中時電子報作者記者孫彬訓╱台北報導 | 中時電子報 – 2015年8月25日 上午5:50
工商時報【記者孫彬訓╱台北報導】
行庫除緊縮房貸成數，近期房貸鑑價也有轉嚴的現象，銀行主管指出，過去一般是用實價登錄的第二高價來作為評估標準，現在可能會落入實價登錄的第三高價、第四高價來作為評估。
以羅斯福路三段的某實際案例來看，最高價為89.6萬元一坪，次高價為85.1萬元、第三價77.1萬元，最高價跟第三價每坪差距達12.5萬元。
銀行主管說，實價登錄上路後，就成為銀行鑑價的重要參考指標，加上銀行內部的鑑價標準，這樣對於房價的估算會更會準確，不過，今年以來房市明顯出現量縮情形，讓銀行上下相當重視這現象，所以現在鑑價會更為保守穩健，以因應後續可能出現的動盪。
以目前的情形，銀行主管指出，除了鑑價保守，會更重視3P（借款人、房屋座落地、利率報價），也就是借款人的還款來源及使用用途，若是自住，是銀行較為歡迎的客群。
不過，也有銀行在鑑價上保守，但是以利率來決勝，部分民營銀行以及外商銀行鎖定優質區域、優質仲介集體送件，搭配優質還款人收入門檻，推出直逼公務人員築巢優利貸1.84％起跳的限定房貸額度，希望在房地合一定案後，吸引客戶。
相對於公股行庫較高的利率水準，民營銀行、外商銀行積極搶市，像是中國信託銀行取得公務人員築巢優利貸1.84％以鎖定相關族群。另一方面，針對優質客戶，也推出1.9％以上的房貸專案，但有限定專案貸款額度。
也有民營銀行、外商銀行針對優質區域、優質仲介集體送件，搭配優質還款人收入門檻，推出最低的1.84％集體送件優惠專案，但也限專案貸款額度。
業者指出，由於集體送件本來就有利率優勢，加上針對房屋區域、貸款金額、還款人的收入、負債嚴格控管，才有如此低的利率，並非每件房貸利率都可以拿到最低利率。
華南銀行主管分析，現在利率除了政策性的青年安心成家購屋優惠貸款，房貸利率幾乎都是2.1％以上起跳；第一銀行現在內部的房貸利率水準也是2.1％起跳，彰化銀行則是在2％以上。
房貸龍頭銀行土地銀行指出，鑒於目前房市交易更傾向自住需求的購屋者，為防範房市產生泡沫化及政策變革所造成的影響，持續關注未來經濟情勢及利率變化，運用房貸評分機制篩選優質客層，也會針對政府管控措施加強配合辦理，以持續維持房貸資產品質。

中時電子報作者記者孫彬訓╱台北報導 | 中時電子報 – 2015年8月30日 上午5:50
工商時報【記者孫彬訓╱台北報導】
雖然房市近期出現盤整，但不管是有意買房，或是現在背負房貸的民眾，趁局勢不明時，不妨可以留意是否有買進房貸壽險及居家綜合險，讓自己的「家」更有保障。
銀行及保險公司統計，在台灣，100個買房子的人中，約有95人會向銀行或保險公司貸款，房屋貸款依然是民眾貸款中比重最高與負擔最重者，多數人長期將好幾百萬元甚至上千萬元的貸款背在身上，卻常常忽略當意外發生，房貸負債可能對家庭或個人帶來的重大衝擊。
華南銀行建議，民眾應該建立起先理債，再理財的負債管理觀念，如果能為房貸買張房貸壽險轉嫁風險，一旦意外發生時，透過房貸壽險來償付銀行或金融機構的貸款，以保存資產，還可以避免日後家人背負沉重房貸，留愛不留債。
華南銀行解釋，房貸壽險是專為房貸戶規畫的一種保障，目標是清償貸款餘額，當房貸借款人發生不幸事故時，由房貸壽險來償還房屋貸款，可避免家人負擔龐大的房貸壓力。通常房貸壽險的要保人需為「房貸借款人」，並得以批註條款方式指定銀行為受益人，如果清償房貸後仍有餘額，則留給配偶或家屬，也可補貼日後的生活支出，讓家人多一分保障。
目前台灣買房子的人約95％有申辦房貸，但卻只有10％買房貸保險，與歐美地區的70％至80％相比，明顯比例偏低，除了因房貸壽險在台灣推出時間尚不到10年外，經過調查發現，部分民眾以為是買房時才能買房貸壽險，如果房貸已經辦了就不能再買，華南銀行指出，只要是還有餘額的房貸戶，不管房貸已辦了多久，隨時都可向銀行提出申請購買房貸壽險，提供自己及家人最好的保障。
第一銀行建議，為了避免憾事發生，留愛不留債，借款人貸款買房子時，可從自身財務狀況評估，除了可選擇購買平準型房貸壽險外，亦可選擇購買較經濟的遞減型房貸壽險，客戶可以視自身需求（如年期、額度、遞減）量身制作，提供自己及家人的貼心保障。
舉例來說，30歲男性投保平準型房貸壽險、保額100萬元、保障10年期，其繳納的保費為23,300元；而同樣狀況遞減型房貸壽險，其繳納的保費為12,600元，提供客戶更多彈性選擇。
一銀主管說，除了「圓滿安家」定期壽險外，針對意外部分，還有定期意外傷害保險附約，提供搭乘陸海空交通工具的1倍、2倍及3倍等加倍保障，有經常搭機外地出差的客戶可選擇加購，今年更擴大服務範圍推出防癌健康保險、意外傷害保險及住院醫療等附約，提供更豐富保障內容供客戶選擇。
而天災人禍不斷，當意外發生時，若家中尚有房屋貸款，親人不僅必須面對喪親之痛，還需負擔沉重的債務，因此要如何將風險及傷害降至最低。一銀主管說，當民眾向銀行承做房屋貸款時，應該同時考量一併購買保險規畫風險，並善用保單可量身制作的特性，重新檢視自身需要（壽險、意外、醫療、住院），真正做到保護自己也保障家人的整體規畫。

【大紀元2015年08月29日訊】（大紀元記者鄭庸澳洲悉尼編譯報導）購買投資型房地產的貸款，已經連續第兩個月下跌，這標誌著，對房地產市場採取的遏制措施，對飆升的房價的影響，可能很快會反映出來。

據澳洲新聞網報導，6月份，投資房地產貸款金額下降了0.7%，這是自2012年底以來首次出現的連續兩個月的下降。經濟學家們預計，監管機構為遏制歷史性的高房價所做的努力，將導致在未來幾個月裡，投資貸款的進一步減少。

6月，購買自住房的貸款的貸款數目，上升了4.4%，而在5月份，自住房貸款下降了7.3%。

聯邦證券公司的塞巴斯蒂安（Savanth Sebastian）稱，房地產業將繼續增長，也許很快會出現價格下跌。他說:「我們過去幾個月或幾年裡所見到的購買投資房的某些不合理的蓬勃旺盛勢頭，已出現消退了。那種一年又一年的巨幅的增長，已經成為過去了。」

在截至今年3月的一年裡，悉尼的房價上升了13%，墨爾本上升了4.7%，把全澳平均水平也抬高了。

投資活動助長了房價的飆升，因此，澳洲審慎監管局（APRA）開始採取措施，限制投資貸款的上升，以抑制房價的上漲。

在最近的幾週裡，澳洲的四大銀行，均升高了對購買投資房的貸款利率。

聖喬治銀行的高級經濟師庫南（Hans Kunnen）表示，這些因素的影響在一段時間之後將在購房貸款的數字上體現出來。

「儘管我不認為限制措施是立竿見影的靈丹妙藥，但是將會在未來12個月裡對人們的買房決定發生影響。人們會想，這本來會更便宜一些，但現在貴了，也許應該退一步，不買房了，」他說。

西太平洋銀行的高級經濟師漢藍（Andrew Hanlan）稱，歷史最低水平的利率助長了自住房購房貸款的上漲，使得房貸批准率達到了2013年以來的最高水平。

「低利率促進了房產市場的繁榮，特別是在東部各省，」他說，「人們需要有房住。房貸預計將繼續以適中的幅度上升，其原因是經濟的增長，人口的增長——這是關鍵的推動因素，還有低利率。」

責任編輯：簡玬

銀行借錢難 建商狂發債

今年以來送件申請發債的建商

為因應景氣低潮期、且銀行融資愈來愈難，最近大型建商紛紛發行公司債，累計至8月上旬為止，已有6家建商送件申請發債、金額約87.2億元，較去（2014）年全年57.8億元暴增逾五成。大型建商發債意願大增，除可提高自有資金水位外，也可借新還舊、或降低利率負擔。

最近不少銀行陸續調高新申請土地融資、建築融資案件利率近3％，使得部分大型建商即早因應，紛紛發債，以進行借新還舊、或降低資金成本。

許多歷經過房地產景氣低迷時期考驗的建築業大老，都記憶猶新，上波景氣最淒風苦雨的民國87年，學習「黑字可能倒閉」的教訓，亦是即使手中擁有龐大不動產，但若沒有流動性，就真的變成「不動慘」！因此最佳避險之道，就是提高自有資金、減量經營、降低負債比儘量壓到3～4成的安全值；起碼，也要維持在50％的及格水位。

據調查，今年1～8月上旬，已有國泰建設發債30億元、隆大3億元、台開10億元、達麗10億元、興富發30億元、寶徠4.2億元等公司債，陸續送件申請，累計發債總額至少87.2億元，與2014年全年的發債總額57.8億元相比，今年前8月便已超越去年全年發債總額逾五成。

興富發建設副總經理廖昭雄表示，最近銀行一直緊縮土融和建融，建商必須進一步提高自有資金水位；因此決定藉由較低風險的發債管道，籌措自有資金，以借新還舊，改善財務結構。

再檢視上市櫃主要一線建商的資產負債表可發現，大多數大型建商隨著景氣暢旺、推案量大增、經營規模擴大，不知不覺負債比動輒6～7成。此時調整財務結構，確有必要。

根據調查，華固、鄉林、長虹、興富發、冠德、基泰、全坤、名軒、華建、達麗等，2015年第1季的資產負債表上的負債比率，都攀升在60～70％之間；日勝生更跳升到77.17％。

至於嚴格控制在50％以下者，包括宏普43.45％、皇鼎47.07％。潤泰創新則維持在59％，隆大約55％。

反觀過去建築業模範生、一直號稱最低負債比，維持在25％左右的國建，近年負債比也一路提高，2015年第1季負債比率已達53.43％。

建商分析，有些尚未完工交屋的存貨，或尚未開發的土地，借款項目都還會列在帳上，使得負債比率居高不下；一旦新案完工交屋入帳之後，該筆土地融資和建築融資借款項目才會塗銷完成，降低負債比率。因此，光看負債比率，也有可能失真。

(工商時報)

南北皆慘！台、高創史上單月建物買賣移轉次低

作者： MyGoNews方暮晨 | 買購不動產新聞台 – 2015年5月5日 上午9:47

新版房屋稅暴增！北市增160% 新北約一倍

(本文章轉貼自~好房網News編輯中心／整理報導)

 

別以為「豪宅稅」「囤屋稅」跟你毫無關係！因為你才剛買新房子可得留意一下房屋稅的問題，根據2014年7月將非自用住宅房屋稅率確定調高，目前全台共有台北、新北、高雄、宜蘭四縣市調高，若以此四區近兩年建照核量推估，全台每年新版房屋稅將新增約近4萬戶受影響，而買豪宅的人可能更嚴重，因為還加上「台北市高級住宅認定」的加乘，初估年繳百萬房屋稅可能有上百間，每年還會增加約900戶。

其實就國稅單位說明，房屋稅並不是按房屋造價或市價計算，而是以房屋課稅現值，乘以適用稅率計算得來。那甚麼是「房屋課稅現值」？又何謂「適用稅率」？我們從計算公式可以大概知道：應納稅額＝房屋標準單價 × 面積 × ( 1-折舊率×折舊經歷年數 )×地段等級調整率×適用稅率。這當中有眾多變動的數字，所謂的房屋標準單價就是房屋課稅現值，至於適用稅率，指的就是你家是自用還是非自用，還是營業用，如果以自用來計算，大約就是你家房價的單價的11.2%。

 

目前全台共有台北市、新北市、宜蘭縣與高雄市調高房屋構造標準單價，其中台北市平均調幅約增160%、新北市調幅約一倍、高雄市調幅約81%、宜蘭縣約35%，預估一年將有3～4萬戶受到房屋構造標準單價調升的影響，至於豪宅稅負暴增主要原因在於「調高去年7月後取得使照的房屋標準單價」「台北市高級住宅認定」兩相加乘，業者初估，未來三年完工、總價超過8,000萬元的豪宅戶數約2700戶，相當於每年有約900戶新豪宅繳新版房屋稅，會有加乘效果。