放貸機構是如何判斷你能負擔多少房貸?

銀行等貸方借錢給你,牽涉到風險,會考察你的工作穩定性、收入多寡、信用分好壞,以及你能拿出多少首付等因素,歸結為兩個債務與收入比(debt-to-income ratio)的數字,一個稱為front-end ratio,一個back-end ratio。

債務與收入比

front-end ratio只看你收入中會有多少用來支付房屋費用,包括還貸額、地稅、房貸保險費等,衡量你每年在房屋上的負擔,通常不高過稅前年收入的28%為宜。

back-end ratio是看你稅前年收入多少比例用來償還債務。銀行會拿你包括房貸在內的總債務除以總收入,一般而言控制在36%以下最好,上限一般是45%。

過去兩年稅表

要計算出上述數字,貸方一般需要看你過去兩年的稅表。

稅表上包括薪水、租房、投資收入,贍養費和撫養費支出信息等。有的放貸機構看一年的稅表也可以。銀行月結單,是為了給貸方看你的存款足以承擔首付金。如果在購房前不久帳戶上存入大筆現金,就容易給貸方留下你資金不穩定的印象。

此外,每月的債務情況,包括信用卡最低還款額、車貸及學貸還款額、撫養費、住房租金等,也需要給貸方看。

信用分愈高利率愈低

計算出這些數字後,貸方會決定願意以什麼利率貸款給你,以及貸款年限。此時,要看你的信用分數,信用分愈高,利率愈低。

通常來說,620分剛可讓貸款申請獲准,760分到滿分850分,信用分對房貸申請就不會產生負面影響。當然,首付愈多,也可以爭取愈低利率。

對信用分不滿意的人,最好在申貸前把它提高一下。畢竟3%與5%的不同利率,在15年、30年的貸款期間會是一筆可觀的金額差別。

評估還貸能力

至於你自己願意及自忖能負擔多少房貸,是另一回事。

你把還貸額(包括本金及利息)、稅金、保費、水電費、維修費、社區管理費等雜七雜八的房屋費用加總後,看你每月需要在房屋上花的錢,按你現在收入,這筆錢你願意負擔嗎?若未來工作變動,收入減少,還負擔得起嗎?你和家人的健康狀況、生活方式如何,都須考慮。如果貸款期間醫療開支攀升,如果你們還想每個周末出去吃一頓大餐,每年去外國遊玩一次,是否影響還貸能力,都要評估好。

運用網路工具

網路上有一些工具可以幫你估計自己可以買得起多少錢的房子、申請到多少金額的貸款、以及每月需要償還多少貸款額,比如理財資訊網站bankrate.com的How Much House Can I Afford和Mortgage Calculator計算器,房地產資訊網站Zillow的Affordability calculator,都可供參考使用。

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