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資料來源: 自由時報 – 2014年3月1日 上午6:12

記者黃啟菱/專題報導、攝影
房市景氣多空不明,連帶使房仲市場面臨嚴峻挑戰,近來業界變動不小,除有市場新進者以低價策略搶市之外,既有業者則以多品牌手法力求拓展,房仲業儼然已進入戰國時期。
以建設事業起家的維多利亞集團,近日宣布成立「1%地產」,創新房仲營運模式,只收1%服務費,盼創造一個簡單平價的交易平台,為市場投下一顆震撼彈;住商機構則在成立滿35年的今年,宣佈旗下第二品牌「大家房屋」成立,並宣示年底住商不動產700家店、大家房屋100家店,住商機構兩岸總店數突破1600店的營業目標。
房市10年多頭 業界掀質變
台灣房地產市場走了10年多頭後,市場出現了質變與量變,以幾個指標觀察,台北市中古屋均價在10年增長170.1%,購屋壓力從10年前的5.2倍到如今的11.6倍,壓力明顯增加。可是利率不漲反跌,較10年前低。
除了民眾感知外,房產業也出現量變與質變,以不動產經紀業為例,2003年時,全台經紀業僅有1627家,大型連鎖品牌僅853家,僅占產業的52.4%;但10年後,經紀業增加至5918家,大型連鎖品牌達3707家,占比超過62.6%,成長可見一斑,住商不動產董事長吳耀焜表示,從趨勢來看,未來不動產經紀業將走向集團化、極大化發展。
吳耀焜表示,經過政策盤整,去年買賣移轉寫下近3年新高,也意味著民眾對於政策性恐慌逐漸排除,因此在此時間點成立第二品牌「大家房屋」,承襲了住商不動產「共好」的精神,盼發揮管理綜效,提升服務品質。
集團化、多品牌 後續大趨勢
住商不動產總經理陳錫琮指出,台灣不動產經紀業經過了多年發展,在數量上已經達到飽和,除了量的增加,更需要質的改變,過去住商不動產經營時,採取3~6萬元的高月費,吸引優質夥伴進駐,30多年來也做出相當成績,目前有563家簽約店。
新成立的「大家房屋」,在設立時就已經充分與住商全省加盟店東溝通,獲得超過9成以上的支持度,目前預約組數也高達50組;未來盼透過市占率的提高,對內集中採購、統合管理以降低成本,對外增加曝光度、加快流通速度,增加店營運效能。
新進業者 殺低佣金搶市
在此同時,新進業者選擇以低價搶市。維多利亞集團地產部總經理柯李興說,坊間仲介體系,買賣雙方都需給付佣金,一般賣方4%、買方2%,但買屋賣屋的情況很多,有辛苦一輩子賺錢買房子,或是遇到困難非得要賣房子,或是投資客大量買賣進出,2~4%的仲介費,也是一筆不小金額,許多人不願支付,選擇自己買賣,但繁瑣細節、談判技巧,或是買賣方背景不明等,也存在許多風險問題。相中此點,維多利亞將多角化經營版圖擴及房仲業,成立「1%地產」,只收1%服務費,盼創造一個簡單平價的交易平台。

 

 

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轉載:

 

〔自 由時報記者涂鉅旻/台北報導〕財政部前天呼籲重新研定房屋稅稅基的房屋標準價格,台北市稅捐處昨公佈房屋稅調整方向,今年七月一日後領取使用執照的新成 屋,房屋稅將增加一.六倍。此外,剛通車的捷運新蘆線、信義線已帶動週遭房市,因此上述兩路線週遭六.六萬戶,明年起需多繳九%房屋稅。上述措施將於今年 七月公佈、明年五月實施。

北市稅捐處長黃素津表示,反映房屋造價的房屋標準單價已卅年未調整,北市府決定針對今年七月一日後領取使用執照的住宅,調高房屋標準單價一.六倍, 如實反映在房屋稅上。她還說,現在北市房屋一坪造價不到一萬元,調高對民眾負擔也不大。至於捷運新蘆線、信義線週遭增稅地段,二月廿四日公佈,預計上述措 施明年可為市府增加五億稅收。

財政部另盼地方政府調高非自住房屋稅率,但北市府仍有顧慮。黃素津表示,財政部尚未明確訂出「自住房屋」的定義,因此地方政府仍難以施行,盼財政部彙整各縣市稅捐機關意見後,訂定「自住房屋」的認定原則。

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(文章轉貼於伊莉房地產新聞)

進入2014年,房市多空交戰之際,建商大老闆跳出來「掛保證」,全力作多。建築業「績優生」冠德建設董事長馬玉山表示,「2014年降價機會不多、沒有下跌的理由」;長虹建設董事長李文造直指:「台北房價不會泡沫化」,房市也沒有供過於求的隱憂。

 

馬玉山、李文造兩位重量級建商大老闆,昨(9)日在住展雜誌主辦的「馬年房市,消費者該投資嗎?」論壇中,向消費者喊話指出,2014年房市應該不悲觀,房價沒有下跌空間和理由。

 

馬玉山談到從2014年供給需求面來看,供給應不會超越去年,沒有供需失調問題。其次,台北市和新北市的土增稅稅收,2013年應是近17年來最高的一年,政府大概收了1,242億元土增稅,但北台灣推案的上市櫃營建業建商,估計2013年大概賺了400億元。

 

馬玉山「虧」政府:「真正在土增稅調高之後賺最多錢的,是政府、並不是建商!可是,政府得了便宜還賣乖,一面打房、一面又是受惠者。」

 

李文造也直指,從民國92年房市起漲到現在10年間,外界估計房價漲了1倍到1.5倍,其實這是錯誤的講法,因為房價實質漲幅根本沒漲那麼多,也沒有泡沫化的疑慮。

 

李文造說,921前房屋一坪造價大概5萬元,921後建築造價隨著耐震標準大大提高而展開住宅革命,現在一坪造價已提高到約15萬元;扣除通膨、物價上漲率,算下來大概10年漲了3成,並不到1倍。

 

李文造也不改「大炮」風格直言:「政府把房價大漲的帳,都算在建商的頭上,其實非常不公平!」

 

高雄建商皇苑建設董事長郭敏能則表示,這波景氣持續迄今10多年,房貸利率仍維持在1.84%到1.88%,距離心理警戒線3~3.5%還有一段時間;高雄市精華地段土地供給快跟上台北腳步、面臨缺貨,因此2014年高雄房市仍謹慎樂觀。

 

台中市不動產開發公會前理事長、龍寶建設董事長張麗莉表示,今年在台北大型建商紛紛到台中推案下,絕對是一級戰區,但市場回歸基本面之際,投機客幾乎沒有炒作空間,因此市場應維持健康;惟下半年有選舉干擾,台中市全年推案量可能會比2013年要少。

 

 

 

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2014年01月24日 
截至去年12月為止,5大行庫的房貸餘額達663.89億元,創下歷史新高,也讓外界質疑政府管制房市失效。

市場質疑
【黃國棟、林巧雁╱台北報導】政府去年管制房市成績單,恐不及格。央行昨公布去年12月的5大行庫(指台銀、土銀、合庫銀、一銀與華銀)房貸承做餘額及利率統計,房貸餘額達663.89億元,創下歷史新高;房貸利率1.934%,為近1年新低。

央行經研處副處長陳一端說,房貸餘額創新高,主要是年底交屋潮;其次是今年1月起全國土地公告現值調幅提高,平均調幅14.19%,民眾趕在去年12月進行交易,以5都及桃園市最為明顯。 

台中市土地現值增幅高

據央行統計,今年1月起土地公告現值調升,上述區域以台中市調幅最高達24.43%,使台中市去年12月房屋買賣交易棟數達6014棟,月增38.09%、年增55.92%,創6大城市之冠。
其他台北市、桃園市、高雄市同樣在去年12月的買賣交易棟數,都有兩位數成長。
面對外界質疑政府管制房市措施失靈,央行官員指出,去年12月美國聯邦準備理事會(Fed)宣布量化寬鬆政策逐漸縮減購債規模後,市場資金不再那麼寬鬆,對房市整體影響,還需衡量民眾預期。 

今年房市量縮價小揚

住商不動產企劃研究室主任徐佳馨昨也分析,關鍵因素是,「房價並未下降,因此民眾借錢買房,使房貸餘額創下新高。」徐佳馨說,今年房市格局屬「成交量縮、房價小揚」格局。
新光金控董座吳東進也說,大台北房價難下跌,台北市由於是首都,鄰近捷運站路程5~10分鐘的不動產,都不會跌。
國泰人壽也宣布,REITs(Real Estate Investment Trusts,不動產信託投資證券)國泰一號,將向受託機構土地銀行提議辦理西門中華大樓都市更新資產活化。面對投資人提議應直接清算,國壽認為,若更新前出售,恐將錯失都更資產活化良機,未來台北市擬更改屋齡50年才能辦理都更,依專業鑑價機構評估大樓目前市價約47億元,都市更新重建效益後土地開發價值可達65億元。
國壽副總林昭廷說,此次要都更的標的是台北市西門町中華大樓,目前屋齡37年,建物老舊、硬體條件難以改善,租金提昇有限,都更後可大量提升租金與市值。國泰一號有3棟大樓,另2棟為喜來登飯店與西門誠品,西門中華大樓租金收入僅佔10%。 

國泰人壽REITs都更

西門中華大樓土地500坪,更新後加計都更獎勵及容積移轉後,可蓋1萬2000坪、20幾層的大樓,市價可達百億以上,現已有旅館業者看好本旅館商機,已提出改建商旅大樓後承租意願,但仍須受益人大會表決決定,國壽投資國泰1號19%股權。
同樣有投資的新光人壽,董事長吳東進昨表態支持國壽的都更計劃,現在又不缺錢,沒必要賣。

 

文章轉貼自蘋果日報

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作者: 陳乃瑜 | TVBS – 2014年2月12日 下午7:29



  



過去師大夜市人氣沸騰,隨之而來的吵鬧,垃圾,引發附近居民反彈,但隨著店家紛紛出走,或是轉型,換來的寧靜,讓周邊回歸住宅區房市,房價一年內漲3成,甚至有新建案,喊價每坪180萬。>>

一片安靜,客人低頭看書,日式木造房舍改建的咖啡廳,結合文創和雜貨商品,打造文青style,店外招牌還貼心提醒「這裡是住宅區」,要客人注意音量!因為2年多前的師大商圈,吵成這樣,叫買聲此起彼落,師大夜市全盛時期,人車吵鬧,住戶感受最深刻,現在嘛…。

附近住戶楊先生:「現在人車比較少一點,最近比較安靜一點。」

走在龍泉街師大夜市主戰場,不少店家已經出走,牆上還可以看到舊招牌留下的鐵架和痕跡,相較以往店面林立,同一地點,現在多半撤走或轉型,雖然人潮掉了2成,但換來的寧靜,讓附近房價一年內漲了3成,去年同樣地點每坪80、90萬,今年夜市撤走大部份,房價飆到每坪116萬,新成屋更喊到150萬!像是這個新建案,甚至有地主開價每坪180萬。

房仲業者游聖獻:「不動產的支撐點,捷運學區跟大型綠地,它單單綠地的部份,佔了很大的優勢,台北市其他的區段,比較少有這樣的狀況。」

附近新建案一個一個蓋,師大周邊不只學區好,還有雙公園,鄰近大醫院,大安區又是全國診所密度最高,醫療資源不缺,雙捷運更佔了地利之便,隨著夜市轉型,也讓周邊回歸住宅區房市。

 

 

 

本文章轉貼自TVBS新聞

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作者: 鉅亨網記者王莞甯 台北 | 鉅亨網 – 2014年1月29日 下午3:11

接近農曆新年,導致1月房市較12月出現交易量下滑的狀況,永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛表示,近期委託銷售物件有增加的趨勢,「獲利了結心態濃厚」,而物件去化速度減緩、銷售天數增加、購屋民眾考慮期拉長,「在房價高漲的狀況下,有意購屋民眾觀望,購屋腳步減緩」,因此,建議有售屋需求的民眾,在售屋價格上可適度修正,縮小買賣雙方價格認知差距,利於成交。


據永慶房產集團研究發展中心統計,北市1月交易量較12月減少8%、新北市減少17%、台中量縮12%,高雄交易量也減少15%;台北市1月中古屋平均單價每坪63.6萬元,新北市單價則是每坪38.7萬,至於台中與高雄,本月中古屋房價分別為14.6萬元與12.7萬元。


觀察本月購屋動機,黃舒衛指出,台北市中心置產占比達39%,較12月增加6個百分點,而換屋族群也持穩,占比30%,但購屋能力相對薄弱的首購族群則持續觀望保守,1月首購族群占比18%,低於去年每月平均的20%,處低檔盤整。


永慶分析,首購族群大舉進駐市郊區,占比31%,較12月大增11個百個點,也是去年2月以來最高紀錄。購買台北市郊區的首購族主要青睞文山與士林區,其中,文山區因與大安區為鄰,加上有捷運線通過和比價效應,讓首購族進場,主要以總價1000-1500萬元的大樓產品為主;至於士林區則有士科、士紙等大型開發案加持,同樣具捷運效益,以1500-2000萬元為主要總價帶。


至於新北市,黃舒衛說明,首購仍是市場主流,但已連4月下滑,本月占比30%。過去板橋、中和、新莊都是首購喜歡購買的區塊,但板橋房價持續攀高,首購族逐漸轉向中和、土城一帶,尤以「低總價、低單價、高坪效」的中小宅產品最受歡迎。


另外,1月台中市房地產市場呈現價微漲量縮市況,交易量下滑12%,而高雄市除了缺乏經濟利多帶動,且房價漲幅已高於民眾預期,自住需求縮手,呈現價平量縮,交易量減少15%。


至於高總價住宅部分,財政部公布豪宅稅新規定,出售豪宅若未舉證成本,將依售價15%課稅,讓台中七期高總價住宅市場近期交易冷清,觀望氣氛濃厚,至於高雄的農十六、美術館特區則較不受影響,交易量相對穩定。

 

 

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台銀嚴控房貸 降融資成數

國內房價高漲、房市泡沫化疑慮升高,國銀龍頭台灣銀行決定出手,重新擬定房貸風險控管措施,包括鑑價、成數都將調整,新方案預計下周出爐。至此,國銀房貸餘額前三大銀行--土銀、合庫與台銀,近期皆相繼推出新的房貸管制措施。

 

圖/經濟日報提供

台銀說,對於成數的調整,內部將會有配套措施,而非一體適用、全數從八成下殺至七成五或七成,避免傷害到有自住需求的客戶。

台銀內部研擬調整的方向為:針對非自辦土建融的分戶貸款,或區域漲幅較大,以及區域推案量較大的地區,房貸成數上限調降為七成,若超過須報請總行同意。

另外,所得收支比低於120%者,貸款成數上限比一般貸款戶再減少0.5成,如果超過上限一樣要須呈報總行同意。

台銀主管指出,內部對於房地產鑑價有相當嚴格的管控流程,未來將更落實。

目前台銀的鑑價方法,除參考內政部實價登錄價格外,也會檢視房貸戶買賣合約,並比照台銀內部資料庫,哪些區域合宜價格為多少,最後在這些不同的鑑價標準裡,取最低一項作為基準。

鑑價出爐後,再根據借款人的條件給予不同成數。因此,鑑價可能是市價的八成,而銀行貸款只貸八成,所以房貸可能是市價的六四成,藉此降低貸款風險。

台銀表示,目前房貸成數最高八成,且只有台北市較有機會貸到,至於新北市等B區,成數約七成五,其餘較偏遠的南部、東部為C區,成數最高七成或更低。

台銀高層指出,對於自住需求者,台銀將會提供所需資金,但對於投資需求者,視情況限縮房貸成數。

【2014/01/07 經濟日報】@ http://udn.com/



全文網址: 台銀嚴控房貸 降融資成數 | 金融要聞 | 財經產業 | 聯合新聞網 http://udn.com/NEWS/FINANCE/FIN4/8408202.shtml#ixzz2rfPiRjCs 
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今年房價「可望跌1成」

北市連2季不振 僅台中價量齊揚

2014年01月22日  
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台北市去年下半年房價連兩季走跌,房價呈高檔盤整。范厚民攝

【劉曉霞╱台北報導】去年房市「北冷南熱」,據昨日公布的最新國泰房地產指數顯示,台北市房價下半年連2季走跌,台中、高雄市況反熱。展望今年,德明財經科技大學副教授花敬群說,房價可能出現10%內的小幅下跌,北部地區特別是「林、三、淡」等區域,房價跌幅可望超過10%,中南部跌幅則會小於10%。

國泰房地產指數調查顯示,去年全國房價是緩步推升、「價漲量增」的高檔小幅盤升格局,以桃竹房價漲幅最高,較前年成長12.37%,其次是台中,年增率達10.41%,高雄排第3,年增10.07%。 

第4季國泰房地產指數

高價豪宅微幅上漲

若單看去年第4季,以台中表現最亮眼,其次為高雄和桃竹。台中市房價更是首度站上每坪20萬元大關,季漲幅高達13.38%。台北市雖然第4季推案戶數重新回到2011年水準,但整體房價持續2季走跌,僅高單價豪宅微幅上漲,價格向上力道薄弱。
花敬群說,去年新北和桃竹地區推案量和銷售率表現都相當亮眼,帶動各地區復甦,不過第1季過後,房價追價意願薄弱,呈高檔震盪情況,新北第4季推案向高單價集中,但因高單價產品價格接近台北市,無法向上突破,出現跌價。 

2013年國泰房地產指數

學者憂「甜甜圈化」

景文科技大學副教授章定煊提到,市中心房價愈來愈高,去年全台房市出現推案往都市外圍擴散情況,日本在房產泡沫前也發生過類似情況,被稱為「都市甜甜圈化」,如市中心房價不降,台灣也會發生「甜甜圈」效應,「現在有點失控,後續若再爆量,不是太好」。「都市甜甜圈化」是指大都市居民因房價上漲等原因,被迫搬到外圍郊區,導致市中心人口減少,人口密集地區就像甜甜圈的形狀。 

「加薪趕不上漲價」

國泰建設協理陳仁澤認為,房價降不了,是供給面出問題,他認為,「房價應該多元化,最好是有每坪100、200萬元,也有每坪10~20萬元的房子,照顧更廣,房價就會更健康。」展望今年,「房價上有天花板,下有鐵板支撐,應該會在高檔狹幅盤整。」
對於學者均預測今年房價可能微幅下跌,民眾阿尼苦笑說:「跌太少了,只有跌10%,這樣我還是買不起房,企業加薪幅度又跟不上物價漲的速度,可能一輩子只能租屋住了。」

 


(文章轉自蘋果日報)

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【徐珮君、何哲欣╱台北報導】立法院日前修正通過《地政士法》,未來地政士(俗稱代書)登錄房價錯誤,經檢舉或糾正後,只要在期限內修正資訊就不會受罰,外界擔心此舉恐讓不動產實價登錄制度破功,行政院長江宜樺昨緊急指示內政部,對《地政士法》提出覆議的影響進行評估,不排除向立法院提出覆議案。


內政部原擬增罰則

內政部長李鴻源日前才表示,新修正的《地政士法》會對實價登錄「造成困擾」,如蓄意提供不正確資訊將對房地產造成衝擊,但內政部決定訂定罰則,將申報不實的改正期限七到十五天,縮短為七天;如發現代書故意申報不實,且為累犯,將予停止執行業務或除名。 
不料,江揆昨天忽然指示內政部進行對《地政士法》覆議的評估。李鴻源說,內政部接獲指示後,已經著手對《地政士法》可能造成的衝擊進行分析評估,完成評估後,再送到政院,最後是否提覆議案由政院政策決定。依照規定,行政院對法案提覆議案,須報請總統核可。 

「江揆修理李鴻源」民進黨立委李俊俋說,當初是因原法對權利人、仲介跟地政士有不同規定,但只有地政士登錄錯誤就馬上開罰,沒有給予更正期限,才修法,政院應思考,如何加強查核、訂出明確罰則,而非模糊焦點,政院想覆議根本搞錯重點。
民進黨立委陳其邁也說,討論修法時,李鴻源等人都同意,一個月期限也是行政機關自己決定的,政院現在想提覆議,擺明是江宜樺又要趁機修理李鴻源。
國民黨政策會執行長林鴻池說,等政院覆議案內容出來後再討論,但若覆議,也應加強查緝規定,而非針對地政士。 

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實價登錄助攻 房市成交變快

鉅亨網新聞中心 (來源:聯合報系/udndata.com) 2013-12-10

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內政部實價登錄上路,房仲公司官網將實價登錄查詢列為標準配備,房仲業者昨(9)日表示,房價資訊透明化後,透過房仲網路而成交的客戶,與實體門市相比,成交天數縮短一半;實價登錄功能的瀏覽量增加四倍,有利業務端搓合交易。

民眾對實價資訊查詢需求提升,各家房仲官網紛紛推出實價登錄介面的延伸服務,自家成交行情即時更新,各房仲官網比內政部實價登錄查詢網,提供各多元、圖像化服務,以及更完整統計數據,成為業務銷售利器。

 

永慶房仲網發現,去年10月成交行情占官網總流量8.7%,今年已提高至11%,今年第3季透過網路媒體而促進成交的天數,比實體門市的成交天數少了近一半。

永慶房仲網協理高翠屏表示,超過七成使用者上官網都是為了找物件和成交行情,實價登錄資訊變成官網的標準配備後,成交資訊更透明化,願意降價的屋主和願意加價的買方將近七成,比過去增加六個百分點,有利業務端搓合交易。

信義房屋官網上的「成交行情」,比起實價登錄推出前,流量提高四倍。信義網服部執行經理蕭政華表示,會上官網的使用者仍以搜尋物件比率最高。

房仲官網將實價登錄列為標準配備後,可提升民眾對房價資訊信賴感,由於減少買、賣和仲介人員三方的摸索時間,業務人員面對更多「對房價準備充份」的消費者。

中信房屋行銷副理江龍名表示,官網是買屋的第一個環節,過去很多投資客都沒實際看屋,在網路上看屋就直接下斡旋金,但近年投資客減少、自住客增加,購屋還是須回歸實體看屋。

【記者郭及天/台北報導】

房仲業者表示,官方實價登錄資訊含涵蓋面廣,但有1.5至二個月時間落差;房仲業成交行情資訊,只有自家交易資料,但通常只要成交一至二天就上傳,具即時性,可補足官方版本不足,建議兩者資訊互相運用。

房仲業者表示,使用實價登錄資訊需留意「特殊物件」所造成的房屋單價波動,例如房價易偏高的頂樓增建、具有店面效益的一樓住家、具有露台等較大約定使用空間,通常會造成單價較高;有些親友間交易或具有個別瑕疵的房屋,單價較低。除了房仲給的訊息,應多方比較,才不致造成對房價判讀失真。

【記者郭及天/台北報導】

 

 

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財長:台北房市達泡沫指標

(中央社記者高照芬台北 4日電)

財政部長張盛和今天表示,台北市房價非常、非常的高;台北房地產租金投報率低、房價所得比高,台北房市已達泡沫化指標。

金管會主委曾銘宗、財政部長張盛和及央行副總裁楊金龍今天在立法院財政委員會專題報告健全房市措施。張盛和及楊金龍回答國民黨立委賴士葆質詢時坦言,台北市房價高。

央行副總裁楊金龍今天表示,依房價所得比來看,台北市房價高,民眾負擔也重。

張盛和坦言,台北市房價已達泡沫化指標,依房價所得比、負擔比來看,也達泡沫化指標,台北市房價是非常、非常高的。1021204

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〔自由時報記者郭安家/台北報導〕

富創建設趕在北市府豪宅限縮令實施前,在信義計畫區D3街廓推出一坪四百萬元的「超級豪宅」,原本說好要提供開放空間綠地換得容積獎勵,但最近變更設計又改為低度開放綠地,僅存窄道通行,公益不足,昨遭台北市都市設計審議委員會打槍,要求重新設計。


市議員鍾小平說,富創D3開發集團內有香港建商,聯手炒出一坪四百萬元房價,也逐漸墊高台北房價,造成年輕人買不起房;他批政府不僅縱容,還核准七八八坪樓地板面積的開放空間容積獎勵、一二七五坪容積移轉,增加銷售面積,粗估「超級豪宅」可淨賺兩百億元,台北實在是不公不義的城市。


富創D3噱頭十足,由英國建築公司ARUP奧雅納操刀,打造廿五公尺超挑高大廳,廳內引進米其林餐廳、精品專櫃,還設置大型游泳池、私人休息室及電梯,屋頂則是種滿灌木的觀景台。超級豪宅廿九層樓、高一四一.二公尺;據傳,單戶四百坪、售價十二億元。


英國建築公司昨率員列席都審會,陳列超級豪宅模型,不過,交通局副局長林麗玉劈頭就說,該建案要打破央行總裁彭淮南對豪宅價格上限了!不滿都審委員允許建案突破諸多規則限制,原是希望未來能開放更多綠地空間,但變更設計後反而越來越像豪宅。


也有委員提到,新設計的綠地根本是「防衛型」綠地,通道狹窄,只要有人站在通道口,他人就無法進入。都發局都市設計科長長陳建華認為,按此規劃,開放空間使用者易僅限於豪宅住戶,要求重新設計。

 

 

 

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中國時報【陳宥臻╱台北報導】

 

 

 

 

 

 

 

台北市土地寸土寸金,大安區一塊7.86坪的畸零地,以總價5264萬元,相當於每坪667萬元賣出,不只創下大安區土地登錄行情新高,也名列北市每坪單價最貴土地第4名。

根據最新實價網揭露,位於復興南路2段63號的7坪多土地,是財政部國產署持有土地。雖然該筆土地創區域新高,但也引發外界對官方高價賣地的批評。對此,國產署指出,畸零地依法仍可處份,該筆土地是經過嚴謹估價程序後售出,與市場行情相符。

根據內政部實價網上揭露的土地行情,以單價來看,最貴的地王位於北市中正區寶慶路、中華路口,共344.5坪,中信人壽去年以36.7億元買下,換算每坪為1068萬元;第2和第3高價土地都在信義計畫區,國產署該筆7坪多土地則是排名第4。

實價資料顯示,今年6月國產署北區分署以總價5264萬元,賣給吳姓民眾,每坪667萬元,登上大安區地王寶座。

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〈獨家〉子看房、母成交 屋主挨告仲介費雙邊付

   記者:林昱孜      攝影:翁士杰    台北     報導  
 

 

  

 

房屋買賣沒成交,怎麼房仲透過法院追討仲介費,台北市一名甯姓男子,透過東森房屋賣出位於台北市景華街的住處,並依約給了150萬元的介紹費,半年後,竟收到法院寄來的支付命令,信義房屋竟也要索取仲介費用,後來才發現,原本透過信義房屋介紹而毀約的王姓買家,竟跟後來成交者是母子關係,因此信義房屋認為,最先簽線的是自己,屋主依約還是得支付仲介費。

投訴人甯先生:「信義房屋要跟我要140萬的仲介費,我覺得很冤枉。」

怎麼也想不到,賣個房子,竟收到法院的支付命令,信義房屋,要跟他要的是100多萬的仲介費,去年8月,甯先生決定要賣出,位在台北市景華街的7樓住處,消息一出,各家房仲找上門。

來看房子的一個接一個,由信義房屋牽線的王姓男子,決定買下,最後卻突然違約,屋主也因此收了10萬元的訂金,2、3天後東森仲介帶著王姓女子前來看屋,兩人最後以2850萬元成交,仲介也依約收了150萬元的介紹費,但其實前來看屋的兩人,是母子關係,最後房子還登記在兒子名下,信義房屋事後發現,最後成交的是,原客戶的二等親,因此向法院申請要討回仲介費。

投訴人甯先生:「你看房子我怎麼曉得,誰是你的二等親、三等親,連來看房的人,我都不認得了。」

律師王志超:「東森房屋在帶看的時候,有特別跟委託人強調,這可能是你之前信義房屋,所帶看的客戶的兒子或親屬,有可以證明這個狀況,信義房屋才有可能要求到仲介費用。」

其實這條規定,每家仲介公司合約,都會載明,只是為了避免屋主和仲介帶來的客人,私下成交,信義房屋對此尚未回應,買賣房屋,還是得先看清楚合約內容,因為不管結果如何,過程中操勞的心神,就夠讓人折磨。

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33萬空屋 集中林口、三峽、淡水

 

記者謝幸恩/新北報導

新北市空屋戶數居全台之冠,數量多達33萬戶,且集中在林口、三峽、淡水3大新市鎮,當地建案如雨後春筍,但建商在每棟豪宅外掛上「完售」的背後,卻暗藏「無人居住」的事實。

林口新市鎮的豪宅如雨後春筍,但買方多是投資客,造成空屋戶數年年增加。(謝幸恩攝)

空屋即為「空閒住宅」,指無人經常居住或未供其他用途的住宅、有第2間以上的未經常居住住宅、因工作等原因居住他處而未經常居住的住宅等。行政院主計處每10年進行1次住宅普查,根據民國99年的數據顯示,全台空屋率達到19%,換算成戶數為高達156萬戶,其中空屋數最多的是新北市33萬戶,成長幅度5%、約11萬戶。

淡江大學產經系教授莊孟翰指出,空屋多集中在三峽、林口、淡水等3大新市鎮,3地未來都有捷運路網,不少建商相中此利多因素,推出大型建案,集中成為「新市鎮」,如三峽北大特區、淡海新市鎮、林口新市鎮等。

莊孟翰說,數據公布迄今,新北市3年來空屋數雖無顯著增加,但都集中在「休閒功能」,民眾非以永久自住使用,而是度假玩樂的第2房產,目前房產市場供過於求,投資客又刻意拉抬房價,一般人負擔不起,假性需求造成「畸形」的交易型態。

對於新北市空屋問題,莊孟翰說,若試著從稅制調整、數量抵制來下修價格,新北市應有10%到15%的議價空間,但政府並無實際行動打擊惡劣投資行為,或停止政治意義的市場開放舉動,全台空屋問題仍然無解。

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房價下跌14% 台中Q2爆冷


記者游智文/台北報導

根據官方最新房市調查,今年第二季,除北市外,其餘主要都會區房價均出現下跌,其中台中下跌14%最多,高雄跌幅也達9%,全台整體則下滑約5%。


據官方最新房市調查,今年第2季,除北市外,其餘主要都會區房價均出現下跌,其中台中下跌14%最多,高雄跌幅也達9%,全台整體則下滑約5%。

房價回跌,代表購屋痛苦指數的房價所得比也降低,全台從8.9倍降至8.4倍,也就是買房不吃不喝從8.9年減為8.4
年,少了半年,不過仍比去年第四季的8.3倍來得高。

內政部營建署今天發布Q2住宅需求動向調查,顯示今年第一季升溫的房市,進入第二季後,由於國內景氣表現不如預期、奢侈稅閉鎖物件大量釋出,加上推案市場爆量,在議價空間加大下,多個地區房價出現回檔。

以台中市為例,第二季民眾平均購屋單價從每坪18.3萬元回修到15.7萬,跌幅達14%,等於第一季漲的,全部跌了回去;高雄房價也下跌9%,跌幅排第二。
大台北部份,新北市小跌3.8%,台北市則仍續漲,但漲幅趨緩,第二季均價每坪56.3萬元,仍為近一年來最高。

今年第一季國人對房價信心一度飆高,但第二季也出現明顯回落情況,其中又以台北市綜合分數從上季的132.8分,第二季下跌7.5分至128.1分,下跌4.7分最多。
另外,代表購屋痛苦程度的房價所得比,台北市雖單價上漲,但因民眾購屋總價下修,從13.5倍,下降1.1倍至12.4倍,亦即買房不吃喝12.4年。

房地產學者莊孟翰表示,第二季房價下跌,主要與市場供給量大、議價空間放大有關,除329推案爆量、奢侈稅物件外,美國QE喊退、奢侈稅檢討也讓投資客加速獲利了結退場,預料第四季房市還會持續進行盤整修正。



原文網址:
房價下跌14% 台中Q2爆冷 | 好房News | 最在地化的房地產新聞 http://news.housefun.com.tw/news/article/15785841985.html

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作者: 鉅亨網記者王以慧 台北 


許多人在辦理房貸時都懂得比價的重要,不過,台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示,一般人最直接受到房貸專案上利率的數字吸引,但真正的關鍵不只是在數字高低,還包括背後其它服務和費用成本,台灣房屋智庫特別整理申貸前應注意的5大要點。

重點一:兩段式利率的數字陷阱
大多數的銀行會把第1年或前2年利率訂的比較低,以便吸引顧客,到了第2年或第3年利率再往上加。事實上,第2段或第3段利率才是關係到未來10幾年的房貸利率,要了解各階段利率,才能精準算出整個房貸總額,也才能真正達到比價目的。「千萬不要被片面的房貸利率資訊給矇蔽了」。

重點二:固定利率好還是機動利率划算?
固定利率對銀行來說,潛在成本較高,因此利率會比機動利率高,雖然當預期市場利率上揚時,選擇固定利率房貸就比較吃香,但是有時市場預期利率上升的幅度,和實際利率變化並不相同,或是發生的時間延遲許久,這對固定利率房貸來說都是潛在的風險。
台灣房屋指出,若預估未來利率波動不大、或利率將下修,則可選擇「機動利率」;而如果目前利率已在低檔、或未來有調升可能,則建議採用「固定利率」計息,或許有機會享有固定低利的優勢,省下不少房貸成本。

重點三:洞悉房貸的額外費用
申購房貸除了要比較利率數字,精算每個月要繳的本金和利息之外,還得注意潛在的成本與費用,不然恐會陷入利率的迷思。
很多消費者只注意比較銀行間利率零點幾的差別,其實貸款的申請過程中所隱藏的手續費、帳管費、代償費等附加費用,會增加貸款成本,有時雖然看起來第1階段利率低,但加上手續費後並沒有想像中優惠,甚至更高。
張旭嵐提醒,尤其有些已有房貸者,看到更優惠利率想要轉貸,卻沒有注意到轉貸可能會延伸出的費用,包括代書服務費(設定及塗銷費用)、地政機關設定規費及書狀費、銀行手續費(代償費、鑑價費、帳戶管理費及作業費)等。因此,消費者在詢問或比較利率的同時,應詳細了解附加費用,才能清楚分析貸款成本。

重點四:提早償還要付違約金?
許多上班族在年底拿到年終獎金,或每月、每季有大筆工作獎金時,便會規畫提撥部分金額償還房貸,以減少後續的利息支出,不過這時才發現,原來提前還款是會有違約金的!
張旭嵐說,銀行針對貸款額客收取「提前清償違約金」的目的,主要是避免顧客於短期內轉貸。通常違約金的限制,是在貸款的第1-5年不等,收取的金額為貸款金額的一定比例或每月還款金額的倍數。雖然房貸在一、兩年內完全清償的機率並不高,違約金的限制影響不大,但有些銀行對顧客的「部分還款」也會收取違約金,這對於想要以部分還款來節省利息的顧客而言就會有影響,因此,在辦理房貸前,一定要事先問清楚有關違約金的限制條件,確定「提前部份還款」或「提前清償」,是否須負擔違約金。

重點五:申貸年限的限制
為減輕貸款壓力,許多申貸者會拉長貸款期限,從20年到40年期不等,但銀行都有貸款者年齡和申貸年限加起來不超過75年的限制,因此年紀較長的申貸者還款期限的限制較多,而年紀越輕,貸款年限的彈性越高。如果是50歲以上,無固定收入的退休族群,較難爭取到優惠利率,銀行放款條件較更嚴謹,建議可用以子女的名義申請房貸,便可延長房貸還款年限,減少房貸的壓力。

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轉載:

 

工商時報【記者黃惠聆╱台北報導】

奢侈稅上路滿2年,雖然從實價登錄公布內容得到「豪宅價是膨風價」,但是大師房屋總經理陳建慶表示,以實際成交案件來看,豪宅價格依然「堅挺」,但成交量只剩下原先的3成,無論如何,豪宅價格是降不回去了。

以大師房屋在奢侈稅前後交易的6,000萬元以上物件價量比較來看,奢侈稅第1年該公司總交易件數從116件驟減為只剩52件,一直到今年6月才拉回到72件。

至於平均單價的變化,奢侈稅前平均單價為101萬元,稅後第1年略升至115萬,到第2年則持平且稍上升到117萬元,奢侈稅實施後漲幅達16%。

陳建慶說,北市5大豪宅區都漲,其中大安區漲幅更達33%,像日前才揭露的「皇翔御琚」,每坪成交價達270萬元,因此近2年豪宅交易實際上是「量縮價漲」。

至於實價登錄所顯示豪宅價格為何偏低,陳建慶說,從去年8月1日上路至今,內政部公布幾波實價揭露的名單,以「勤美璞真」為例,大師房屋成交的是低樓層戶,扣除車位後的每坪單價是180萬元。

還有像是「台北信義」揭露的價格是113萬,「仁愛吾疆」5戶陸續揭露的價格則落在105~134萬元,這些價格都是2年前預售的價格,實際上,在市場成交價早已超過揭露的價格;政府「選擇性揭露」、「揭高不揭低」,也使豪宅成交行情並未全都露 。

對於豪宅價格後市看法,他說,「豪宅房價是回不去(低點)了」,但是未來會漲多少,就看政府態度,尤其是兩岸互動。若兩岸互動更密切,對豪宅價格是有利的,尤其是一些指名度高的豪宅,其房價走勢有機會走「香港模式」。

不過,他指出,目前實際的「實價登錄及揭露」對超豪宅價是有影響,而且影響大,因為不想身分曝光寧可不交易,但這只會影響成交量,價格不會因而往下掉。

 

 

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全台最高住宅 慘烈多殺多

2013/07/28           

【聯合晚報╱記者游智文╱台北報導】

房市前景不明,大型建案,首受衝擊。樓高46層、總戶數1500多戶的新北板橋「新巨蛋」,近期委售大增,統計目前市場上約有2、300間房子求售。沉重的賣壓,讓這棟全台最高住宅出現業界人士眼中的慘烈「多殺多」,成交價不斷向下探底,已被視為新的房價指標。

依照實價登錄資料,該大樓4月時25樓有1戶以一坪79.4萬元成交,但最新揭露的5月資料,38樓有1戶僅以66萬元成交,9樓甚至以46.7萬元成交。雖然當地業者認為5月成交價只是特例,不過市場人士認為,這是典型的大型社區「多殺多」。即待售物件太多,就會有屋主按捺不住,以較低價格出售,特別是已大漲一波的大樓,屋主更有本錢殺低求售。屋主雖降價但並非不計成本,即仍保有一定獲利,只是獲利空間縮小,才被稱為「多殺多」。

當地房仲業也反應不一,有說新巨蛋委售量雖大增,但沒有屋主願意便宜賣;有說實價資料不準,因為都只「揭低不揭高」;但也有業者坦言,確有不少屋主因買在低點,面臨奢侈稅修法變數,情願以低於市場行情出售。「新巨蛋」2006年中預售時一坪開價36萬元;2011年初完工後,表價並一口氣拉高到70萬元。第二波銷售時,因碰到奢侈稅,賣出速度相當慢,整整賣了一年多才結案。

今年3月起,由於不少物件結束奢侈稅兩年閉鎖期,委售量開始增加,尤其財政部確定奢侈稅只修不廢後,更有明顯求售潮。

市場人士:「美河市」是下個關注焦點

【記者游智文/台北報導】

資深房地產市場人士張欣民表示,大型社區對景氣變化反應快,新巨蛋出現降價賣屋情況不令人意外,但屋主應該都還有相當獲利;他認為,如果奢侈稅趨嚴的訊息更明顯,還會有更多大型社區委售爆量,其中「美河市」是下一個關注焦點。



全文網址: udn房市情報 - 房市新訊 - 房市掃描 - 全台最高住宅 慘烈多殺多 http://money.udn.com/house/storypage.jsp?f_ART_ID=294400#ixzz2aQI8Edui
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從2007到2009年,全世界經歷美國次級房貸風暴引發的全球金融危機,到了2009年中,景氣好不容易有復甦跡象,誰料在2010年上半年,希臘首先爆發債務問題,之後愛爾蘭、葡萄牙、義大利、西班牙陸續因為債務危機而向歐盟求援,引起全球股市多次重挫。

希臘爆發債務危機以來,已經過了三年,問題還是深重無解。這時候來講台灣很可能是下一個希臘,是危言聳聽嗎?

數據一:世界主要國家和台灣的債務╲GDP比例

下表列出世界主要國家和台灣的債務╲GDP比例,值得注意的是,台灣的比例雖然遠低於多數先進國家,然而由於多數先進國家幾乎沒有國營事業,但台灣的國營事業部門不僅龐大,且負債累累,因此也就是說台灣的「潛藏負債」遠高於表上所列的多數國家,估計加計國營事業及各級地方政負債之後,台灣的債務╲GDP比例已經超過70%,直追大多數債務危機國家的水準了!


數據二:公務員人事支出佔國家總預算比例

根據統計,2010年希臘公務員的薪資及退休金就占該國總預算的51%,對比來說,台灣的公務員人事支出竟然超過國家總預算的「60%」!幾年前未改革時,台灣的公務員所得替代率高於100%的比比皆是,這種媲美希臘、甚至超過希臘的公務員薪資及福利,怎麼能不叫人拍案嘆息呢?

公務員貪污腐敗又造成另一個問題,就是徵稅及查稅不力。希臘人逃漏稅的風氣相當盛行,人民樂於談論此事且毫不避諱。而台灣選舉時,各黨候選人競相加碼幅利,絕口不提我國這幾年財政收入十分短缺的事實,人民也愚昧無知,認為「反正事情不會發生在我們身上」,因此台灣未來爆發債務危機只是早晚的事情!

希臘還有國際貨幣基金會、歐洲聯盟、歐洲央行三大單位救援,才能撐到現在還沒違約,若台灣爆發債務危機,在無外援的狀況下,下場只會比希臘等歐洲諸國更慘!

數據三:人口老化,台灣、希臘結構相似度90%

從人口結構來看,台灣、希臘的構成非常相似,造成希臘國債問題的四個主因之一,就是「人口老化」。

人口老化是經濟成長的最大敵人,一方面得提列大量老年福利支出,另一方面老年人沒有工作不用繳稅,國家財政必然陷入入不敷出的窘境。加上老年人的消費力遠不如年輕人,無法刺激經濟發展,因此在未來世界上大多數已開發國家都陷入嚴重高齡化的狀況下,已開發國家集體爆發債務危機,將是可以預見的未來。麻煩的是,這問題並不是幾年就可解決,甚至將演變成多數已開發國家的「慢性病」。

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2013年人口金字塔,希臘、台灣非常相似


國家應對債務危機,「你」受害!

 

世界各國的減債方法,歸納起來就只有「開源」、「節流」兩大項,每一項又各有幾種做法,未來皆和我們息息相關,不可不留意。

開源第一式:出售國有資產

以希臘、西班牙等國為例,皆加速出售公營事業單位和國有資產的腳步。以台灣而言,過去數十年出售台糖、台鹽等國營事業的土地和資產,並釋股讓中船、台汽等國營事業民營化,其實也是採用了這種方法。

最大受害者:公營事業員工

在可預見的將來,多數國營事業的股票都會被出售,而這些公營事業釋股前後,勢必大幅削減人事成本甚至裁員(以吸引民間出資或者苦撐待變),因此這些產業的員工將受害最大。例如中船民營化之前(現在稱為台船)裁員45.93%,留任員工薪資減薪35%,這就是極為明顯的案例。

 

最大受益者:部分財團和低價承接公營事業資產者

此種辦法影響到的人多,受益的人卻沒有想像中多。由於有債務問題的國家,多數產業都將陷入衰退,因此也只有少數承接公營事業股權的人能夠得利。

開源第二式:加強查緝逃漏稅

國家財務狀況健全時,逃漏稅不見得會成為全民公敵,然而當國家債務左支右絀時,查緝逃漏稅勢必成為政府必須採行、也受全民支持的方案之一。台灣過去幾年對大咖藝人或者房地產知名投機客的查稅與追繳欠稅款項,例如孫道存、賀一航、「勇哥」等人,他們其實都是這個原則之下的「受害者」。

最大受害者:以地下經濟為生者

如家教、包租公(婆)、特種行業、知名攤販或餐飲店,這些行業眾所皆知,卻又完全不繳稅,在政府急著生錢時,便成為瞄準「標的」。

最大受益者:無

開源第三式:課徵富人稅

以法國來說,政府主張對富人課稅,稅率高達75%。當然課徵富人稅有讓資本外逃的缺點,不過既然民氣可用,且真的能充實國家收入,何樂而不為?台灣這幾年開始課徵奢侈稅,其實也是這個原則的應用。

最大受害者:富裕階級,尤其全國收入前10%的個人或家庭,影響最大

最大受益者:無

開源第四式:增收各項規費和調高稅率

以台灣而言,2012年下半年,國內討論的「東西向的國道要收費」、「特種行業的小姐座檯費要繳稅」這些「異相」就是此種現象的具體呈現,其他諸如課徵證所稅等,也是此種理論的呈現,未來這些現象只會越來越多,不會減少。

最大受害者:多到難以計數

最大受益者:無

 

開源第五式:延後退休年齡、改變退休福利體系

政府預算和退休體系將近崩盤,延後退休年齡、提高保費費率、減少個人退休金提領額度,這些是笨蛋都想得出來的方法。以台灣為例,近幾年已經提高公務員和勞工的退休年齡,未來所有族群要求退休年齡延後、退休金給付降低,是必然的趨勢(退休年齡已被延後的族群,甚至有可能「續延」!不要以為退休年齡延後一次就沒事了)。

因此建議即將退休者,提早退休,而且僅量採取「一次領取退休金」而不是月退,以免國家未來破產而血本無歸。至於年輕人需要提早計畫未來,把政府給付的退休金當作「不存在」,認真努力,自己存下自己的退休金,這才是對未來退休生活最紮實的保障。不過延後退休年齡會對年輕人產生另一個衝擊,就是老年人延後退休,企業聘僱年輕族群的數量勢必降低,因此造成「老的無法退、年輕的沒工作」的窘境,往往進而減低經濟成長,加劇政府財政負擔。

最大受害者:全民,尤其無法自己儲蓄退休金、終日享樂度日的人

最大受益者:無

節流第一式:削減公務員薪資和福利、甚至裁員

具體做法大概有取消永業制(終身制)、降薪、削減福利、裁員等幾大方向。公務員在任何國家都算是少數族群,因此當政客面臨國家整體預算吃緊的狀況,削減公務員福利絕對比得罪人數更多的勞工要有利。

削減公務員的薪資和福利在日本幾乎是家常便飯,其他如瑞士等國,甚至逐步取消公務員永業制(僅保留國防與關務相關工作,約是原公務員數量的20%),希臘、西班牙等國也祭出公務員裁員等措施。因此奉勸那些想考進公務員體系就「一勞永逸」的年輕人,好好思考未來會有什麼不利的情況發生在你們身上!

最大受害者:公務員,尤其是年輕一輩的公務員。

年輕一輩的公務員無法享受較老一輩退休的福利,但是退休前卻一定會遇到待遇和福利大幅刪減,必須鞏固第一專長的優勢並提早培養第二專長,以為因應。

最大受益者:無

節流第二式:削減各項支出

以台灣為例,2013年的公共建設預算金額是十年來新低,專門承包政府部門業務的民間公司,都可以明顯感受到政府緊縮預算的力道。因此受政府部門支出影響較大的企業,必須提前因應,替未來的預算緊縮想好應變方法,否則公司將受重創,甚至關門大吉。

最大受害者:與政府部門支出相關程度高的行業,如承包公共工程的建商。

最大受益者:無

以上可知,當政府為了避免發生債務問題而實施「開源節流」的政策時,幾乎沒有多少人可以從中得利。政府部門的支出也是經濟的重要部分,政府縮減支出,必定影響到經濟成長率,因此多數民眾都將受害,差別只是程度的輕重緩急而已。

未來幾年,全世界各國皆會層出不窮的使用上述做法,各位請準備好接招了!

台灣未來什麼產業較有發展潛力?

台灣未來的前景黯淡,一來台灣產業結構沒有調整,二來無人口結構刺激消費,這已經替台灣未來發展留下了巨大的陰影。大家這幾年也可以感覺到各種行業幾乎都是呈現越來越差的趨勢,那麼哪些行業未來會最具前景呢?

我認為,未來能在景氣長期低迷時逆勢成長的行業,就是剛性需求(無法削減的需求)和銀髮相關商機相關行業。現在將各產業的未來分析如下:

第一級產業:人類基本需求,穩定發展

農牧漁業:主要原因是食物乃最基本的生理需求,很難降低。

第二級產業:因應人口老化,銀髮商機是重點

電子硬體製造業:未來多數電子硬體製造業公司只會每況愈下,主因是科技的成長有極限,而且台灣的勞動力成本較高。不過醫療儀器相關製造行業將異軍崛起,由於我國及全世界老化趨勢越來越嚴重,不管是醫護人員還是醫療儀器、藥品都將會供不應求,例如血糖機、血壓機、維生氧氣機等公司發展,絕對會比傳統的電子產業有前途。

電子軟體設計業:未來較有發展潛力的,應該是醫療系統整合(SI)服務商,目前此產業還是處於燒錢階段,但未來相信會在人口老化的需求強力推動之下,成為最賺錢的行業之一。

第三級產業:建築與零售業受影響最鉅

建築業及相關:以台灣的人口結構而言,建築業將會是未來最慘澹的行業之一,而且可能相當長期(至少十幾年)很難復甦。我們從日本的例子看到,現在的房地產價格只剩下1990年的1/3;連東京都如此悲慘,台灣未來會不會變成這樣?老實說,就算不至於此,至少也會跌掉35%以上;因為一來這幾年龍年結婚潮已經過了,二來台灣剩下一堆沒有購買房地產能力的老人,人數遠比我們少的堂表弟妹或是小孩有多少機會再把房地產價格推高?

很多人看到這裡可能會很高興的認為可以撿便宜的房地產,但是別忘了我稍早講的,房地產在台灣至少會走十幾年的空頭,我們可以試算要是買一棟一間1000萬的房子,要是15年內房價下跌35%,那會賠多少(假設這15年的平均通膨和一年期定存利率都是1%):

房價損失:1000萬×35% =350萬
這一段時間的存款利息:1000萬×15年×1% =150萬
通膨的損耗:1000萬×15年×1% =150萬

總共約損失650萬,大概是一個4萬元上班族不吃不喝13.5年的收入!

因此以台灣現在的房價來說,買房根本就是人生最錯誤的決定。因此我奉勸各位徹底扭轉要在台灣買房子的陳舊觀念,擺脫房奴的羈絆!

許多青年人因為相信房地產會永遠上漲的鬼話,過度擴張個人財務,大量買進房屋。在房地產崩盤之後,不是落得預售屋合約變成廢紙的窘境(且每個月還要付巨額的貸款利息),就是房屋淨值低於貸款淨值,變成「屋奴」而永遠無法翻身!

另外,房地產除了營建業與房仲業之外,還牽涉到相當多的行業,如鋼鐵、水泥、機械、電機(如電梯、空調設備等)、家店量販、家具、室內設計、土木裝潢,這些行業都將面臨長期的不景氣,建議提早轉行或者尋找副業,避免之後受傷慘重。

醫療相關:這是全世界未來我最看好的產業,原因很簡單,就是老年人的龐大需求。日本在過去十幾年的經濟停滯期間,只有一種職缺是成長的,就是醫療照護相關產業。醫生、護士未來只會更忙碌,藥師、藥廠、保健食品、長期照護、物理治療、復健等相關行業,不僅不會受景氣衰退影響,反而還會逆勢成長。

量販或零售銷售:多數的零售行業會受到未來景氣長期處於低谷的影響,尤其以販售服飾、住宅相關用品、汽機車等行業,將會受到最大影響。因為相比飲食這種必需性支出,以上幾種支出都是可以削減的,如衣著可以拿舊的出來穿,景氣不好時大家就會修車補衣湊合著用,而添購家電、家具、燈飾的比例也會降低。

餐飲業:未來預計在2014年底之後,原物料價格會處於長期空頭走勢,這將對餐飲業的毛利率提升有幫助。然而,高價餐飲業,由於景氣不佳,仍然會呈現營收難以成長的趨勢;至於低價餐飲業,因為需求穩定且難以削減,所以受的影響較小。

金融業:大多數金融業未來將會沒落,因為未來台股和基金低交易量是常態,因此與成交金額相關的職缺,如理財專員、證券營業員、共同基金經理人、證券分析師等,將會受到重創。

文教業:文教相關行業可以分成兩部分,就是學童教育與在職教育兩種。前者將會因為學童數量大減而深受打擊,而且這幾年大學畢業生數量成長迅速,於是師資供應氾濫,更加助長了這行業的衰微趨勢。

至於在職教育部分,以健康養生及投資理財相關職缺最有發展潛力,一來因為老化的健康需求大增,二來因為現在本業賺錢不易,大家都想靠投資賺取另一份收入,退休族群也需要將自己的退休金作適當分配。

另一種未來也會長期看好的文教業,就是公職人員相關考試的補教業務。雖然公務員預期會被大量削減福利,但由於其他行業謀職更不易,因此考公務員的人數只會屢創新高,而不會減少。

公務員及國營事業:公務員將會是未來被削減福利最多的職業類別,甚至連「鐵飯碗」的稱號可能都不保。當然,我並不反對各位讀者去考公務員,但是我希望各位讀者清楚,未來你的薪資和退休福利絕對不會像剛考進去時這麼優渥。也請所有的公務員族群們,不要反對任何的改革,否則你就是與國家的進步為敵!

而年輕一輩的公務員,應該要跳出來大力支持改革,不然你們不是只有被削減薪資和退休福利而已,而是整個國家破產,你們什麼也拿不到。要選擇少吃點還是要全部餓死,我想聰明的年輕公務員們,應該知道該作出什麼抉擇了!

 

書籍資料

書名:未來10年最好的投資機會:國家負債,你該如何狠賺大波段?買對新興市場基金,穩穩賺千萬!
作者:盧冠安
發行日期:2013年04月25日
出版社:核果文化

盧冠安

「羽匯軒」部落格版主、清大自強基金會及新竹科技生活館投資理財課程講師。

「羽匯軒」部落格自2008年創設後,迄今已有600多萬人次瀏覽。

他的投資方針是:「只問最佳獲利,不問地區或類別。」跨越全球8區,不限股票、債券、外匯、原物料、房地產等五大類資產,每一項都能看準最佳投資熱點。長於各種貨幣、貴金屬和原物料的基本面與歷史循環分析,用跨年代、國家的宏觀角度推估全球經濟走向,多次準確預測五大產業走向、股市高點和貴金屬價格關卡,並常受聘於各大媒體與報章雜誌,擔任投資評論。

實戰成績:2008年在全球經濟大衰退時,不僅躲過風暴還獲利7%。2010年投資白銀ETF獲利80%、咖啡ETN獲利近60%,遠超過國內任何一檔原物料基金或是農金基金,且自2005年開始投資以來,他的投資組合年年結算皆為獲利。作者的投資格言是:「思考全球、而非個股的資金流動,就能夠獲利。」

著作:《超越景氣的投資術》、《別傻了!物價上漲更好賺!》、《超越股災直接獲利:小散戶必勝全球投資術》。

 

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