這些年我們經常聽到民眾感嘆物價高漲，但主計總處所公布的消費者物價指數（CPI）始終是平穩，不動如山，造成兩造之間落差的原因很多，有感覺上的問題、有算術上的問題、還有調查項目上的問題，底下我們一一加以討論。

國民經濟在追求所得成長之餘，了解物價變化也很重要，因為一旦物價漲幅超過所得增幅，這便代表人們享有的福祉下滑了，表面上所得增加，實際上購買力是倒退的。

有鑑於此，舉凡食、衣、住、行、育、樂等商品或服務的價格都在物價調查之列，主計總處每月會調查蔬果、雞蛋、成衣、房租、水電、汽油等370項的價格，然後加權平均得出消費者物價指數（CPI）。從涵蓋面而言，小至檳榔、香菸，大至汽車一個也沒放過，可謂詳盡矣，那麼，何以編出來的數字跟民眾感覺有這麼大落差？

我們認為，第一個原因是感覺上的落差，那些三、兩天就會買一次的蔬果一旦上漲，特別有放大效果，而這並非指數有問題。

第二個原因是算術上的問題，CPI是個平均數，是依全國消費結構加權平均，這個全國消費結構未必等於家庭的消費結構，這也怪不得主計總處。

第三個原因是調查項目上的問題，其中占CPI權數高達18.2％的房租是否適合再沿用下去，值得深思。

我們之所以提出這個看法是因為這個占CPI近兩成的房租，已無法如實反映民眾的居住價格，以主計總處所編的房租指數，近6年（101～106年）僅上漲4.1％，然而依內政部編製的房價指數6年來卻已大漲26.3％，這兩者的差距，正是民眾感受的落差，應該考慮以房價替代房租以如實反映人民的感受。我們有四個理由認為必須做此調整：

第一、房租長期與房價走勢背理：依據內政部住宅需求動向調查的資料，全國平均房屋單價於94年至102年大漲70％，而同期間房租僅微升2.5％，再以前述近6年的情況觀察，亦復如此，這說明十多年來這兩項指標走勢已是南轅北轍，我們以房租做為國人居住價格的計算基礎，已嚴重低估，由於其占CPI權數近兩成，這又導致CPI被低估。

第二、付房貸與付房租同為消費行為：主計總處向來認為房子是資本財，買房子不是消費行為，因此房價自不宜進入CPI，而該以房租來反映民眾的居住價格變化。這個說法看似有理，其實不然，今天購屋者通常是向銀行貸款，然後付20年房貸，若付房租是消費行為，房貸為何不是？若房租適宜納入CPI，房貸所反映的房價變化為何不可？依據調查，近6年國內整體貸款負擔率已由31.3％升至38.9％，6年來升幅達24.3％，這個壓在民眾身上的價格變化，已改變了民眾許多消費行為，影響如此重大，實非區區4.1％的房租漲幅所能反映。

第三、國人自有住宅比率高達9成：依主計總處家庭收支調查報告，我國於105年的自有住宅率達89.5％，換言之近9成家庭是住自己的房子，只有區區1成是租屋。這是一個關鍵數字，CPI究竟是要參採1成租屋者的感受？還是反映9成自有住宅者的感受？不言自明。我們當然了解這9成自有住宅者有些已付完房貸，但相信仍有極高比例還背負著沉重房貸。

第四、國際定義仍可彈性處理：經過以上三點論證，多數人應該都會認同以房價、房貸來取代房租，但主計總處應該仍有遲疑，因為他們一直認為這樣做不符國際定義。然而，國際定義並非永遠不變，過去研發支出不算民間投資，如今不是算進去了嗎？過去復出口不算出口，如今不也算出口了嗎？若以遵循國際定義而言，我國迄今公債的定義仍異於美、歐，也不見主政機關有想與國際接軌的意思，顯示這個統計定義仍可自我判斷，實不必畫地自限。

政府統計的目的在於反映實情，各國國情不同，只要大原則不背離國際定義，自可靈活處理。尤其我國高達9成的自有住宅率遠高於美、歐、日等國，他們租屋者多，以租金做為居住價格尚可，我們僅區區1成的比率，硬要以租金來反映居住成本，實在是昧於事實，至盼行政院責成相關單位對此進行研議改編，以讓我國物價指數能更準確反映總體經濟的實況。

(工商時報)

房市時機歹歹，法拍屋市場也節節敗退。根據內政部統計，全台法拍屋拍定移轉棟數，已連續7年刷新低。銀行說，房市仍處於低檔，新屋和中古屋都可能滯銷，「法拍屋」缺轉手增值空間，自然更乏人問津，銀行房貸轉法拍物件，現在起碼要花個1年半，債權才能回收。

台新銀行個金事業總處執行長吳清文說，景氣好時，法拍消化速度快，但近期，不管北中南，法拍屋債權回收速度已拉長；他說，若加上法院作業時間，從銀行申請法拍，到真正拍賣後債權回收，現在大概要1年半左右。

吳清文還說，1000萬價格的房屋，首拍打8折、800萬，好地段可能還有人投標，但現在多數法拍屋，都要打到8折以下，才會有人去標。另一家民營銀行房貸主管也說，若貸款人無力還房貸，會先選擇「自己賣」，可能損失會少一點，若始終賣不掉，才會轉法拍，市場的確已出現6拍或7拍後，銀行才拿回債權的情況。

台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰指出，法拍物件，大多來自半年至1年前貸款無法正常給付的抵押品，法拍市場過去一向有「撿便宜」優勢，但現在法拍價格同樣受到實價揭露考驗，因為錯誤判斷而盲目追價情形已不復見，投資人其實已更為謹慎。

至於法拍拍定移轉數量「逐年遞減」，陳炳辰說，主要原因包括，市場利率仍處於低檔，房貸戶還沒有利率提高「還款拉警報」的迫切危機，再加上房市受到政策壓抑，投資環境趨嚴，投資客在法拍市場必須「挑好貨」，到手物件才更具轉手增值空間，自然更費時精挑細選，此外，目前中古屋市場貨源充足，且貸款條件遠優於法拍市場，都導致拍定移轉棟數無法大幅增加。

但陳炳辰也指出，若以過去12月的拍定數量推估，去、2017年全年法拍屋拍定數量有望「止跌」，全年約會落在4900棟左右，六都當中，又以台北市法拍市場量能回溫速度最快，主因目前首都房價，屋主若能讓利1成已經不錯，但法拍價格卻有望下探2至3成，誘因較大，自然有投資人搶進。

中央銀行今(18)日公布，五大銀行11月新承做房貸金額為481億元，較上月的378億元持續增加，新承做房貸利率則自10月的1.627％，增加至1.63％，終止「連6降」。

央行官員指出，近期許多銀行大舉搶進房貸市場，在業務量增加後，逼近銀行法第72條之2規範：不動產建築放款總額不得超過逾放款所收存款總餘額及金融債券發售額總和30％限制，因此11月未再更積極的殺價搶客。

五大銀行指台灣銀行、土地銀行、合作金庫銀行、第一銀行與華南銀行，其承做房貸比重約占全體銀行四成，因此常被視為房市風向球。

沒富爸爸想成家 背房貸時別忘多上一道保險

 

兩年前的八仙樂園塵暴事件引發國人對公共安全的關注，除了公安議題，不少塵爆傷患與死神搏鬥的故事也令人動容。然而，塵爆傷患除了得歷經漫長的復健路，龐大的醫療照護費用也是不小的壓力，但其中一名傷患先前在購屋時投保了房屋壽險，讓自己可以全心養病，讓家人不用為錢傷腦筋。

 

合庫人壽行銷暨通路管理部協理焦訓表示，「本來以為投保房貸壽險大多是已婚有成家需求的客戶，但現在20~30歲的年輕人接受度也很高，占了24%」。不過，讓他留下最深印象的，是八仙樂園塵爆時的一位傷患。

他說，這名24歲的妙齡女子當時因為重大燒燙傷面積超過60%，加上吸入性嗆傷、肺積水等，事發後緊急送往馬偕醫院加護病房與死神搏鬥，撿回一命之後，還得面對長期的復建之路。不過，還好她當初在土銀申請房貸時，投保了合庫的房貸壽險，合庫於是很快給付了高額重大傷燙傷保險金，讓家人專心照顧她。

不幸有萬一 留屋不留債

對多數家庭來說，房子是最大資產，房貸則是最主要的支出。擔心自己可能因意外而無法正常繳納貸款，可以在辦房貸時順便保房貸壽險，確保家人屆時可以保全房子。

內政部最新統計，我國男女初婚年齡平均是32.4歲、30歲。依房貸壽險市占前兩大業者法國巴黎人壽及合庫人壽統計，保戶大多是31~39歲的青壯年，占比分別高達35%及39%，可說是主力客戶，其次是40~49歲；平均保額則在350萬至400萬元之間。

銀行主管分析，多數民眾結婚成家時會有買房需求，從初婚年齡與房貸壽險保戶資料，最能清楚看出台灣年輕小資家庭的真實樣貌：年輕人為了結婚，在30多歲時，以500萬元左右買下人生第一間房子，貸款350萬至400萬元，每個月支付約2萬元的房貸。

房貸壽險對銀行有利 較願給優貸空間

 

小資家庭少了富爸媽，必須靠自己胼手胝足買房、背房貸，房貸壽險是保障家中經濟主要來源身故或殘廢時，由保險公司償還房貸，讓家人在失去親人的時候，不會背負債務、失去遮風避雨的居所；保險理賠金若有剩餘，還可以留給家人。另一方面，有了房貸壽險，銀行也不用擔心借款人身故或殘廢而繳不出房貸。

銀行主管表示，房貸壽險除了保障貸款人，對銀行也有利，因此，若貸款戶辦理房貸時加保房貸壽險，銀行在利率方面會給的優惠空間比較大，也會願意多貸一筆保費給房貸戶，為這個房子買個保險。例如原本房貸350萬元，保費12萬元，銀行最後共貸款362萬元給貸款人。

 

一般來說，房貸壽險的保費會比保險公司推出的定期壽險便宜5～20％以上。如果貸款人本身沒有保其他壽險，選購維持一定壽險額度的平準型房貸壽險，「蠻划算的」。

合庫人壽主管建議，房貸壽險一定要足期足額投保，也就是投保時，保險金額及保險期間一定要等於貸款金額及貸款期間，否則若保險事故發生時，理賠金不足以支應房貸餘額，可能會讓家人陷入財務困境，當家人在面對失去家中主要經濟支柱的同時，要面臨生活開銷及房貸的雙重壓力。

此外，隨著房貸壽險市場的擴大，保險業者相繼推出多元的產品，從最早的身故殘廢給付，後來還有重大燒燙傷、全殘扶助、海陸空特定意外事故及癌症加倍給付等項目。

合庫人壽表示，民眾可根據自身需求規畫保障，例如工作性質是否常要出差？工作環境的安全性如何？有沒有家族病史等問題，來檢視相對應的保障需求，才能提供給家人面面俱到的保障規畫。