作者： 鉅亨網記者王以慧 台北
許多人在辦理房貸時都懂得比價的重要，不過，台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示，一般人最直接受到房貸專案上利率的數字吸引，但真正的關鍵不只是在數字高低，還包括背後其它服務和費用成本，台灣房屋智庫特別整理申貸前應注意的5大要點。
重點一：兩段式利率的數字陷阱
大多數的銀行會把第1年或前2年利率訂的比較低，以便吸引顧客，到了第2年或第3年利率再往上加。事實上，第2段或第3段利率才是關係到未來10幾年的房貸利率，要了解各階段利率，才能精準算出整個房貸總額，也才能真正達到比價目的。「千萬不要被片面的房貸利率資訊給矇蔽了」。
重點二：固定利率好還是機動利率划算？
固定利率對銀行來說，潛在成本較高，因此利率會比機動利率高，雖然當預期市場利率上揚時，選擇固定利率房貸就比較吃香，但是有時市場預期利率上升的幅度，和實際利率變化並不相同，或是發生的時間延遲許久，這對固定利率房貸來說都是潛在的風險。
台灣房屋指出，若預估未來利率波動不大、或利率將下修，則可選擇「機動利率」；而如果目前利率已在低檔、或未來有調升可能，則建議採用「固定利率」計息，或許有機會享有固定低利的優勢，省下不少房貸成本。
重點三：洞悉房貸的額外費用
申購房貸除了要比較利率數字，精算每個月要繳的本金和利息之外，還得注意潛在的成本與費用，不然恐會陷入利率的迷思。
很多消費者只注意比較銀行間利率零點幾的差別，其實貸款的申請過程中所隱藏的手續費、帳管費、代償費等附加費用，會增加貸款成本，有時雖然看起來第1階段利率低，但加上手續費後並沒有想像中優惠，甚至更高。
張旭嵐提醒，尤其有些已有房貸者，看到更優惠利率想要轉貸，卻沒有注意到轉貸可能會延伸出的費用，包括代書服務費(設定及塗銷費用)、地政機關設定規費及書狀費、銀行手續費(代償費、鑑價費、帳戶管理費及作業費)等。因此，消費者在詢問或比較利率的同時，應詳細了解附加費用，才能清楚分析貸款成本。
重點四：提早償還要付違約金？
許多上班族在年底拿到年終獎金，或每月、每季有大筆工作獎金時，便會規畫提撥部分金額償還房貸，以減少後續的利息支出，不過這時才發現，原來提前還款是會有違約金的！
張旭嵐說，銀行針對貸款額客收取「提前清償違約金」的目的，主要是避免顧客於短期內轉貸。通常違約金的限制，是在貸款的第1-5年不等，收取的金額為貸款金額的一定比例或每月還款金額的倍數。雖然房貸在一、兩年內完全清償的機率並不高，違約金的限制影響不大，但有些銀行對顧客的「部分還款」也會收取違約金，這對於想要以部分還款來節省利息的顧客而言就會有影響，因此，在辦理房貸前，一定要事先問清楚有關違約金的限制條件，確定「提前部份還款」或「提前清償」，是否須負擔違約金。
重點五：申貸年限的限制
為減輕貸款壓力，許多申貸者會拉長貸款期限，從20年到40年期不等，但銀行都有貸款者年齡和申貸年限加起來不超過75年的限制，因此年紀較長的申貸者還款期限的限制較多，而年紀越輕，貸款年限的彈性越高。如果是50歲以上，無固定收入的退休族群，較難爭取到優惠利率，銀行放款條件較更嚴謹，建議可用以子女的名義申請房貸，便可延長房貸還款年限，減少房貸的壓力。
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