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2018-05-26 00:51經濟日報 記者陳美君/台北報導
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房市買氣回溫,民眾怎麼樣才能拿到最優惠的房貸利率?銀行主管說,具備公教、專業人士或醫護人員等身分,或者房屋位於台北市、新北市精華地段,就有機會申請到市面上最低的「1.5」字頭房貸利率。

銀行主管說,目前房貸利率最低水準,就是公股行庫辦理的「青年安心成家」,前兩年利率1.44%,此為房貸利率的「地板價」。

但若非首購族,或不符合青年安心成家方案資格者,最低利率須自「1.5」字頭起跳。

渣打銀行指出,若為優先理財客戶,或申貸房屋經鑑價金額達台北市、新北市2,000萬元,或其他地區1,500萬元,即可享有最低1.58%起優惠利率。

上海商銀的指數型房貸,利率也是自1.56%起跳,若為中央及地方各機關、公立學校或公營事業編制內員工,購屋貸款利率同樣為1.56%起跳。

第一銀行針對公教人員的自用住宅房貸也推出最低1.56%的專案;若為通過國家考試的專業人士,如醫師、 律師、會計師、建築師,或者任職醫學中心、區域醫院以上規模的醫院,滿六個月的正式員工,自用住宅房貸利率最低1.59%。

國泰世華銀則是針對「五師」:醫師、律師、會計師、建築師、精算師,及公教人員與既有優質客戶,祭出最低1.59%的房貸利率專案。

銀行主管提醒,比較各家房貸專案時,除了留意利率外,還要問清楚徵信、帳管等隱藏費用,以及未來轉貸時的相關規定,才能輕鬆買屋更省息。

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2018-05-18 14:23:54聯合晚報 記者游智文/台北報導
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報稅剩最後兩周,專家表示,去年有買賣房子、適用舊制的人,可用三大節稅法申報省荷包。

永慶房屋契約部資深經理陳俊宏表示,賣屋報稅現有兩種制度,出售的房子,在2016年1月1日以前取得,且持有時間超過二年,適用舊制,2016年1月1日以後,或持有時間不到二年,適用新制。

適用新制的人,在所有權移轉登記次日起30天內,就必須完成房地合一稅申報,不是等到5月才併入綜合所得稅報稅。

 

賣房 財產交易損失舉證

 

去年賣房適用舊制的人,本月報稅第一項可用的節稅法,是財產交易損失舉證。

陳俊宏表示,目前售屋報稅,都優先採用核實課稅,依實際售價減去取得成本及移轉費用,計算財產交易所得稅。

取得成本是指購屋價金,以及買房後達可使用狀態前的一切必要費用。移轉費用則包括仲介費、廣告費、清潔費及搬運費等。簡單說,屋主購屋時所付出的相關稅費、仲介費和代書費,以及購屋後的裝修費用,購屋之前付出的利息,只要能夠提供相關證明文件,都可以扣抵。

 

買房 自用宅借款利息扣除額

 

第二項是自用住宅購屋借款利息扣除額節稅法。購買自用住宅如果有借款,房貸利息可列舉扣除,每年扣除額最高為30萬,但每一申報戶以一屋為限,且房屋為納稅義務人、配偶或受扶養親屬所有,並以當年實際利息支出,減去儲蓄投資特別扣除額後的餘額,申報扣除。

舉例來說,小明在去年度支出的購屋貸款利息共50萬元,但他在銀行的利息收入有10萬元,在申報購屋借款利息時,需以50萬元減去10萬元,得到餘額40萬元,但是餘額已超過申報額度上限的30萬元,因此只能以30萬元作為申報。

 

換房 重購自用宅退稅

 

第三種是重購自用住宅退稅節稅法,適用去年曾經以小換大、以舊換新的換屋族。

陳俊宏表示,去年有賣屋、買屋,產權移轉相隔時間在兩年內,符合自用住宅條件,只要購屋價格超過出售房屋的價格,就可以申請扣抵或退還,售屋所繳納的財產交易所得部分的所得稅額。

陳俊宏說,重購自用住宅退稅也適用房地合一稅新制房子,但在完成過戶30天內,申報房地合一就需一併申報,不是在5月才報稅,新制重購自用住宅退稅,小屋換大屋可全額退稅,大屋換小屋也可按買賣價格比例退稅。

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從2003年開始,中國的房地產市場調控政策出台一輪又一輪,但是十幾年來國內房地產市場調控政策出台得越多,住房價格上漲得越快。根據北京購買住房的經驗,這段時間北京房價漲幅在13倍以上,其他地方房價上漲的幅度大於13倍的地方多得是。

 

房地產調控政策效果,2012年之前是這樣,2013年之後也是如此。即使2016年又開始新一輪的房地產市場調控,而且這一輪房地產調控政策看上去是目標明確、聲勢浩大、行政性工具更是無所不用其極,但同樣這些城市的房價越是調控上漲得越快,只是當前房價上漲數字在人為操控下,什麼止漲,什麼漲幅下降而已。但這種房價上漲幅度下降或止漲,只不過是地方政府人為操控的結果,而非房價真正漲幅小了,因為地方政策人為操控房價更是有經驗了。比如,土地拍賣時限價,為了滿足房價不上漲的統計,要求購買住房的網簽不能超過房價上漲幅度,及新房交易簽訂合同等。

只住不炒成為口號

最近,我到了天津、廣州、成都等地,這些城市在2016年的房價都在每平方米2萬左右,很少會超過2萬元,但現在這些城市的房價差不多都漲到每平方米5萬了,特別是廣州及成都更是如此。而杭州、重慶、青島、西安等城市也不甘心落後。

所以,最近南京在搶房,杭州、成都、西安、青島、丹東、海南等地都在搶房。全國多數城市及地方都搶房,房子「只住不炒」只能是口號。所以中央政府職能部門最近分別約談西安、海口、三亞、長春、哈爾濱、昆明、大連、貴陽、徐州、佛山、成都、太原等10個城市相關部門負責人,並再次強調,要牢固樹立「四個意識」,毫不動搖地堅持「房子是用來住的、不是用來炒的」定位,堅持房地產市場調控目標不動搖、力度不放鬆,落實地方調控主體責任,因城因地制宜,精準施策,確保房地產市場平穩健康發展。

但是,這種約談有用嗎?每一次房地產調控政策出台之後,中央政府的房地產職能部門都會如此,但是結果從來就沒有改變過,房地產調控政策之後,不僅並沒有讓房地產投機炒作有所收斂,反之房地產市場投機炒作更是猖狂。最近,丹東、西安、成都等城市的搶房大戰,就是最好的答案。即沒有反思的房地產調控政策想達到其目標根本就是不可能的事情。這種約談也會一而再再而三地繼續下去,但結果都是一樣。

喜用行政手段調控

當前的房地產市場調控政策,各種行政性調控政策無所不用其極,而有效的經濟槓桿就是不出台及使用。無論是限購、限價,還是限售、限商等房地產市場調控政策,基本上把政府的行政性手段發揮到極致。那麼政府為何不通過市場經濟槓桿來遏制房地產價格瘋狂上漲,來遏制房價投機炒作呢?估計最大考量在於,如果通過經濟槓桿,有可能讓中國的這個巨大房地產泡沫真正刺破而一發不可收拾,而行政性的調控政策隨時都可以收回。

可見,當前國內房地產調控政策基本上政府的任性而為,行政性的工具越多越好,也從來沒有檢討和反思過以往房地產市場調控政策利弊得失,並在這過程中不斷地完善,反之把房地產市場的調控政策、調控方式搞得越來越複雜,不少城市的房價越調上漲越快,房地產市場的風險越來越高。這就是當前國內房地產市場最大問題。

(全文見中時電子報)

(旺報)

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現正值報稅旺季,財政部昨(4)日提醒房貸族在每年申報綜合所得稅時,可列舉「購屋借款利息」,達到節稅效果。但國稅局提醒,若同一年度同時有購屋借款利息及承租房屋的租金,則僅能擇一列報,不可同時申報列舉扣除。

依所得稅法規定,納稅義務人採用列舉扣除額申報,若在同一年度有因購屋而向金融機構借款的利息支出,以及承租房屋的租金支出,就只能擇一適用。

因此,財政部台北國稅局表示,如果民眾在外租屋的同時,身上仍揹有房貸,就需衡量哪種扣除額較符合自身的稅務規畫,擇優申報。

但若是在同一課稅年度的不同期間,發生租屋自住及購屋自住的情況,其購屋借款利息支出與房屋租金支出,如果分別符合列舉扣除要件,在費用支出期間不重複的前提下,可按其費用支出期間占全年比例,分別計算扣除限額進行申報。

該局舉例說明,甲君在2017年1月至6月承租房屋自住,有租金支出12萬元,申報時就是以每年扣除上限12萬,乘以6/12個月,共可扣除6萬元。

而同年7月至12月購買自用住宅,支付購屋借款利息30萬元,申報時可扣除限額即是每年扣除上限30萬,乘以6/12個月,共15萬元。

所以甲君在申報106年度綜所稅時,可認列房屋租金支出6萬元及購屋借款利息15萬元。

此外,官員提醒,民眾在列報購屋借款利息時也要注意,該房屋必須登記為納稅義務人、配偶或受扶養親屬所有,在該地址辦竣戶籍登記,且無出租、供營業或執行業務使用。

國稅局補充,民眾家裡若有出外讀書、工作子女,居住在學校或員工宿舍,也可列報租金扣除,只需附上繳費收據影本即可。

(工商時報)

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