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黃惠聆╱台北報導

工商時報【黃惠聆╱台北報導】

儘管有些壽險已不再承作房貸,但非銀行房貸件數卻是逐年增,根據聯徵中心資料顯示,有超過15%的民眾購屋時,會選擇非銀行體系的金融機構包括信用合作社、農漁會與壽險公司等。房仲業者表示,民眾找非金融機構借錢,或因地緣之便、或可取得相對較高房貸額度,或因可以得到相對較優質的金融服務。

據聯徵中心資料顯示,有房貸的屋主當中,有83%的比例是跟銀行借貸,平均授信的餘額為389.7萬元,平均貸款利率為1.81%,核貸成數約71%,不過跟2012年同期的6月相比則可發現,信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示,透過非銀行體系的房貸包括信用合作社、農漁會等,近年房貸件數有增加的趨勢。

曾敬德說,在都會區以外的房貸市場,民眾常往來的金融機構有相當多都屬於信用合作社與農漁會等非銀行體系,有些民眾甚至具備會員的身分,加上近年都會區以外的市場交易也轉趨熱絡,因此,近年來信用合作社與農漁會的房貸戶數不減反增,有時候可能無法向銀行貸到款項,民眾即轉向找信用合作社或農漁會。另外,中南部的壽險公司承作房貸也比北部多,其可能承做的房貸利率有時還比銀行更具有競爭力。

至於如何跟銀行打交道才能得到「好利率」?中信房屋副總劉天仁表示,銀行重視借款人的還款能力程度,大於抵押品的價值。如果借款人平時跟銀行往來互動良好,包括有在該銀行存款、信用卡信用良好、資金進出往來情況正常以及借款人本身的收入及還款能力能獲得銀行的認可,就可以談到比較優惠的利率。此外,透過房仲業者買房時也比較有機會透過房仲公司與銀行合作之關係或專案,可以取得較低利率的房貸。

劉天仁說,因為房仲公司通常有長期合作往來的銀行,這些銀行一方面可以提供較優惠的利率,一方面房仲在進行仲介時,對於買方也會做購買力及還款能力的評估,因此透過房仲簽約的客戶,在還款能力已有初步篩選,也比較容易取得銀行信賴可申請專案的較低利率。

永慶房產集團契約部協理洪宜寧表示,一般可以拿到優惠較為優惠的利率客戶通常1.醫師、律師、會計師、建築師、公務人員等都是利率可以洽談的族群,另透過大型房仲品牌(如永慶房屋)優質仲介的案件,部分銀行也會提供較優惠利率服務,還有一直和銀行有長期往來民眾可以提出自身資產證明文件,讓銀行作為審核評定使用。

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鉅亨網記者陳慧菱 台北

金管會今 (16) 日送出房市和金融股利多,宣布放寬銀行的房貸、投資股市業務兩項資本計提標準,調降國銀承作房貸業務的風險權數、以及調整「權益證券投資」風險權數,據估計,銀行業將至少多出 1.6-1.8 兆元銀彈,能從事房貸業務或投資股市。

金管會指出,有鑑於銀行資本適足性相關規範對本國銀行業務發展具顯著影響,且目前我國部分資本計提規範,與國際規範及世界主要國家相較確屬嚴格,為提升本國銀行資本有效運用及國際競爭力,金管會通盤檢視後決定朝與國際接軌的方向調整。

因此,金管會提出貼近國際規範並兼顧符合巴塞爾銀行監理委員會(BCBS)調整方向之修正案,並自今 (2017) 年 12 月 31 日起實施。

銀行局表示,「以住宅用不動產為擔保之債權」的風險權數部分:其中符合自用住宅定義者將由 45% 下調為 35%,未符合者將由 100% 下調為 75%。此修正不但可減少銀行承作房貸的資金壓力,也有助民眾買第二間以上房屋時,可更順利取得房貸。

而在「權益證券投資」的風險權數部分,其中投資屬金融相關事業帳列交易簿者,及投資屬非金融相關事業帳列銀行簿者,將由現行均為 400%(具公開交易市場者為 300%),分別回歸現行國際規範所定的 200% 及 100%。

關於本次修正對本國銀行的效益及影響,金管會指出,本國銀行的資本適足率將更能反映其實際風險承擔能力;「以住宅用不動產為擔保之債權」的風險權數調整後,初估各銀行的資本適足率可提高 0.18 至 1.38 個百分點,平均提高 0.59 個百分點。

至於「權益證券投資」的風險權數調整後,初估各銀行資本適足率可提高 0.01 至 0.26 個百分點,平均提高 0.09 個百分點。

整體來說,本次調整合計平均將提高資本適足率 0.68 個百分點,有利本國銀行對外籌資及業務發展。

金管會也指出,銀行已針對不動產貸款提列較高的備抵呆帳,可因應未來可能損失風險;銀行已就金管會的要求對不動產貸款提列 1.5% 的備抵呆帳 (一般貸款為 1%),而目前銀行逾放比僅 0.29%,備抵呆帳覆蓋率達 466%,可支應未來可能損失風險。

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陳林幸虹

金管會宣布調降台灣國內銀行的房貸風險權數,今天(1日)成為立法院財政委員會立委質詢焦點,質疑此舉是否可能助漲台灣房價。金管會主委顧立雄答詢時表示,台灣房市已呈現軟著陸,調降風險權數是和國際接軌,至於台灣國內資金本來就很充沛,利率也不會再低到那去,因此不至於助漲房價。

金管會宣布調降國銀的房貸風險權數,自用住宅由45%下調為35%,非自用住宅則從100%下調為75%,預估今年底上路。由於房貸風險權數調降,也代表銀行可以針對不動產釋出更多的資金,讓立委質疑此舉是否可能助漲台灣房價。

國民黨立委盧秀燕1日在立法院財委會質詢時指出,政府在2011年調高非自用住宅的房貸風險權數至100%,是為了打擊投資客以及抑制房價,如今房貸風險權數調降,是代表政府政策改變了嗎?國民黨立委賴士葆也質疑,此舉是否可能助漲房價?

對此,金管會主委顧立雄答詢時表示,台灣房市已呈現軟著陸,調降風險權數是和國際接軌,與國內資金是否因此變得充沛也沒有關係。顧立雄說:『(原音)主要原因是因為我們這次放寬風險權數,讓資本計提放寬,主要是跟國際接軌,讓它的資本適足率的計算和國際是一致的。至於資金本身的充沛,我覺得和放寬與否沒有關係,資金本來就充沛,利率水平也已在很低的點,所以資本計提放寬後,對於資本成本降低是事實,但利率也不見得再低到那裏去。』

根據金管會的計算,以住宅用的房貸風險權數調降後,銀行的資本適足率可提高0.18至1.38個百分點,平均提高0.59個百分點,將更能反映國銀的實際風險承擔能力,有利於本國銀行對外籌資及業務發展。

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好房網News記者羅力元/整理報導
 
央行最新公布第3季會議紀錄顯示利率短期仍不會調高,加上金管會宣布調降房貸放款風險權數,已是史上次低水準的房貸利率可能仍會繼續探底。
 
央行最新公布第3季會議紀錄顯示利率短期仍不會調高。(好房資料中心)
8成利息收入來自房貸 田大權:銀行會打房嗎?(大刊頭)
 
中央銀行於周三(11/1)公布今年第3季理監事會議紀錄,全體理事一致贊成連續5季,維持代表政策利率的重貼現率為1.375%,會中有位理事指出,我國主要貿易對手國南韓也維持利率不變,央行宜以審慎態度靜觀其變。
 
另外央行日前也公布最新統計5大銀行新承做房貸利率,9月達1.633%,已是7年來新低,更是史上次低。有銀行主管接受《中國時報》採訪時表示,房貸利率維持一路向下走勢,主要是銀行資金無處去化,只好採取傳統價格競爭,積極搶攻房貸市場,形成房貸利率與政策利率脫鉤的現象。
 
另外金管會也在11月2日宣布調降房貸放款風險權數,自用住宅放款降到35%、非自用住宅降到75%,年底上路,外界估計可讓銀行承做房貸放款量能增加近1.3兆,房貸利率可能再破底。

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