理債容易網

好房網News記者王惠琳／台北報導

買房成交價800萬，申請房貸銀行鑑價卻只估700萬，還只給貸7成，等於自備款就要掏出310萬，房價「被低估」，恐怕是許多購屋者心中的痛，更想問為何有人買房就能估到成交價？我卻不行？

想要讓銀行心甘情願借錢給你買房，首先就要以銀行立場來思考，對於銀行而言，房屋是擔保品，當借款人無法正常還款時，可以拍賣收回借款。因此「好不好賣」、「價格好不好」就是銀行最重要的考量。買房時這3件事做對了，就越容易讓銀行鑑價接近成交價。

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房貸鑑價如何才能接近成交價？地段、屋況、金流決定鑑價高低。示意圖／摘自Pixabay

1.地段好

「買房子是買地段」是房地產投資的老話，地段不只決定房價，也決定銀行鑑價的高低。蛋黃區的房子房價平穩，甚至有更好的上漲空間，對銀行而言就是個易脫手、好回收借款的擔保品。

不過即使是蛋黃區內的物件，也要留意周圍是否有嫌惡設施，如加油站、宮廟等，若是有過多的嫌惡設施，影響房價與脫手難易度，銀行在鑑價時就會較為保守。

2.屋況佳

屋況與地段一樣，都會影響房屋交易速度與價格，一般而言，老屋最不受銀行青睞，即使有重新裝修，但銀行無法確知使用的裝修材料好壞、結構加強到什麼程度，即使外觀看起來漂亮，對銀行來說也與一般老屋無異。

另外，房屋格局也會影響鑑價高低，最受銀行青睞的格局必須方正、無暗房、少稜角、少樑柱，擁有兩面以上採光，再加上坐北朝南的格局最好，通風良好的格局也是加分條件。

3.金流透明

對銀行而言，承作房貸最重要的就是要降低風險，因此若是房屋買賣交易過程的金流不夠透明，對銀行來說就是有風險的物件，例如私人買賣合約、自備款來源不明確等，銀行很可能因為擔心價格不真實、金流不透明而不願意承作。

因此買房時最好要有履約成交，提供履保入款明細，同時提出明確的自備款來源，例如：股票買賣、保單解約、贖回基金、定存解約等等，讓銀行可以確認金流。更保險的作法是直接找有信譽的房仲業者交易，許多銀行都會有跟房仲配合的合約專案，在申請房貸時，相對更容易得到與成交價接近的鑑價結果。

現在有許多建案打著0元購屋的廣告，希望可以吸引買氣，這樣優惠的條件，扣除違法的「AB約」手法，建商配合申請信貸也是一個常見的狀況，不過這樣的買屋方式，卻可能讓人在成功買屋後，遭遇屋子被法拍的命運。

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有網友擔心自己有信貸會導致房貸下不來，但是其他網友為他分析還款能力，擔憂即使買成了，房子也可能遭遇法拍命運。好房網資料庫照片

2019-08-26

〔記者廖千瑩／台北報導〕葉姓老翁向銀行借款670萬，由於借款年限僅一年、且貸款成數也不高，銀行還是核貸，結果被家屬罵太誇張。行庫業者表示，銀行沒有設限高齡貸款幾歲就不能貸，不過65歲、70歲以上的借款，確實會特別審慎看待，會視資金用途而定。

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  葉姓老翁的女兒前往銀行抗議，銀行派人出面說明。（記者王冠仁翻攝）

行庫業者說，通常高齡貸款不會特別設定幾歲不能貸，還是要看資金用途，實務上高齡貸款大部分都是短期資金需求，且多以一年為限，一年到了可再跟銀行申請展期，但展期與否的權限在銀行。

至於高齡購屋貸款則比較少見，若申貸者年紀已經65歲，假設還款30年，貸款者還完貸款則已經95歲，這類狀況就需要審慎評估。

行庫業者也說，高齡貸款除了看資金用途，也會看收入跟借款的比例，即支出所得比，但一般沒有設定幾歲就不能放貸，畢竟有設年齡上限等於是歧視高齡者，因此不會設限，多靠內部審核來決定是否核貸。

陽信銀行解釋，通常高齡者貸款，銀行內部沒有規定年齡大就不能借款，但年紀比較大的長者來銀行借款，銀行不希望借款年限很長，但若老人家臨時上有資金的需求，拿房子來做短期抵押貸款，這種狀況還是會評估借款給他，但若一借就是20年的房屋貸款，銀行就需要多方評估才會借。

國內大型民營銀行表示，銀髮族若向銀行申請房貸，還是要看核貸的成數跟房屋地點，一般來說高齡貸款銀行確實會有年齡上的考慮，但還是要視個案狀況而定。若以陽信銀此例，比較像是家屬不甘心，乾脆推給銀行怪銀行核貸。

2019-09-02 05:30

7月房貸與土建融餘額，雙雙創下歷史新高。（資料照）

記者陳梅英／專題報導

台商回流帶動房市買氣熱潮，中央銀行上週發布7月房貸與土建融餘額，雙雙創下歷史新高；國發會發布7月景氣燈號也因內需轉熱，抵銷出口與機器設備進口下滑影響，對策信號分數維持21分高檔，燈號續亮黃藍燈。

房貸餘額 連 30個月創新高

央行發布7月全體銀行購置住宅貸款（房貸）餘額7兆1,991億元、土建融餘額1兆9,652億元，雙雙創下歷史新高。其中，房貸餘額已連續30個月創新高，年增3,817億元、5.6％，連續4個月增幅超過5％；土建融餘額則年增1896億元或10.67％，連續2個月出現雙位數成長。

六都買賣移轉棟數 近5年新高

且根據統計，今年前7月，六都買賣移轉棟數13.3萬棟，為近5年新高，加上房貸與土建融資餘額成長幅度擴大，台灣整體房市不僅是溫和成長，更有「轉熱」跡象。其中，商用及工業用不動產成長趨勢更為顯著。

央行官員表示，土建融表現亮麗，除建商看好房市、增加土建融資，新建案銷售也需要周轉金；台商回流，企業有購置廠房、土地需求，更帶動今年土建融持續飆增。

7月景氣燈號 續亮黃藍燈

另外，國發會上週發布7月景氣燈號續亮黃藍燈，對策信號分數與上月持平，維持21分；國發會景氣燈號由9項指標構成，7月海關出口值由綠燈轉黃藍燈；機器及電機設備進口值由紅燈掉到黃紅燈，各減少1分。

股價指數 轉綠燈

不過，股價指數由黃藍燈轉綠燈，批發、零售及餐飲營業額由藍燈轉黃藍燈，共增加2分，內需轉強抵銷外貿下滑，整體信號分數不變。

2019/08/18 11:17 時報資訊 

【時報-台北電】房市2015年落底後，經過兩年的盤整後，2018年開始明顯回溫，2019買氣更趨熱絡，根據中央銀行統計的五大銀行新承作房貸，上半年合計達2,789.28億元，創七年來同期新高，22日將公布的7月數據，因基期低效應，預料將續增。

　據央行統計的五大銀行新承作房貸金額，上半年每月的年增均為正數，為近年來罕見的情況，其中更有四個月年增率都達到兩位數，各為16～40％不等，也使得上半年新承作房貸合計創下7年來新高紀錄。觀察7月暑假期間，房市買氣延續，且6月基期相對較低，預估7月新承作房貸將增加。

　由於台銀、土銀、合庫銀、一銀、華銀等五大銀行合計承作的房貸比重，約占全體銀行的近四成，一向被視為房市風向球。央行官員表示，房市買氣向上，與各銀行積極推出低利率優惠房貸，搶攻優質戶有關。且根據六都移轉棟數統計來看，上半年多數也均為正成長，合計六都上半年移轉棟數年增達6.6％。

　房價方面，今年以來也維持相對穩定，並無大幅上揚的趨勢，吸引自住購屋人進場，根據信義房價指數（代表中古屋價格變動），儘管指數連月向上，但幅度並不大，反應在自住客的接受度。銀行房貸主管認為，如果房價衝高已讓自住客「有感」，將立即影響進場意願，並反應在新增房貸重返衰退。

　至於五大銀行新承作房貸利率，上半年大多維持在1.62～1.64％的低檔水準的，主要也是銀行搶攻優質房貸戶，提供相對低利率優惠房貸專案的結果。（新聞來源：工商時報─呂清郎／台北報導）

 

雖然房貸利率走低，不過時機歹歹，繳不出房貸的狀況也可能出現，甚至如果忘記繳房貸，未在期限內還款，銀行催繳利息計算方式千奇百樣，非常紊亂，但金管會出手管制了。滯納金以大本金和小本金計算，差距可能達百倍，如果無法正常還款未超過六個月，銀行是不應該以大本金來計算你的滯納金的。

過去在金管會尚未插手管理前，很多銀行計收房貸違約金的標準不一，部分銀行遇到客戶房貸滯納，就以「大本金」計收違約金，不少房貸戶只好乖乖繳。

大本金 未還本金餘額

小本金 當期應還本金

7月1日起明訂，如果借款人發生遲延還款，但如果是出國、因公繁忙而忘記繳款等「非連續違約」狀態，仍屬「正常戶」，以「當期應攤還本金」（小本金）的為計算基礎；但如果借款人發生財務困難，無法正常還款，銀行行使加速條款，銀行才可以「未償還本金餘額」（大本金）為基礎，計收遲延期間的利息及違約金。

影響之大，不可不知！而所謂的「大本金」，指的是「未償還本金餘額」，而小本金是指「當期應攤還本金」。

舉例來說，大強向銀行借了1000萬元房貸，20年期，利率2%，以本金平均攤還來計算，每月「當期應攤還本金」（小本金）為4萬1667元，而在房貸還款了一年後，「未償還本金餘額」（大本金）還有945萬8329元。

一旦碰到客戶未正常還款，銀行依照合約向客戶收取延遲利息＋違約金。過往，延遲利息的計算基準可能以「未償還本金餘額」（大本金），也就是945萬元來計收；如今只能以「當期應攤還本金」（小本金），也就是4萬1667元為基準來計收，兩者就差距了226倍（945萬8329÷ 4萬1667）。

好消息是，自7月1日起，金管會要求銀行若尚未行使加速條款前，延遲利息以及違約金之計算標準應為「當期應攤還本金」（小本金），民眾也可主動向銀行查詢，以免當冤大頭。

2019-07-15 21:37

〔記者廖千瑩／台北報導〕兆豐銀今年初推出「房貸e把兆」線上房貸試算平台，導入自動估價，提供民眾查詢房價、速算可貸額度、利率及月付金。為鼓勵民眾多利用，即日起更推出限時有感房貸專案，民眾只要完成線上房貸試算，憑兆豐銀簡訊或e-mail至分行辦理房貸，可免收開辦費新台幣5000元。如為自用住宅的首購族，貸款利率可依其適用的方案減碼，最高可再減0.05%。

兆豐銀行表示，購屋族在辦理房貸時，需支付開辦費、設定規費、代書費、火險及地震險等不少費用，此次推出的有感房貸專案，直接為購屋族減免開辦費用新台幣5000元，活動期間自即日起至9月底止，有興趣民眾可至兆豐銀行各分行洽辦。

兆豐銀行提醒，網站內試算的房屋價格及貸款額度、條件僅供參考，實際貸款條件仍須依申請人提供的文件及信用狀況，經專人審核確認並實地勘估擔保品後始生效力。

2019-07-15 05:30

理財型房貸是向銀行借錢去投資，要先充分評估自己的還款能力。（記者王孟倫攝）

〔記者王孟倫／台北報導〕國銀競推「理財型房貸」，吸引房貸族借錢理財或周轉；但專家提醒，這種房貸方案彈性雖大，適用於有周轉金需要或理財規劃的客戶，但仍得先確認是否有足夠還款能力，免得還不出錢，房子恐被拍賣。

金融比較平台Money101總經理周純如指出，要申請理財型房貸得先評估三件事，首先應確認自己是否有足夠還款能力，理財型房貸借錢投資，無論獲利或虧損，須按月償還房貸本金、利息及循環額度利息給銀行。

其次是理財型房貸的平均利率，儘管標榜比無擔保信貸的利率還低，但卻比一般房貸高，要先試算及評估，哪一種房貸對自己有利？第三是理財型房貸的動用額度，來自於已還款本金，如果還款金額不多，可動用額度就會非常小，投資效果非常有限。

她建議，若有房貸需求、也希望有一筆可靈活動用的資金，「理財型房貸」是一個可考慮方案，但在申辦前，應檢視自身風險承受程度，也就是「停看聽」；也要想好新動用貸款目的，不要拿去做沒把握的運用，如果投資慘賠，無法如期還款，原本抵押給銀行的房屋恐會遭到拍賣。

金管會日前金檢時發現，銀行對於房貸的延遲利息、違約金收取標準不一致，部分甚至有影響民眾權益之虞，金管會主委顧立雄與銀行業者開會後拍板，將針對延遲利息及違約金訂定共同標準。

金管會檢查局局長王儷娟表示，金檢時發現銀行業者在違約金、延遲利息的作法不太一樣，不論是文字解讀、計算方式都有差異，同樣的情形，不同個案可能作法差很大，因此建議有必要加以釐清。

王儷娟也指出，有些業者在「當期應攤還本金（小本金）」與「未償還本金餘額（大本金）」計算方式不清楚，導致消費者有被不公平對待的情形。

金管會銀行局官員則表示，顧立雄日前已邀集銀行業者共商房貸跟消費性金融貸款的延遲利息、違約金做法，拍板將訂定共同標準，保障消費者權益。

2019/06/16 14:34 時報資訊 

【時報-台北電】中央銀行將公布5月五大銀行新承作放款統計，觀察當月房市買氣持續回溫不變，預料新增購屋貸款金額將持續增加，至於今年以來顯現南部較北部熱絡，趨勢是否延續，就看交屋潮及購屋族進場的狀況而定。

　央行統計，今年以來五大銀行新增房貸金額，除1月因去年底購屋旺季的交屋遞延效應，增加較為明顯，2月至4月則是逐月攀高。央行官員表示，目前購屋主力還是自住客，約占85％以上，因此新成屋交屋潮，轉到分戶房貸，均會刺激新增房貸上揚。

　近期還有台銀開辦「築巢優利貸」公教員工購屋貸款專案，也貢獻部份的新增房貸，同時各大房貸銀行持續推出房貸優惠專案，搶攻優質房貸戶，也提高自住客的進場意願。由於台銀、土銀、合庫銀、一銀、華銀等五大銀行合計承作房貸比重，約占全體銀行的近四成，一向被視為房市風向球。

　再就台北市、新北市、桃園市、台中市、台南市、高雄市等六都的移轉棟數來看，今年延續增加的趨勢，並且買氣明顯有南部比北部熱絡情況。

　至於5月新承作房貸利率預估還是繼續在低位徘徊，但因為除了相對低利率的「青年安心成家貸款」外，還有台銀強攻「築巢優利貸」，市場認為，房貸利率應是小幅下滑居多。（新聞來源：工商時報─呂清郎／台北報導）

工商時報 陳欣文／台北報導

房貸壽險主要是為了補強消費者在購屋時房貸的風險缺口，不要讓突如其來的意外使房貸成為家人沉重的負擔，也不至於讓房子因繳不出房貸而被迫讓出。目前市面上房貸壽險主要有平準型與遞減型，一般首購族與小資族適合以保費較低的遞減型來補足缺口。

法國巴黎人壽表示，貸款保險乃是指消費者向銀行申請貸款時所購買之保險。主要在補強消費者貸款上的風險缺口，降低因意外事故而導致的個人風險。

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房貸壽險主要是為了補強消費者在購屋時房貸的風險缺口。（圖／工商時報）

法國巴黎人壽透過市場調查，了解青年創業、高薪白領、中小企業或家族事業主等各行各業內心深層的擔憂，因此將客戶體驗旅程的概念，導入保險商品的設計流程，提供「愛傳家」保險計畫，讓消費者因為人生規劃的同時，補足貸款上的風險，也給家人一份愛的保障。英國保誠人壽表示，房貸壽險的意義，就是在發生變故時可以讓房貸繳款不中斷，就像是為這一筆貸款買了保險，將風險轉嫁給保險公司，藉以保全房子，留愛家人。

如果房貸的主要繳款者不幸身故或遭受1～6級失能及特定傷殘，都可獲得理賠，家人不須擔心因家庭收入中斷，致使房子被法拍而流離失所。若貸款人預算較多，建議可以加保房貸壽險，以防萬一風險降臨時，不僅可優先償還房貸，若有剩餘保險金還可以支援家人經濟生活，持續守護家人幸福。

目前法巴人壽的「愛傳家」房貸保險計畫還涵蓋了意外醫療保障，包括常見的重大燒燙傷事故，可提供保險金額40％的保險金。

英國保誠人壽表示，對於首購族、單身族、小資族，經濟負擔相對較沉重，可以選擇「家家安心遞減型定期壽險」，隨著房貸漸減遞減保額，聰明守護家人。若經濟條件許可的雙薪族群或小家庭，則可以投保平準型房貸壽險，一旦不幸發生事故，理賠金除了償還房貸，還有餘額可以照顧家人。

2019-05-24 14:24

搶彩虹商機，這家銀行給同婚伴侶房貸、信貸優惠（記者李靚慧攝）

〔記者李靚慧／台北報導〕同婚專法今（24）日生效，為支持人權平等與性別平權，王道銀行繼2018年領先推出彩虹認同卡後，今日宣布，提供彩虹認同卡用戶國內刷卡快閃現金回饋，加碼最高至5.24%，此外，同婚伴侶申辦房貸，可獲1.59%起的優惠房貸利率及手續費優惠，彩虹認同卡用戶或同婚伴侶申辦信貸也有手續費優惠。

　王道銀行個人金融事業執行長魏政祥指出，王道銀行對內積極打造人權平等與跨性別友善職場，對外也提供公益認同卡平台，已陸續推出彩虹、浪浪、喜憨兒、均一教育等公益認同卡，獲得消費者回響。

　因應524同婚專法生效，王道銀行推出「524幸福專案」，包括彩虹卡專屬現金回饋加碼至5.24%，以及同婚房貸與信貸手續費優惠價新台幣2524元，以實際行動支持人權平等與尊重多元。

　王道銀行指出，於即日起至5月31日，推出快閃現金回饋加碼，凡於活動期間持王道銀行彩虹認同卡在國內刷卡消費，除原有最高1.1%現金回饋外，再提供4.14%現金回饋加碼，加碼部分回饋上限200元，合計最高可獲得5.24%現金回饋。

　為了支持成家，即日起至7月31日期間，王道銀行也提供貸款優惠，凡同婚伴侶持喜帖、結婚照、結婚證書或結婚登記文件「任一項」申辦一般房貸，優惠利率1.59%起，且手續費現折近新台幣3500元，只需優惠價新台幣2524元，讓同婚伴侶輕鬆成家、實現夢想。