其他投資」、「若每月繳納金額與租屋的租金差不多，樂於有自己的房子」。

中信房屋副總經理劉天仁指出，歸納這些因素，民眾申請 40 年房貸意願不高，建議銀行應在宣傳上多加把勁，讓民眾感受 40 年房貸的好處，而且如果房屋在 40 年內就會獲利出售，貸款期較長反而能夠大幅減輕房貸負擔，但購屋人在申請 40 年房貸前，仍要評估自身條件及還款能力，以及未來收入穩定性，以確保房貸的支付能力。

同時，在自住型的購屋需求上揚之下，這項調查也顯示，目前客戶偏好新成屋及中古屋的程度，更勝於預售屋，而且偏好程度有逐季增加的趨勢。調查結果發現，民眾偏好購買新成屋的比重高達 67.5%；購買屋齡不到 15 年的中古屋比重亦高達 53.3%；但偏好購買預售屋的比重，只有 29.3%。

劉天仁指出，這是因為中古屋通常需要另外準備一筆翻修預算，然而購屋人卻忽略了 20 年左右的中古屋擁有公設比較低的優勢，假設買方購買 35 坪的房子，如果是中古屋，室內坪數可達約 25 坪；但如果是新成屋，室內坪數可能只有 21 坪左右。對於重視實用坪數的購屋人而言，中古屋還是比較占優勢。

而會造成「新成屋上，預售屋下」的兩個主要原因，一是景氣差、二是預售屋價格硬。在期貨市場中，有所謂的買權（看多）與賣權（看空）市場。預售屋市場就是屬於最典型的買進買權的多頭市場。也就是說，預售屋的買方，是買二年後交屋時會上漲的期待價格。如果買方預期兩年後房價下跌或小漲，便無立即購買預售屋的動力。因此，景氣上揚會出現預售屋市場活絡，景氣下滑時則由成屋市場取代預售市場。

中信房屋並預估，市場房屋成交量方面，今年前七月全台買賣移轉棟數為 15.13 萬棟，年增 14.1%；推估 2017 年全年買賣移轉棟數將落在 26.6 萬與 27.5 萬之間，有機會站上 27 萬棟，大幅拉開去年創下新低的 24.5 萬棟，也將較去年成長 8.5%，也有助擺脫谷底的氣氛。

放貸機構是如何判斷你能負擔多少房貸？

銀行等貸方借錢給你，牽涉到風險，會考察你的工作穩定性、收入多寡、信用分好壞，以及你能拿出多少首付等因素，歸結為兩個債務與收入比（debt-to-income ratio）的數字，一個稱為front-end ratio，一個back-end ratio。

債務與收入比

front-end ratio只看你收入中會有多少用來支付房屋費用，包括還貸額、地稅、房貸保險費等，衡量你每年在房屋上的負擔，通常不高過稅前年收入的28%為宜。

back-end ratio是看你稅前年收入多少比例用來償還債務。銀行會拿你包括房貸在內的總債務除以總收入，一般而言控制在36%以下最好，上限一般是45%。

過去兩年稅表

要計算出上述數字，貸方一般需要看你過去兩年的稅表。

稅表上包括薪水、租房、投資收入，贍養費和撫養費支出信息等。有的放貸機構看一年的稅表也可以。銀行月結單，是為了給貸方看你的存款足以承擔首付金。如果在購房前不久帳戶上存入大筆現金，就容易給貸方留下你資金不穩定的印象。

此外，每月的債務情況，包括信用卡最低還款額、車貸及學貸還款額、撫養費、住房租金等，也需要給貸方看。

信用分愈高利率愈低

計算出這些數字後，貸方會決定願意以什麼利率貸款給你，以及貸款年限。此時，要看你的信用分數，信用分愈高，利率愈低。

通常來說，620分剛可讓貸款申請獲准，760分到滿分850分，信用分對房貸申請就不會產生負面影響。當然，首付愈多，也可以爭取愈低利率。

對信用分不滿意的人，最好在申貸前把它提高一下。畢竟3%與5%的不同利率，在15年、30年的貸款期間會是一筆可觀的金額差別。

評估還貸能力

至於你自己願意及自忖能負擔多少房貸，是另一回事。

你把還貸額（包括本金及利息）、稅金、保費、水電費、維修費、社區管理費等雜七雜八的房屋費用加總後，看你每月需要在房屋上花的錢，按你現在收入，這筆錢你願意負擔嗎？若未來工作變動，收入減少，還負擔得起嗎？你和家人的健康狀況、生活方式如何，都須考慮。如果貸款期間醫療開支攀升，如果你們還想每個周末出去吃一頓大餐，每年去外國遊玩一次，是否影響還貸能力，都要評估好。

運用網路工具

網路上有一些工具可以幫你估計自己可以買得起多少錢的房子、申請到多少金額的貸款、以及每月需要償還多少貸款額，比如理財資訊網站bankrate.com的How Much House Can I Afford和Mortgage Calculator計算器，房地產資訊網站Zillow的Affordability calculator，都可供參考使用。

根據聯徵中心今年第 2 季的房貸統計資料顯示，屋齡 9 年以內的房屋平均貸款利率不到 1.8%，尤其是屋齡 3 年以內的新房子，平均貸款利率僅 1.67%，相較於屋齡 18 年以上的老房子，貸款利率少了將近 1 碼。同時，如為購買新屋且又為首購身分，申請青年安心成家購屋貸款，也可降低前兩年的房貸利率。

信義房屋 (9940-TW) 不動產企研室專案經理曾敬德表示，貸款利率與成數的關鍵，通常與個人的財務條件與設定抵押的房屋條件有關，聯徵中心統計資料呈現，屋齡愈新的房子，愈有機會申請到較好的核貸成數與利率條件，不過除了屋齡的條件以外，實務上房屋所在的地段，更是銀行評估不動產價值的要素之一。

因此，若購置精華區域的中古屋，個人財務與信用條件夠好，即使是 2、30 年的房子，也有機會申請到 1.7% 以內的房貸。

從統計資料顯示，屋齡 3 年以內的新房子，今年第 2 季的平均核貸成數為 73.3%，平均核貸利率為 1.67%；而屋齡 9 年內的房屋貸款，平均借貸利率也在 1.8% 以內；不過，屋齡超過 9 年以上的房屋貸款，平均貸款利率就超過 1.8%；若是平均屋齡在 18 年以上的貸款水準，普遍平均在 1.9% 以上，且貸款成數也會低於屋齡 9 年內的房子。

雖然統計的資料呈現屋齡愈新，貸款條件愈好，不過更最重要的關鍵還是個人的條件與房屋座落的地段，重要性更甚於屋齡，因此曾敬德建議，平常與銀行保持好的往來關係很重要，除了要維護個人的信用狀況外，個人的存款、理財都在固定的銀行，日後若申請房貸時就有機會申請到較佳的條件。

另外，銀行也會提供各別仲介較佳的貸款方案，例如就有銀行針對信義房屋往來的客戶，若符合一定條件下，有機會爭取到 1.58% 的低利房貸。