房價鬆動? 學者:再等1年更明顯

 

有年底選再還有2016年總統大選,再加上一連串房市政策打壓,交易量大幅萎縮之際,學者認為,房價鬆動下滑要更明顯,至少得等上1年左右,到時候整體房價有機會,比現在的實價登錄價格,再下滑2成到2成5,市中心蛋黃區最高也有1成的跌幅。

 



淡大產經系副教授莊孟翰:「整體來講,市場走下坡是確實的。」

不敢下手的自住客,聽到這番話,肯定很開心。淡大產經系副教授莊孟翰:「紅單會消失膨風價會消風,這絕對正確,接著下來價格就會下修,才會進入議價空間(加大),價格下修最後才是跌價。」

莊孟翰認為到了2015年下半年,政治因素衝擊下,房價會來到相對最低點,市中心蛋黃區,房價有機會下降5%-10%,至於整體房價,會比現在的實價登錄再降個25%,不過壞消息是,接下來要小心銀行放貸風險。

淡大產經系副教授莊孟翰:「太高的稅率不合理的政策,把這個整個交易壓縮掉了,市場流通性有問題嘛,你要買第一戶買不起嘛,你要換屋換不起嘛,那想要賣的人賣不掉嘛,這樣來講銀行本身資金流動,造成法拍等等,那就不可收拾了。」

因此金管會才會提出警告,以目前國銀房貸佔放款比重來看,土地銀行54.8%最高,渣打47%、聯邦40.8%,匯豐也有37.8%,如果增提房貸以及土建融的準備金1%,等於得提列773.5億元,以2013年獲利金額來計算,假如利率一拉高,高雄銀行土地銀行首當其衝,另外陽信、臺銀、中信、兆豐,也都被點名,危機正在悄悄發酵。

 

 

(以上文章轉貼自奇摩房地產新聞)

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文章摘錄自奇摩新聞網 

暗示升息腳步跟隨美國?彭淮南:對台影響最甚的是美貨幣政策

 

 

台灣央行總裁彭淮南赴立院備詢。(鉅亨網記者王莞甯攝)
台灣央行總裁彭淮南赴立院備詢。(鉅亨網記者王莞甯攝)

台灣央行總裁彭淮南今(24)日赴立院進行中央銀行業務報告,對於立委問及近期全球市場對美國升息的預期,是否導致全球經濟風險升高甚至演變為系統風險?彭淮南回應,目前主要國家的貨幣政策背道而馳,對台灣影響最甚的是美國,至於到底要不要升息,還是要看物價展望、以及國內外經濟情勢作全盤考量。

彭淮南指出,近期主要市場貨幣政策立場背道而馳,美國、英國逐漸採取緊縮,但日本、中國和歐洲央行採取寬鬆貨幣,其中,對台灣影響最大的是美國,「觀察台灣10年期公債殖利率根本就是跟著美國的10年期公債殖利率走」。

彭淮南認為,明年中旬美國有可能提高利率,再過半年後債券到期也不再投資,屆時就是真正緊縮的開始。

不過,對於是不是要升息,彭淮南仍語帶保留表示,「利率變動是看物價展望和國際經濟情勢,作全盤考量後才透過央行理監事會議決定」。

由於彭淮南指出,今年主計總處估消費者物價指數年增率(CPI)約1.5-1.6%,明年也在1.5%左右,是處於穩定的狀況,暗示目前物價未大幅走揚,仍不足以以升息因應。

另外,彭淮南表示,目前升息的預期蠢動,日前已強調「房市要注意利率調升後的風險」,且今年前8月全台交易量年減11%,再加上房地合一課稅的預期是有效的,房市的控管漸見成效。

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房地合一稅設分年扣除率

本文轉貼自 
 

工商時報【記者林淑慧╱台北報導】

房地合一稅制方案即將出爐。財政部規畫,對個人不動產資本利得採分離計稅、合併結算申報課稅,並區分自住、非自住不動產,依持有年數,設定分年扣除率,自住屋最高可減除獲利八成;僅有一屋的民眾持有5年以上,免徵交易稅,以降低衝擊。

立法院已開議,預計9月下旬召開財政委員會,財政部加緊不動產稅改腳步,討論課稅稅基、累進稅率及長期持有優惠等項目。

財政部表示,房地合一稅制改革,是針對個人及法人處分資產的資本利得實價課稅,處分定義不僅是出售,還包括交換或贈與等,若有實際獲利,即必須實價課稅。

稅率方面,財政部定調採取累進稅率,以避免高所得者適用低稅率、低所得者適用高稅率,並參考南韓以綜所得累進稅率,作為房地合一稅率,以個人售屋為例,適用稅率從5%至45%。

財政部表示,房地合一將有長期減徵優惠配套措施,區分自住、非自住,分年適用不同扣除率,自用宅可享更多優惠,持10年以上者,扣除率可達80%。

舉例,甲君以1,000萬元購入自用宅,持有10年後以2,000萬元出售,長期減徵優惠適用扣除率為80%,甲君可扣除800萬元的特別扣除額【(2000萬-1000萬)×80%=800萬】,若甲君的綜所稅適用12%稅率,而不動產資本利得稅為24萬元。

若本人、配偶及未成年子女名下僅有一屋的家庭,財政部也設有免稅優惠,但為求課稅公平,財政部擬參考央行對高價住宅定義,設定排富條款,出售總價3,000萬元以上者,無法適用免稅優惠。

另為防堵假自住的逃稅漏洞,財部將嚴格限制,一戶免稅者須持有5年以上出售,才能適用免稅優惠;由於持有年限較奢侈稅2年閉鎖期更長,屆時奢侈稅可望同步停徵。

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買方市場來臨 看預售屋4種必「殺」技

(文章轉貼自好房News )

好房News賴宛玲/整理報導
雙北市房市成交量急凍,台銀、土銀在雙北市的房貸占比也出現下降趨勢,委賣物件持續增加,卻沒有相對的成交量,房仲表示進入「買方市場」後,預售屋價格變得比較鬆動。往常預售屋在銷售時,建商和代銷通常以「兩年後的行情」作為開價準則,如今"房價下跌"的預期心理,對於自住客而言,殺價相對有利。
計算房價沒有一定公式,購屋族若能掌握原則,有助找到心中最滿意的價格。(好房News記者馮牧群/攝)
計算房價沒有一定公式,但購屋族若能掌握原則,將有助找到心中最滿意的價格。(好房News記者馮牧群/攝)
在房市交易低點下看預售屋,要從多少價格開始喊呢?好房網整理了四大關鍵,讓您看預售屋如果佔不到便宜,至少也不會吃虧。
1.折扣自己喊
房產專家Sway說過,預售屋一開價就要砍三成。如今買氣急凍,議價更有空間,專家建議要從六折開始喊。Smart智富雜誌提到,以往景氣好的時候,第一次出價,銷售人員通常會給九折的價格,如今買盤縮手,建商為了搶客人下訂,有時候會直接開出「優惠價」,如果是七成左右的價格,代表實際價格還可以降一些。Sway說,樓層跟房價也有關係,如果是20層的大樓,中間樓層就是10樓,往上加錢,每兩層樓就加三千,往下則減三千。
2.三大談價期
預售屋從推出到完售,通常有三個時期是比較好談的階段。最早是潛銷期:這時候最好談,因為建商還在測試買氣和市場,敢殺價的話會有便宜可以撿。中間有促銷期:建商將預售屋包給代銷公司後,代銷公司會有一段促銷期,此時去接待中心看屋,價格落在牌價和底價之間。最後的施工期,代銷公司已撤場,如果建商還有餘屋,議價空間又會再度變大。
3.底價在哪裡
上市公司的建商通常有財務報表可以觀察,財經專家蔡玉真表示,如果建設公司的毛利佔40%,每坪開價80萬,代表成本可能會在48-50萬元左右,再加上管銷、人力等成本約10%,每坪合理價就會在56-57左右。懂得算底價,讓銷售人員覺得您經驗老道,就比較不會漫天開價。
4.能拗則拗
銷售中的建案為了暑假檔期紛紛卯足全力,有的送家電,有的送裝潢,Sway表示,除了拗價格,這些「附贈物」也可以議價,甚至是車位都有5-20萬的殺價空間。

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創業最高補助百萬 倒閉不用還

〔自由時報記者蔡亞樺/台北報導〕青年創業家研發創新產品或初期創業,常面臨沒資金窘境,台北市產業發展局修正「台北市產業發展自治條例」,訂出全國首創的創業補助金、額度最高一百萬元,同時提高研發補助額度,從原本的三百萬元提高為五百萬元,由市府當「金主」解決資金缺口,即使倒閉,補助經費也不必還!

不限創業形式 預計十月開放申請

產發局長黃啟瑞說,「創業計畫補助開全台首例,連中央都沒有」,每次最高可申請總經費五十%、以一百萬元為限,且不侷限任何形式的創業,經評審認定有可行性,就會予以同意補助。而這筆經費不需還,但制定「回饋機制」,若創業後大發利市,得回饋市府如捐款或輔導新創企業等,預計十月開放申請。

建品牌、拚研發 最高補助五百萬

此次修正案除了增訂創業補助最高一百萬元,還新增學校或財團法人辦理創新育成計畫補助最高三百萬元、品牌計畫建立補助最高五百萬元,另擴大研發補助金額,凡投資人從事技術開發、創新服務研發申請的資金,從三百萬提高至五百萬元。

產發局科長李昌輝說,品牌補助對象方面,如開設餐飲、文創、家具類等「既有」各行各業都是,鼓勵業者「走出去」,例如賣鳳梨酥出名的佳德糕餅、窗簾業者隆美窗簾、小籠包鼎泰豐等,若想到外縣市甚至國外拓點或跨業經營,都可提出申請。

產發局強調,市府的品牌計畫與經濟部以往推動的「品牌台灣」計畫不同,經濟部著重在「協助」角色,找一個品牌顧問公司幫忙業者診斷如何建立提升品牌形象,也沒補助經費。

研發補助的部分,李昌輝說,近年不少人反映研發補助經費偏低,據統計,台灣企業每年投入研發經費三千萬元,而市府補助不超過研發計畫總經費五十%、最高三百萬元,也就是研發計畫最高六百萬元,有一大段落差,因此提高額度。

李昌輝還說,研發補助目前除了中央辦理科技專案研發補助,在地方政府,僅北市府首創提供這項補助,由於條文原就有制訂且經市議會通過,現在已可申請。

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(本文章轉自蘋果日報)

由軍方財務收支組代為收件 修繕貸款則屬增貸部分

 

【鄭婷方╱台北報導】公務人員一向是民眾眼中的「鐵飯碗」,保家衛國的職業軍人也屬公務人員,收入穩定加上公職身分,買房享有專屬優惠房貸專案,軍人房貸優惠現行承辦的銀行僅有台灣銀行、台灣土地銀行、合作金庫,且透過軍中財務單位申辦優惠較多。


台灣土地銀行推出的「國軍官兵房屋貸款」,貸款對象為現役志願役軍人與國軍編制內的約聘人員,台灣土地銀行表示,約聘人員年資須滿1年才可申辦。
台灣土地銀行表示申請者可由軍方各地的財務收支組代為收件,各地專責分行收到通知會前往取件,本息再由每月薪水扣,須注意的是,經財務送件組申辦者,房貸利率為1.935%,若個人自行申辦,房貸利率則為1.95%。

 

會評估個人信用狀況

除了房屋貸款,若有房屋修繕需求,台灣土地銀行表示,也可申辦房屋修繕貸款,房屋貸款與房屋修繕貸款期限分別為30與20年,寬限期最長為5年,以房屋貸款來說,通常可貸7~8成,最高成數為8成,此外,該行也提供給軍人信用貸款方案,階級達校級以上,利率1.937%,尉級以下或約聘人員,利率為1.95%。
台灣土地銀行表示,「國軍官兵房屋貸款」與信用貸款從99年7月推出至今,房貸加信貸的申辦戶已達7500多戶,申辦者都會進行房屋鑑價,且不收開辦費、票信查詢費,也不需要保證人,但會評估個人信用狀況。
而台灣銀行的方案為「國軍貸款優惠專案」,利率1.935~2.05%,台灣銀行指出,目前全台灣有28家指定分行可申辦,經由發餉單位申辦者,利率為1.935%,若自行至分行申辦,利率為2.05%,若需另外申辦房屋修繕貸款,最高金額為500萬元,但仍須依實際房屋總價而定,此屬增貸部分,還得評估個人貸款額度,且房屋都會鑑價,並參考行情,像是實價登錄等,不會只看房屋買賣合約。

特定身分申辦不到5%

台灣銀行補充,因軍人為公務人員,收支比通常夠,都會給8成,最高則8.5成,但超過8成須送回總行審核。此外,由於軍人屬特定身分,該方案申辦的比例佔房屋申貸整體比例不高,大約不到5%。中信房屋行銷企劃部副理江龍名表示,職業軍人有穩定收入,在現階段銀行的放款鑑價作業來說,屬於優質客戶群。在貸款額度及利率上,都比一般民眾好談。


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政府打房動作頻頻,上個月買賣移轉棟數下跌23%,現在打房效應也顯現在房價上了,不只實價登錄揭露豪宅帝寶最新成交案件一坪270萬元與最高價298萬已經下修一成,還有部份仲介業者已經開始私下傳簡訊給熟客,就連台北市大安區、信義區的房價也出現了鬆動的價格。

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文章轉自中時電子報

2014年06月23日 08:58時報資訊

【時報記者台北報導】

日前推案量大的林口、三峽、淡水更被點名為房貸高風險區,銀行放貸成數下降0.5至1成,利率也自2.2%至2.4%起跳,比台北市高出0.15至0.25個百分點。優美地產企研室葉立敏表示,觀察蛋白區指標區林口、三峽、淡水第一季的價量變化,發現房價依然不減反增,不僅住宅均價今年穩站2字頭,甚至與台北市蛋黃區相比,蛋白區年增幅僅較蛋黃區少0.1%,顛覆了學者常說的,「推案量大的地方不要去,價格會崩盤」的說法。

  

葉立敏指出,一般而言房市反轉可先由指標性的蛋殼、蛋白區價量嗅出端倪,目前房市交易量縮原因除了政府打房,銀行緊縮放貸,更大的原因是民眾期待房價會下修。據內政部公布至103年4月的實價揭露結果顯示,蛋白區代標區域的林口、三峽、淡水價格非但沒下修,還平均增加9.5%。再對照蛋黃區域的信義區、大安區、中正區、松山區、中山區房價增幅,平均也是增加9.6%,僅較蛋白區增加0.1%,增幅相同,但房價天壤之別,這五區蛋黃區域住宅均價每坪76萬元,而林、三、淡三區均價僅21.8萬元/坪,推案量大的區域卻與精華區增幅一樣,顯示目前市場仍資金充沛,自住與置產買盤的剛性需求仍是有力支撐。

 

交易量方面,打房使交易量縮有感,根據公布至103年5月的買賣移轉棟數顯示,102年1至5月林、三、淡總計移轉7,135棟,然而103年同期三區總計減少為4,902棟,年減31.4%。其中林口區年度交易棟數量縮五成,淡水區減少20%、三峽區年減23.3%。102年第一季仍延續著101年底的熱絡,直到103年大環境的壓抑使交易量趨緩,讓買方進入等待觀望階段。

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[轉載]中時電子報

 

記者顏瑞田/高雄報導

原文網址: 增值稅爆增2.5倍! 房地產界:恐成全民負擔 | 好房News | 最在地化的房地產新聞 http://news.housefun.com.tw/news/article/15840664021.html

實價登錄之後,政策朝向實價課稅的過程中,土地公告現值調高,準備接近市價,建商和一般民眾陸續出現集體受害現象,無論是新成屋或是中古屋的買賣、或是移轉,土地增值稅繳交金額增加數倍,高雄市不動產開發公會希望,中央政府除了要有完善的稅制規畫,地方政府在調整公告現值的幅度上,應考量地方的薪資所得水準、以及國民所得。

房地產業界舉一個位於鳳山區的透天厝建案的實際案例,今年調整之前的土地公告現值為每平方公尺35,000元,調整之後為53,000元,調幅51.43%,基地面積大約68坪的透天厝,原本該繳交的土地增值稅約22萬元,調整之後,大幅暴增到77萬元,一年之差,漲幅達250%。

房地產界表示,由於土地公告現值是課徵土地增值稅的基準,當建商出售房屋時,必須被課徵土地增值稅,以前述房屋總價約2,500萬元的透天厝而言,要繳交的土地增值稅即占房價的3.08%,建商基於成本考量,一定要加碼出售,房價自然會提高。

近來成為高雄房地產市場交易熱區的鳳山文山特區,也有一個建案,因為土地公告現值的調整,土地增加稅從100多萬元,暴增到200多萬元,讓建商大喊吃不消。

業界說,除了建商,擁有房屋的一般民眾,也同樣受到傷害,即使父母將房屋過戶移轉給兒女,就得先支付一筆龐大的土地增值稅,而且,中古屋年限愈久,反映土地增值的金額就愈大,形成全民的負擔。

業者指出,目前還有許多民眾還不知道公告土地現值的殺傷威力,一旦大家都認知土地增值稅的暴增,未來在銷售房屋時,一定也會把該成本加到房價上,進而推升售價,跟政府透過政策,希望房價降溫、甚至回軟的預期,反而是背道而馳的。

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房價將跌35%:現在買房,是人生最錯誤的決定

 
 
 

從2007到2009年,全世界經歷美國次級房貸風暴引發的全球金融危機,到了2009年中,景氣好不容易有復甦跡象,誰料在2010年上半年,希臘首先爆發債務問題,之後愛爾蘭、葡萄牙、義大利、西班牙陸續因為債務危機而向歐盟求援,引起全球股市多次重挫。

希臘爆發債務危機以來,已經過了三年,問題還是深重無解。這時候來講台灣很可能是下一個希臘,是危言聳聽嗎?

數據一:世界主要國家和台灣的債務╲GDP比例

下表列出世界主要國家和台灣的債務╲GDP比例,值得注意的是,台灣的比例雖然遠低於多數先進國家,然而由於多數先進國家幾乎沒有國營事業,但台灣的國營事業部門不僅龐大,且負債累累,因此也就是說台灣的「潛藏負債」遠高於表上所列的多數國家,估計加計國營事業及各級地方政負債之後,台灣的債務╲GDP比例已經超過70%,直追大多數債務危機國家的水準了!


數據二:公務員人事支出佔國家總預算比例

根據統計,2010年希臘公務員的薪資及退休金就占該國總預算的51%,對比來說,台灣的公務員人事支出竟然超過國家總預算的「60%」!幾年前未改革時,台灣的公務員所得替代率高於100%的比比皆是,這種媲美希臘、甚至超過希臘的公務員薪資及福利,怎麼能不叫人拍案嘆息呢?

公務員貪污腐敗又造成另一個問題,就是徵稅及查稅不力。希臘人逃漏稅的風氣相當盛行,人民樂於談論此事且毫不避諱。而台灣選舉時,各黨候選人競相加碼幅利,絕口不提我國這幾年財政收入十分短缺的事實,人民也愚昧無知,認為「反正事情不會發生在我們身上」,因此台灣未來爆發債務危機只是早晚的事情!

希臘還有國際貨幣基金會、歐洲聯盟、歐洲央行三大單位救援,才能撐到現在還沒違約,若台灣爆發債務危機,在無外援的狀況下,下場只會比希臘等歐洲諸國更慘!

數據三:人口老化,台灣、希臘結構相似度90%

從人口結構來看,台灣、希臘的構成非常相似,造成希臘國債問題的四個主因之一,就是「人口老化」。

人口老化是經濟成長的最大敵人,一方面得提列大量老年福利支出,另一方面老年人沒有工作不用繳稅,國家財政必然陷入入不敷出的窘境。加上老年人的消費力遠不如年輕人,無法刺激經濟發展,因此在未來世界上大多數已開發國家都陷入嚴重高齡化的狀況下,已開發國家集體爆發債務危機,將是可以預見的未來。麻煩的是,這問題並不是幾年就可解決,甚至將演變成多數已開發國家的「慢性病」。

2013年人口金字塔,希臘、台灣非常相似


國家應對債務危機,「你」受害!

 

世界各國的減債方法,歸納起來就只有「開源」、「節流」兩大項,每一項又各有幾種做法,未來皆和我們息息相關,不可不留意。

開源第一式:出售國有資產

以希臘、西班牙等國為例,皆加速出售公營事業單位和國有資產的腳步。以台灣而言,過去數十年出售台糖、台鹽等國營事業的土地和資產,並釋股讓中船、台汽等國營事業民營化,其實也是採用了這種方法。

最大受害者:公營事業員工

在可預見的將來,多數國營事業的股票都會被出售,而這些公營事業釋股前後,勢必大幅削減人事成本甚至裁員(以吸引民間出資或者苦撐待變),因此這些產業的員工將受害最大。例如中船民營化之前(現在稱為台船)裁員45.93%,留任員工薪資減薪35%,這就是極為明顯的案例。

最大受益者:部分財團和低價承接公營事業資產者

此種辦法影響到的人多,受益的人卻沒有想像中多。由於有債務問題的國家,多數產業都將陷入衰退,因此也只有少數承接公營事業股權的人能夠得利。

開源第二式:加強查緝逃漏稅

國家財務狀況健全時,逃漏稅不見得會成為全民公敵,然而當國家債務左支右絀時,查緝逃漏稅勢必成為政府必須採行、也受全民支持的方案之一。台灣過去幾年對大咖藝人或者房地產知名投機客的查稅與追繳欠稅款項,例如孫道存、賀一航、「勇哥」等人,他們其實都是這個原則之下的「受害者」。

最大受害者:以地下經濟為生者

如家教、包租公(婆)、特種行業、知名攤販或餐飲店,這些行業眾所皆知,卻又完全不繳稅,在政府急著生錢時,便成為瞄準「標的」。

最大受益者:無

開源第三式:課徵富人稅

以法國來說,政府主張對富人課稅,稅率高達75%。當然課徵富人稅有讓資本外逃的缺點,不過既然民氣可用,且真的能充實國家收入,何樂而不為?台灣這幾年開始課徵奢侈稅,其實也是這個原則的應用。

最大受害者:富裕階級,尤其全國收入前10%的個人或家庭,影響最大

最大受益者:無

開源第四式:增收各項規費和調高稅率

以台灣而言,2012年下半年,國內討論的「東西向的國道要收費」、「特種行業的小姐座檯費要繳稅」這些「異相」就是此種現象的具體呈現,其他諸如課徵證所稅等,也是此種理論的呈現,未來這些現象只會越來越多,不會減少。

最大受害者:多到難以計數

最大受益者:無

 

開源第五式:延後退休年齡、改變退休福利體系

政府預算和退休體系將近崩盤,延後退休年齡、提高保費費率、減少個人退休金提領額度,這些是笨蛋都想得出來的方法。以台灣為例,近幾年已經提高公務員和勞工的退休年齡,未來所有族群要求退休年齡延後、退休金給付降低,是必然的趨勢(退休年齡已被延後的族群,甚至有可能「續延」!不要以為退休年齡延後一次就沒事了)。

因此建議即將退休者,提早退休,而且僅量採取「一次領取退休金」而不是月退,以免國家未來破產而血本無歸。至於年輕人需要提早計畫未來,把政府給付的退休金當作「不存在」,認真努力,自己存下自己的退休金,這才是對未來退休生活最紮實的保障。不過延後退休年齡會對年輕人產生另一個衝擊,就是老年人延後退休,企業聘僱年輕族群的數量勢必降低,因此造成「老的無法退、年輕的沒工作」的窘境,往往進而減低經濟成長,加劇政府財政負擔。

最大受害者:全民,尤其無法自己儲蓄退休金、終日享樂度日的人

最大受益者:無

節流第一式:削減公務員薪資和福利、甚至裁員

具體做法大概有取消永業制(終身制)、降薪、削減福利、裁員等幾大方向。公務員在任何國家都算是少數族群,因此當政客面臨國家整體預算吃緊的狀況,削減公務員福利絕對比得罪人數更多的勞工要有利。

削減公務員的薪資和福利在日本幾乎是家常便飯,其他如瑞士等國,甚至逐步取消公務員永業制(僅保留國防與關務相關工作,約是原公務員數量的20%),希臘、西班牙等國也祭出公務員裁員等措施。因此奉勸那些想考進公務員體系就「一勞永逸」的年輕人,好好思考未來會有什麼不利的情況發生在你們身上!

最大受害者:公務員,尤其是年輕一輩的公務員。

年輕一輩的公務員無法享受較老一輩退休的福利,但是退休前卻一定會遇到待遇和福利大幅刪減,必須鞏固第一專長的優勢並提早培養第二專長,以為因應。

最大受益者:無

節流第二式:削減各項支出

以台灣為例,2013年的公共建設預算金額是十年來新低,專門承包政府部門業務的民間公司,都可以明顯感受到政府緊縮預算的力道。因此受政府部門支出影響較大的企業,必須提前因應,替未來的預算緊縮想好應變方法,否則公司將受重創,甚至關門大吉。

最大受害者:與政府部門支出相關程度高的行業,如承包公共工程的建商。

最大受益者:無

 

以上可知,當政府為了避免發生債務問題而實施「開源節流」的政策時,幾乎沒有多少人可以從中得利。政府部門的支出也是經濟的重要部分,政府縮減支出,必定影響到經濟成長率,因此多數民眾都將受害,差別只是程度的輕重緩急而已。

未來幾年,全世界各國皆會層出不窮的使用上述做法,各位請準備好接招了!

台灣未來什麼產業較有發展潛力?

台灣未來的前景黯淡,一來台灣產業結構沒有調整,二來無人口結構刺激消費,這已經替台灣未來發展留下了巨大的陰影。大家這幾年也可以感覺到各種行業幾乎都是呈現越來越差的趨勢,那麼哪些行業未來會最具前景呢?

我認為,未來能在景氣長期低迷時逆勢成長的行業,就是剛性需求(無法削減的需求)和銀髮相關商機相關行業。現在將各產業的未來分析如下:

第一級產業:人類基本需求,穩定發展

農牧漁業:主要原因是食物乃最基本的生理需求,很難降低。

第二級產業:因應人口老化,銀髮商機是重點

電子硬體製造業:未來多數電子硬體製造業公司只會每況愈下,主因是科技的成長有極限,而且台灣的勞動力成本較高。不過醫療儀器相關製造行業將異軍崛起,由於我國及全世界老化趨勢越來越嚴重,不管是醫護人員還是醫療儀器、藥品都將會供不應求,例如血糖機、血壓機、維生氧氣機等公司發展,絕對會比傳統的電子產業有前途。

電子軟體設計業:未來較有發展潛力的,應該是醫療系統整合(SI)服務商,目前此產業還是處於燒錢階段,但未來相信會在人口老化的需求強力推動之下,成為最賺錢的行業之一。

第三級產業:建築與零售業受影響最鉅

建築業及相關:以台灣的人口結構而言,建築業將會是未來最慘澹的行業之一,而且可能相當長期(至少十幾年)很難復甦。我們從日本的例子看到,現在的房地產價格只剩下1990年的1/3;連東京都如此悲慘,台灣未來會不會變成這樣?老實說,就算不至於此,至少也會跌掉35%以上;因為一來這幾年龍年結婚潮已經過了,二來台灣剩下一堆沒有購買房地產能力的老人,人數遠比我們少的堂表弟妹或是小孩有多少機會再把房地產價格推高?

 

很多人看到這裡可能會很高興的認為可以撿便宜的房地產,但是別忘了我稍早講的,房地產在台灣至少會走十幾年的空頭,我們可以試算要是買一棟一間1000萬的房子,要是15年內房價下跌35%,那會賠多少(假設這15年的平均通膨和一年期定存利率都是1%):

房價損失:1000萬×35% =350萬
這一段時間的存款利息:1000萬×15年×1% =150萬
通膨的損耗:1000萬×15年×1% =150萬

總共約損失650萬,大概是一個4萬元上班族不吃不喝13.5年的收入!

因此以台灣現在的房價來說,買房根本就是人生最錯誤的決定。因此我奉勸各位徹底扭轉要在台灣買房子的陳舊觀念,擺脫房奴的羈絆!

許多青年人因為相信房地產會永遠上漲的鬼話,過度擴張個人財務,大量買進房屋。在房地產崩盤之後,不是落得預售屋合約變成廢紙的窘境(且每個月還要付巨額的貸款利息),就是房屋淨值低於貸款淨值,變成「屋奴」而永遠無法翻身!

另外,房地產除了營建業與房仲業之外,還牽涉到相當多的行業,如鋼鐵、水泥、機械、電機(如電梯、空調設備等)、家店量販、家具、室內設計、土木裝潢,這些行業都將面臨長期的不景氣,建議提早轉行或者尋找副業,避免之後受傷慘重。

醫療相關:這是全世界未來我最看好的產業,原因很簡單,就是老年人的龐大需求。日本在過去十幾年的經濟停滯期間,只有一種職缺是成長的,就是醫療照護相關產業。醫生、護士未來只會更忙碌,藥師、藥廠、保健食品、長期照護、物理治療、復健等相關行業,不僅不會受景氣衰退影響,反而還會逆勢成長。

量販或零售銷售:多數的零售行業會受到未來景氣長期處於低谷的影響,尤其以販售服飾、住宅相關用品、汽機車等行業,將會受到最大影響。因為相比飲食這種必需性支出,以上幾種支出都是可以削減的,如衣著可以拿舊的出來穿,景氣不好時大家就會修車補衣湊合著用,而添購家電、家具、燈飾的比例也會降低。

餐飲業:未來預計在2014年底之後,原物料價格會處於長期空頭走勢,這將對餐飲業的毛利率提升有幫助。然而,高價餐飲業,由於景氣不佳,仍然會呈現營收難以成長的趨勢;至於低價餐飲業,因為需求穩定且難以削減,所以受的影響較小。

 

金融業:大多數金融業未來將會沒落,因為未來台股和基金低交易量是常態,因此與成交金額相關的職缺,如理財專員、證券營業員、共同基金經理人、證券分析師等,將會受到重創。

文教業:文教相關行業可以分成兩部分,就是學童教育與在職教育兩種。前者將會因為學童數量大減而深受打擊,而且這幾年大學畢業生數量成長迅速,於是師資供應氾濫,更加助長了這行業的衰微趨勢。

至於在職教育部分,以健康養生及投資理財相關職缺最有發展潛力,一來因為老化的健康需求大增,二來因為現在本業賺錢不易,大家都想靠投資賺取另一份收入,退休族群也需要將自己的退休金作適當分配。

另一種未來也會長期看好的文教業,就是公職人員相關考試的補教業務。雖然公務員預期會被大量削減福利,但由於其他行業謀職更不易,因此考公務員的人數只會屢創新高,而不會減少。

公務員及國營事業:公務員將會是未來被削減福利最多的職業類別,甚至連「鐵飯碗」的稱號可能都不保。當然,我並不反對各位讀者去考公務員,但是我希望各位讀者清楚,未來你的薪資和退休福利絕對不會像剛考進去時這麼優渥。也請所有的公務員族群們,不要反對任何的改革,否則你就是與國家的進步為敵!

而年輕一輩的公務員,應該要跳出來大力支持改革,不然你們不是只有被削減薪資和退休福利而已,而是整個國家破產,你們什麼也拿不到。要選擇少吃點還是要全部餓死,我想聰明的年輕公務員們,應該知道該作出什麼抉擇了!

 

書籍資料

書名:未來10年最好的投資機會:國家負債,你該如何狠賺大波段?買對新興市場基金,穩穩賺千萬!
作者:盧冠安
發行日期:2013年04月25日
出版社:核果文化

盧冠安

「羽匯軒」部落格版主、清大自強基金會及新竹科技生活館投資理財課程講師。

「羽匯軒」部落格自2008年創設後,迄今已有600多萬人次瀏覽。

他的投資方針是:「只問最佳獲利,不問地區或類別。」跨越全球8區,不限股票、債券、外匯、原物料、房地產等五大類資產,每一項都能看準最佳投資熱點。長於各種貨幣、貴金屬和原物料的基本面與歷史循環分析,用跨年代、國家的宏觀角度推估全球經濟走向,多次準確預測五大產業走向、股市高點和貴金屬價格關卡,並常受聘於各大媒體與報章雜誌,擔任投資評論。

實戰成績:2008年在全球經濟大衰退時,不僅躲過風暴還獲利7%。2010年投資白銀ETF獲利80%、咖啡ETN獲利近60%,遠超過國內任何一檔原物料基金或是農金基金,且自2005年開始投資以來,他的投資組合年年結算皆為獲利。作者的投資格言是:「思考全球、而非個股的資金流動,就能夠獲利。」

著作:《超越景氣的投資術》、《別傻了!物價上漲更好賺!》、《超越股災直接獲利:小散戶必勝全球投資術》。

 

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