雖然國內央行利率政策已連九凍，重貼現率維持在1.375％，但央行仍提醒國內房貸族，利率不會永遠不變，必須警覺未來利率的變動風險，也要注意寬限期到期後，還款負擔增加的壓力。
國內利率持續凍漲，連帶房貸利率愈來愈低，下半年多家銀行房貸利率都有破1.6％專案，但央行提醒一般民眾，跟銀行貸款，仍必須注意未來利率可能攀升風險，例如歐洲央行利率正在逐步正常化。
假設央行升息半碼（增加0.125個百分點），對房貸利率影響約0.07個百分點到0.08個百分點，房貸壓力不至於太有感，不過寬限期一到，本金與利息就必須一起攤還，每貸款1,000萬元，原本1.3萬元到~1.5萬的每月繳款房貸，有可能增加到逾4萬元，即使對夫妻雙薪的家庭，都是不小的壓力。
央行認為，目前銀行不動產授信呆帳率比一般授信低，情況不嚴重，不過，寬限期到期後，民眾負擔增加，是中長期必須密切觀察的現象。
金管會也提醒銀行，房貸授信要落實嚴謹流程，並且要加強管理房貸寬限期，注意客戶還款能力，假設銀行同意給予客戶展延或是接受其他銀行房貸客戶轉貸，也必須注意相關風險。
根據金管會資料，8月房貸市占率前五大銀行，依序為土地銀行、中國信託、台灣銀行、合庫銀行與台北富邦銀行，合計房貸市占率為41%。
對於房貸市占前五大裡，只有三家為公股銀行，中央銀行官員分析，明年起公教人員房貸專案「築巢優利貸」改由台銀承辦，很可能讓房貸市占排名重新洗牌。
金管會資料顯示，房貸前五大銀行，依序為土銀的8,134億元、中信銀的5,490億元、台銀的5,450億元、合庫的4,893億元以及台北富邦銀的4,111億元。
至於中央銀行每月固定公布的五大公股銀行新承作房貸，分別是台銀、土銀、合庫、一銀和華銀，合計市占率37%。央行解釋，雖然這五大公股銀行的房貸市占率並非最大，但觀察其他類的放款，仍以這五家公股為最多。
公股銀行在房貸市場裡排名下滑，除授信政策較嚴、利率不如民營銀行「殺」，加上民營銀行行銷手法較為靈活之外，最大關鍵還是中信銀在2015年1月，拿下為期四年公教人員房貸專案「築巢優利貸」所致。
銀行主管分析，公教房貸專案一直是銀行衝刺房貸市占率捷徑，主因是公教人員待遇好且收入穩定，屬於銀行眼中風險較低的客群，而自明年起，台銀接棒承辦為期三年的公教房貸專案，預計釋出高達4,000億元的房貸額度，利率也維持目前的超低水準1.56%，預料台銀明年很快就能重返房貸「二哥」寶座。
人事總處對外招標的公教人員築巢優利房貸專案由台銀得標，據悉，人事總處已正式去函通知台銀，台銀也已承諾人事總處，將在未來三年內合計供應至少2千億元的公教人員房貸部位。
過去台銀長年是房貸市占第二名，僅次於土銀，但前幾年中信銀透過公教人員優惠房貸大舉擴張市占，已超越台銀拿下第二名，現在台銀成功奪標「築巢優利貸」，台銀內部已訂出發展策略，希望在短期內就能超越中信銀，重回房貸市占第二大地位。
本次人事總處的公教人員優惠房貸專案，由台銀、土銀，以及彰銀、一銀、兆豐、上海商銀合組的三大團隊一起競標，在正式遞標近二周後確定花落台銀。台銀也將自明年起正式接下築巢優利貸專案，而在人事總處招標時，已劃定利率「不得超過1.56％」的紅線，未來台銀承作公教人員房貸優惠專案，也將以1.56％的現行利率續作。
熟知內情人士透露，其實台銀在投標的時候，向人事總處所提出的三年內胃納量不僅2千億元，而是高達4千億元，主要是台銀的存款量高達4兆元，對照台銀目前約接近5,500億的房貸業務量，比重僅占總存款量的13％，成長空間大有可為。
即使以先前台銀所開出的4千億元額度來看，也僅占總存款量的23％，這使得台銀即使也和其他銀行一樣受銀行法第72條之2的規範，但由於存款水位實在太大，使台銀在公教人員優惠房貸能放膽承作，不致發生去年一度「斷炊」，曾發生公教人員貸不到款的窘境，這也是人事總處最後選定台銀的最主要原因。
台灣金控暨台銀董事長呂桔誠，在今年初就曾對業務訂出「四千金」目標，其中今年要新承作房貸1千億元，也是「四千金」目標之一；如今台銀已承諾人事總處，未來三年內要吃下2千億元的業務量，一年等於得作超過650億元的公教人員房貸，對於其房貸業務推展可說有穩定的案源。
台銀高層指出，公教人員都是優質客戶，而且台銀的公教人員客戶量原本就很龐大，如今再由台銀承作人事總處的優惠房貸專案，可以滿足對公教族群客戶的「一條鞭」服務。
(工商時報)
工商時報【朱漢崙╱台北報導】
部分地區新屋房價跌逾2成，牽動銀行房貸成數跟著「打折」。行庫私下透露，近來新北市、桃園不少隨著機場捷運興建、通車崛起的新市鎮，由於新成屋價格相較2年前預售屋價格暴跌逾2成，使得2年前原本建商向客戶承諾的銀行8成房貸現在「給不出來」，建商只好自掏腰包補足至少1成的貸款，否則可能無法完成交屋。
銀行主管指出，這種情況以近2年有機場捷運題材的地區最為嚴重；至於淡水供過於求的情況已持續多年，近5、6年價格持續低迷，因此預售屋、新成屋的價格落差反而不大。
銀行指出，最嚴重的是2年前因為機場捷運而炒過一波題材的預售屋，現在要交屋時因「利多出盡」，加上地區人潮移入不如預期，使得價格重跌。
以新莊副都心某建案為例，兩年前市場成交價是每坪65萬元，但現在每坪成交價僅剩48萬元，使銀行根本「給不起」原本建商允諾客戶的8成房貸，迫使建商只好自掏腰包，自己扮演「金主」來借錢給客戶。
銀行主管也無奈表示，並非銀行鐵石心腸，是因為給8成已超過擔保品本身價值。銀行主管分析，倘若是以每坪65萬的價格來計算8成，那麼必須擔保品本身的每坪價格在52萬，但現在當預售屋2年之後變新成屋，每坪成交價僅剩48萬元，已跌破8成的防線，這時只能由建商出面想辦法。
銀行主管也直指，建商前幾年都賺飽了，這時出資協助客戶交屋，資金負擔上也是九牛一毛而已。
銀行主管指出，銀行作房貸，雙北市總價800∼1,500萬元、走兩房路線的房貸案目前最被看好，主要是這類案件坪數小，符合現在少子化、小家庭的特質，更重要的是總價低，換言之，比起每坪單價，行庫主管直言：「現在更重視的是總價高低」。
銀行主管分析，新北市有些機場捷運經過的區域，儘管每坪單價大約30萬元上下，但若是百坪以上大坪數，房屋總價仍超過3千萬元，加上坪數大，倘若未來貸款戶繳不起房貸，銀行要處分這些物件反而更不容易，因此這類型物件目前銀行一般頂多只願貸款6成。
國內五大行庫的新承做房貸利率持續維持低檔，加上時近年底，銀行競相以優惠條件爭取新的房貸戶，時間稍為拉長，不少民營銀行的房貸利率甚至比政府優惠房貸還要低。專家指出，當利差優勢不再，政府優惠房貸已非購屋族首選，民眾想替房貸減壓不如靠自己，多看多談多比較，民營銀行或許是更省息的選項。
根據中央銀行最新公布的數據，五大行庫新承做房貸加權平均利率為1.626%，不僅是歷年次低紀錄，更是自2009年以來連續115個月在2%以下，近來民營銀行為爭取新的房貸業務，市場上更有業者祭出最低1.58%起的超低房貸利率專案，時間拉長四、五年來看，條件反而比政府的政策房貸更優惠。
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，過去民眾購屋都會以政府優惠房貸為首選，但在長期低利率環境下，政策房貸與一般銀行房貸的利差已愈來愈不明顯。當民營銀行的房貸專案，不論是利率或整體貸款條件都比政策房貸更優惠時，民眾購屋就不一定非政策房貸不可。
曾敬德指出，以最多首購族申請的政策房貸青年安心成家方案為例，額度最高800萬、貸款資格限制也不多，前2年的利率1.44%看似很低，但自第３年起就會調高至1.74%。由於房貸的貸款金額高、還款年期長，若將時間拉長來看，政策房貸就不一定是最省息的選項。
相較之下，一些民營銀行，近期推出的首購與自住房貸專案，一段式利率都僅有1.58％起跳，雖然前２年利率比政策房貸高一些，但第３年起的利率就會低於政策房貸，幾年下來，民眾的利息支出就會少於政策房貸，也使得近來申請政策房貸的民眾不如過去踴躍。
曾敬德建議，若想幫房貸減壓，靠政府不如靠自己，只要記得平常多與幾家銀行往來，並顧好自身的信用狀況，購屋前再多比較往來銀行的房貸專案，一般都能談到還不錯的條件。若購屋地點位處雙北市都會區之外，則不妨可以考慮壽險房貸，條件甚至可能比民營銀行更好。
至於未來若央行啟動升息，民眾該如何因應？曾敬德指出，因目前利率已相當低，即便明年起每季都升息半碼，也要連續升息8次、約2年時間才會增加1％，短期內影響不至於太大，建議民眾可以自行做房貸壓力測試，用「目前利率加１％」的利率來估算還款能力，就不必擔心升息帶來無法預期的房貸負擔。
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眾所皆知，台灣正快速朝超高齡社會邁進，人口年齡層老化之下，長期照護就成了需求急迫的重大政策。不過政府長期經費有限，得把有限資源放在相對弱勢者身上，因此對於經濟能力相對稍佳，或者說『窮到只剩自宅』的這一個族群，政府就想到透過國外行之有年的逆向抵押房貸，來補其不足，也就是一般所謂的商業型以房養老。
而要做到這點，當然需要銀行方面的配合；因此我們去年就已看到，公股行庫大力推動逆向房貸業務，最近甚至連央行都傳出打算跳下來協助推動之。
然而，銀行還是以營利為先，基於在商言商的大原則下，目前實際推行的逆向抵押房貸商品，最後精算下來，得利者通常還是銀行這一方；這樣一來，其實就已不利整體以房養老政策的推廣。
再者，東西方觀念畢竟大不同；西方養兒防老，或後代繼承財產的觀念非常淡薄於是在西方社會，子女成年後多會離家自立門戶，高齡者的自宅，自然就是拿來處分，或向銀行逆抵押取得養老金。
但在東方，特別是華人社會，卻恰恰相反；財產傳給子嗣的觀念甚強，房地產又幾乎是最重要的家富形式，這樣的傳統觀念，就足以讓房子拿去逆抵押、領固定年金的形式難以普及。再者，近年房價飆高，年輕人根本買不起房，很多財力足夠的上一代甚至會幫下一代買房；如此這邊，哪有可能拿自己的房子去逆抵押？只要屋況尚且許可，肯定是留給下一代繼續住。
以上種種現實條件，本來就讓台灣的以房養老制度不易執行，加上銀行更不可能做賠本生意，最後自然導致商業型逆向抵押房貸難以推廣的結果。
因此住展房屋網企研室認為，如果政府真的想要透過以房養老或類似制度，做為長照政策的支援系統，恐怕還是得從社會福利的角度切入；也就是透過編列若干預算為補助，類似現在的優惠政策房貸或租金補貼，才有可能達到。否則，只想靠銀行單方面推動商業型逆向房貸，說好聽點是曲高和寡、叫好不叫座，實際點說，就是根本沒有市場可言！
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2018/09/23 17:00 時報資訊
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【時報-台北電】隨著國人保險普及率與日俱增，到現在每人已平均至少超過2張保單，連帶在買房子向銀行借房貸時，對房貸壽險的接受度也越來越高，但在選擇房貸壽險時，也有相當的學問，特別對於「遞減型」和「平準型」兩種選項，倘若事先未考慮周延而「選錯了」，恐將無法收到預期的功效，因此在投保之前，房貸借款人必須先對兩種選項所帶來的效益、限制等，都必須事先考慮清楚，一旦到了發生保險給付時，才能盡收投保房貸壽險之效。
合庫金旗下合庫人壽目前可說是國內房貸壽險業績名列前茅的壽險公司，包括合庫、土銀、淡水一信、台中二信，都與合庫人壽有銷售通路合作。合庫人壽主管針對房貸壽險的兩種不同選項說明，所謂的「平準型」房貸壽險，簡單來說就是投保保額固定，從房貸一開始到最後清償完房貸，保額都不會改變。
而「遞減型」房貸，則是如同房貸本息攤還試算表一樣，遞減型房貸的保額是從「本利均攤」的概念出發，會根據保險公司所提供的試算表逐年遞減，倘若前者、後者相比，前者的好處在於由於保額從頭到尾都固定，因此保障更為完整，後者則是較能為投保人省下保費負擔。
舉例來說，以某甲向銀行作房貸500萬元、分二十年期繳納並投保房貸壽險，另房貸利率2％為例，倘若某甲在房貸繳款第十九年身故，並剩下5萬元房貸尚未繳納，合庫人壽主管指出，此時倘若某甲投保的是「平準型」房貸壽險，那麼某甲的身故保險受益人，將在保險公司為某甲還完剩餘的5萬房貸之後，得到495萬元的理賠金。
但倘若是「遞減型」房貸壽險，由於保額是隨著貸款戶向銀行的房貸本息攤還金額而遞減，因此除非貸款戶提前清償，否則的話保險公司為貸款戶還完剩餘房貸之後，通常不會再有其他的理賠金給受益人。
綜觀房貸戶在投保房貸壽險時對於上述的兩種選擇，合庫人壽主管表示，其實平準型或遞減型的房貸壽險都各有支持的保戶群，其中，倘若原本並未多買身故險，希望透過房貸壽險多取得身故保險給付的投保戶，就會選擇平準型保險。
合庫人壽主管也特別提醒，在投保房貸壽險時，最好投保金額就是全部的房貸金額，不要僅將部分的房貸金額納保，因為如此一來，即使投保了房貸壽險，也會產生「保險缺口」，不但使得保障「缺了一角」，而且一旦事故發生時，還得自行籌資貼錢來還房貸，並不划算。（新聞來源：工商時報─記者朱漢崙／台北報導）
金管會放寬銀行法第72條之2「住宅建築及企業建築放款」的認定標準及排除項目內容後，讓公股行庫壓力大減，衝刺房貸實力有如吃下大補丸，除投標公教員工房貸，下半年房貸策略也將轉為積極。
第一銀行指出，預估下半年房市交易量持平或微幅成長，購屋主要客層仍以自住客為主，將持續針對優質客戶推展優惠房貸。
土地銀行指出，目前房市投機需求減少，在辦理房貸業務上，土銀將持續推展優質房貸客源，深耕以自用住宅為主的房貸對象，並配合政策貸款，如財政部「青年安心成家購屋優惠貸款」及內政部「自購、修繕住宅貸款」，以固守房貸市占率及穩定獲利來源。
另外，土銀鑒於台灣走向高齡化社會，不動產逆向抵押貸款金融商品將逐漸成熟，具市場需求商機，因此推出商業型「樂活養老」貸款，擴大服務年長者，使以房養老產品多元化，預估未來具成長動力。
合作金庫銀行分析，下半年的房貸業務重心仍是首購房貸，但考量銀行法第72條之2規定，會考量優先保留額度供首購房貸使用，另財政部青年安心成家貸款將於今年底屆期，財政部如評估續辦，合作金庫銀行也將積極配合。
華南銀行指出，因目前房市尚未明顯成長，房貸授信仍維持現有策略，主要以收入穩定等優質客群為主，預估房貸業務成長率持平或微幅成長。臺灣企銀也認為，不動產整體買氣仍未回溫，價格仍處於修正階段，房貸目標客群將鎖定自住客群，整批房貸則以臺企銀辦理的土建融資案件為主。
彰化銀行表示，為加強風險管理，並提升授信品質，房貸推展重點將鎖定理財型房貸。
(工商時報)
中央銀行8月23日公布五大行庫新承作房貸利率加權平均利率為1.62%，續創歷史次低紀錄，銀行第3、4季房貸利率大作戰，勢不可免， 金融業者建議，民眾可找經常往來且熟悉的銀行商談房貸條件，應有機會取得合理的房貸利率、貸款金額。
目前市場上有銀行喊出最低1.58%起跳的房貸利率，另外，也有些銀行不主打最低利率，而是訴求最長貸款年限可延到40年；一般銀行多半設定房貸還款年限20年左右、貸款成數也多半在八成以下。
根據金融機構慣例，銀行房貸業務較為旺盛時間點，多落在第4季，許多手腳動作快的業者已經出手搶市，開始提前布局新一季的房貸專案，民眾可以多比較，近幾年銀行手中濫頭寸多，只要有正當職業或信用良好的人，想跟銀行貸款買房，銀行都很歡迎。
細部研究，民營銀行與公股行庫近期房貸走向出現差異，民營銀行撒大網，希望可以網羅包括首購族、換屋族，甚至是高端理財客戶，推出利率最低不到1.6％起跳，殺很低。
以永豐銀行為例，最新房貸專案利率1.58%起，貸款成數最高八成五，貸款期限最長30年，滿足購屋、轉貸、融資、增資等需求。渣打銀的房貸利率1.58％起跳，貸款成數最高也是八成五，鎖定高端理財客戶，或是申貸經鑑價金額達2,000萬、但僅限雙北市客群。
王道銀行則推出最長40年房貸，最低利率1.6%起，且貸款成數最高能到八成五。而星展銀行利率可到1.65%，也打出40年的還款長期限，但此專案限原本往來的豐富理財客戶，申請日也到本（9）月底。
中國信託商銀更推出融資房貸方案，提供有資金周轉的客戶房貸融資需求，貸款利率1.75％起跳，貸款期間最長20年，貸款額度八成，寬限期最長三年。
至於公股行庫，則偏好千大企業員工、醫生等職業，即便衝刺放款，還是希望以穩定為上，例如一銀近期推出醫護人員優惠房貸與金鑽客群優惠房貸專案，鎖定任職醫學中心、區域醫院以上規模醫院滿半年以上正式員工，或是全球500大企業在台分公司等企業，貸款利率最低目前1.62％起跳，購置住宅用不動產最長貸款期限可以長達30年。
部分銀行業者爭相推出低率房貸，還款時間也從一般20年，往後延到30、40年，甚至祭出可貸到房價八成五的額度等優惠條件，各家銀行各自不同的誘人條件，並非每個人可以享用；年薪或全年收入不到百萬元，個人信用不佳，或年紀過大(例如近65歲退休年紀)的貸款人，擁有的房屋不在銀行認定的都會精華區，都可能影響到個人從銀行貸到的房貸金額、利率及還款年限等條件。
一般銀行業者承接房屋貸款，會先看屋況，若是台北市精華區中古屋，或許還能享有不錯條件，但如果是新北以外的房屋，銀行可能要經過嚴格的鑑價，或像渣打銀行以鑑價後估值2,000萬元的新北房屋優先。
銀行主管解釋，除地點會影響成數，貸款人條件也是評估關鍵之一，例如年薪未到百萬，想貸到八成以上較不容易。
2018/09/03 07:45 時報資訊
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【時報-台北電】房貸風控除引發金管會、央行兩大主管機關關注，銀行董事會最近也高度關切。據了解，不動產放款龍頭土地銀行董事會月前已通過新規定，對於房貸評分卡位列「末段班」的客戶，採取加碼利率及減少成數兩大措施，這也是近一年來土銀董事會對於房貸風控祭出最明確的管控措施。
土銀的房貸評分卡制度已行之數十年，且為目前市場上不少銀行所借鏡、參考。所謂「房貸評分卡」分成十級，土銀同意受理的為1～9級，至於第10級，即所謂的D級，申貸者將被拒絕受理房貸。
至於房貸評分卡的項目，包括了擔保品座落地點、借款戶所得能力、負債比、貸款金額等多重指標放入系統，最後得出評分卡的總分，並在十級分類中歸類評級。
根據土銀董事會月前所通過的決議內容，房貸評分卡中，歸類6～7級的借款案，將降低成數0.5成，例如，原本雙北市精華區光是看擔保品條件可借到八成，但若因借款人負債比太高、或借款金額太高，使該案歸類為第6級，適用成數就會降至七成五。
第二個措施，就是針對評分卡中位列「末三分之一」的7至9級，即可承作房貸業務的後段三分之一，將加碼利率0.25～0.375個百分點，即採取「以價制量」。
根據土銀最新統計，土銀目前房貸逾放比僅0.223％，但由於房貸業務量龐大，因此經營高層對此相當謹慎，除了上述新規定，土銀是整批分戶房貸的承作大宗，但對此土銀也根據自行、非自行的不同，仍採取差異化的「總量管制」。
其中，自行土建融，整個土銀可作的該土建融案衍生的分戶房貸業務量，最高以總銷量八成為限，而非自行的比重則僅給三成的空間。（新聞來源：工商時報─記者朱漢崙／台北報導）
